關於北京高端辦公樓市場究竟發端於何時，業內存在不少爭論。有人認為有著“巧克力大廈”暱稱的國際大廈是市場“鼻祖”，該建築自1985年起就矗立在建國門，
作為北京第一座對外出租經營的現代化辦公大樓，直到今天都在北京商業地產發展史上佔據重要地位。
而1989年竣工入市的中國國際貿易中心第一期（現國貿寫字樓1座）則被譽為是北京的第一棟甲級辦公樓，拉開了中央商務區蓬勃發展的序幕；但國貿一期的風頭很快就被1990年建成的中國內地第一座超高層建築——208.7米的京廣中心“搶走了”，據稱當年在京知名企業爭相進駐，辦公樓出租率長期高於九成。此後的十年，雖然也有華潤大廈和盈科中心等項目為東二環和第三使館區兩個子市場樹立了新“標杆”，但與喧囂熱鬧的80年代末相比，90年代的北京辦公樓市場顯得有些“靜悄悄”。
或許是積蓄了太多的能量，從2000年開始，北京辦公樓無論是供應端還是需求端，無論是樓宇品質，還是租金水平，都實現了高質量的跨越式發展，已經比肩世界一線城市。接下來就讓我們一同回顧這20年的非凡歷程。
2000年 物以稀為貴，租金起點高
作為東長安街子市場的開篇之作，坐擁8棟辦公樓的東方廣場入市，至今仍是北京的標誌性建築和亞洲最大的商業建築群之一。而放眼全市，或許正因為“物以稀為貴”，當時北京甲級辦公樓的平均租金已經到達250元/平方米/月，樹立了很高的起點。即便到了今天，北京大部分辦公樓的租金水平甚至都比不上“20年前”。
東方廣場
2001年至2004年 巨量供應導致租金首次下行
全北京的甲級辦公樓存量面積在2001年首次突破100萬平方米的里程碑。但也正因為供應量巨大，平均租金也從250元/平方米/月一路開始“跌跌不休”，更曾觸及184元/平方米/月的低點。直到2004年，租金下降的趨勢才有所緩解。
中關村
2005年 金融街區域正式“登場”
租金的低迷也放緩了北京甲級辦公樓的建設步伐，總共花費了4年的時間，全市存量面積才突破了200萬平方米。而在新入市項目中，金融街子市場歷史上第一個可對外出租的甲級辦公樓——英藍國際中心最受矚目，不但吸引內外資各大金融機構入駐，更是金融街區域從默默無聞到租金水平名列全球第三的見證者。
金融街
2006年至2008年 奧運建設熱潮，辦公樓供需兩旺
在日後被評價為“無與倫比”的北京奧運會的推動下，與場館、交通、商業等一系列城市基礎設施一道，北京甲級辦公樓的市場存量在2007年和2008年接連跨過300萬平方米和400萬平方米兩道門檻。位於城市北部的望京子市場和奧林匹克子市場也分別以利星行大廈和北辰時代大廈兩棟甲級辦公樓的入市為標誌，開始形成並加速發展。而這一波供應高峰也為接下來的租金下行埋下了伏筆。
國家體育場
2009年至2013年 租金實現“V型反轉”
受次貸風暴引發全球經濟危機和此前供應高峰的雙重影響，2009年可謂是北京辦公樓租戶的“抄底”時刻，甲級辦公樓平均租金水平僅為166元/平方米/月，是有記錄以來的最低點。此後，隨著各國經濟刺激政策的效果逐步顯現，國內外經濟環境得到改善，北京辦公樓的新增供應量和租金水平也與宏觀經濟同步“觸底反彈，價量齊升”：2010至2011年短短兩年間，市場存量實現了從500萬平方米到600萬平方米的“兩連跳”，其中最受關注的莫過於高達330米，曾經的京城第一高樓——國貿三期A座於2010年投入運營；而租金更在2012年首次突破300元/平方米/月，與低點相比近乎翻倍，到如今仍大體維持在這一水平。
國貿三期
2014年至2018年 政策頻出，北京辦公樓市場多點開花
2014年，北京市政府對在核心城區內建設辦公樓作出了明確限制：五環內禁建大型公建項目。此類禁令與新版《北京城市總體規劃》出臺、北京城市副中心啟動建設相結合，一方面在中心城區之外催生了亦莊以及通州運河商務區等外圍子市場的眾多樓宇拔地而起。另一方面，在中心城區則推動了一波以盈科中心為代表的“商改辦”熱潮。這一時期，全市甲級辦公存量突破800萬平方米。
麗澤商務區
2019年 CBD核心區羽翼漸豐 租金再入下降通道
早在2016年，北京的天際線就被當時還在興建中的中信大廈所刷新。隨著這棟528米的北京第一高樓正式建成併入市，加之在此前後竣工的三星大廈、中國人壽大廈、正大中心等CBD核心區高品質辦公樓所帶來的“天量供應”，全市甲級辦公存量達到900萬平方米並開始出現下降的苗頭：在第2018年第三季度錄得了近年來的高點390元/平方米/月後，2019年第二季度全市租金增長由正轉負，增長率環比下跌1.2％，降至377元/平方米/月。與此同時，北京辦公樓整棟大宗投資交易額從2018年的380億元猛增到800億元，愈發受到國內外投資者的關注。
中信大廈
2020年 後疫情時代，辦公樓市場怎麼走？
仲量聯行預計，今年北京辦公樓市場存量面積將突破1000萬平方米！雖然年初的新冠疫情給租賃活動按下了“暫停鍵”，且租金水平也因宏觀經濟形勢不確定性增加而步入下行區間，但隨著復工復產進程的加快，以及北京房地產市場透明度在仲量聯行最新發布的《2020全球房地產透明度指數》報告中首次躍升至“透明”層級，北京辦公樓市場的未來仍然引人期待。
那麼，此輪租金下降週期與以往有什麼不同？將會持續多久？今年第二季度356元/平方米/月的全市平均租金到“底”了嗎？
本月底，仲量聯行即將全網發佈《領航後疫情時代：解構北京辦公樓市場》白皮書對此進行全面解析，敬請期待。
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