文/華夏商訓
難說勝負。
一度劍拔弩張的金科股份控制權之爭，歷時三年終於落幕。孫宏斌的融創系選擇淡出卻大賺一筆，金科股份原實控人黃紅雲穩住了實控人地位，紅星美凱龍則明確了其戰略投資者的定位並與金科有了深入合作的可能。
4月14日晚間，金科股份公告，紅星傢俱集團控股子公司廣東弘敏擬通過協議轉讓方式，受讓公司股東天津聚金所持公司5.87億股股份，佔公司總股本的11%，按照8元/股的交易對價計算，總價達46.99億元。
本次權益變動後，天津聚金及其一致行動人天津潤澤物業管理有限公司、天津潤鼎物業管理有限公司仍合計持有金科股份約9.80億股，合計佔比18.35%；廣東弘敏及紅星傢俱集團合計持有公司11.04%股份。該項轉讓不會導致公司控股股東和實際控制人的變化。
公開資料顯示，天津聚金物業為融創中國旗下公司。截至今年一季度，該公司合計持有金科股份16.99%的股份。廣東弘敏則是紅星傢俱集團旗下全資子公司，實際控制人為車建興、車建芳。同時，車建興、車建芳還是美凱龍及紅星美凱龍的實控人。
融創套現47億投資回報率達70%
金科股份控制權之爭已歷時3年。在過去3年中，融創中國為謀求金科股份控股權，其控制的三家物業公司天津聚金、天津潤澤及天津潤鼎（以下簡稱“融創中國系”）不斷增持金科股份，持股比例一度接近30%，與金科股份實際控制人黃紅雲相當，甚至曾短時間內以短暫微弱優勢超越過黃紅雲。
2016年11月融創中國通過二級市場買入金科16.96%股權，拉開了股權爭奪戰序幕。此後，孫宏斌與黃紅雲對金科股份的增持一直未曾停止。截至2016年年報發佈，融創中國在金科股份的持股比例達到21.08%。2018年期間，融創不斷增持金科股份，融創一邊質押一邊吸籌，融創持股比例一度上升至29.09%。
時年10月28日，融創當上第一大股東不過3天時間，金科股份實際控制人黃紅雲及其一致行動人反轉再次成為大股東，黃紅雲與女兒黃斯詩簽署了《一致行動協議》。黃紅雲及其一致行動人合計持有的金科股份上升至16.02億股，佔公司總股本約29.99%。
孫宏斌增持勢如破竹，而黃紅雲更是全力守護控制權，作為大股東的黃紅雲及一致行動人在當時公告之後，有望迴避要約收購，股權數量超過30%,達到30.02%，上演保衛戰。
本次股權交易的總價款為46.99億。轉讓後，紅星及其一致行動人合計持有金科股份11.04%股權，聚金物業持股比例則由16.99%降至5.99%，其與一致行動人天津潤澤物業管理有限公司（以下簡稱“天津潤澤”）、天津潤鼎物業管理有限公司（以下簡稱“天津潤鼎”）（以下簡稱“融創系”）合計持股比例由29.35%降至18.35%。
孫宏斌在近日的融創業績會上曾表示，今年融創需要優化資產結構，賣掉酒店、商業甚至一些樂園資產。而業界可能萬萬沒想到，融創優先處理的資產卻是金科股票。
值得注意的是，2016年、2017年、2018年、2019年金科股份分別現金分紅10.69億元、13.35億元、19.22億元、24億元。根據2016年、2017年、2018年年報、金科股份最新股東權益報告顯示，融創中國系依次持有金科股份21%股份、26.02%、29.26%、18.35%股份。以此代替粗略計算，融創中國系過去幾年依次將獲得分紅2.24億元、3.47億元、5.62億元、4.4億元，合計獲得分紅約在15億元左右。
根據以上公開資料，可以計算出融創中國此前持股金科股份付出的總成本賬面超過70億元，雖然融創中國系在增持過程中一直不斷質押，再進行增持，但香頌資本執行董事沈萌表示質押還是要償還的，所以可以暫時忽略，粗略計算就是歷次買入的成本，減去歷年得到的分紅或轉增之類，就是融創穫得股權的總投入。出售對價加上剩餘股權的市值是總收益，兩者差就是淨收益。
從2016年9月21日融創首次入股金科股份截止到2020年4月15日收盤，金科股份的股價已從4.39元/股上漲至8.21元/股。按4月15日收盤價，本次權益變動後融創中國仍持有金科股份18.35%股權計算，融創中國系持有的金科股份總市值仍有80.37億元，算上本次47億元轉讓，以及15億元左右的分紅收入，融創中國在金科股份這一筆股權投資上，目前浮盈或超過70億元。
“併購王”融創
融創買入金科股份之時，想要的是公司控制權。2017年7月18日，孫宏斌對媒體表示，“黃紅雲已經流露出轉手意向，然而融創對價格不滿意，今年暫且會緩一緩。估計明年金科股價更低，也許只有5元每股，到時候融創可進可退。”
不料，從徐翔案脫身之後，黃紅雲隨即公告回應孫宏斌，“對金科發展前景持續看好，不會放棄公司控制權。”作為發家於重慶的本土房企，金科在西南市場的大量土儲，被視為融創爭奪公司控制權的原因。
融創2019年財報顯示，權益土儲面積約1.5億平方米，其中重慶佔比最高，權益土儲達到1281.92萬平方米，成都、貴陽兩城權益土儲分別為687.91萬平方米、219.94萬平方米。
據騰訊《稜鏡》報道，如能獲得金科控制權，融創無異將繼續擴大西南市場地位，並表金科後的年合約銷售額還將突破7000億元，與碧桂園角逐“中國第一房企”。
融創在房地產業內有“併購王”之稱，其擴張最主要的方式就是併購。2016年開始，融創在併購上日漸成熟，孫宏斌的每次出手，亦顯得大開大合，“開發商都有自己的計算方式，每個人的日子自己過。”這是孫宏斌的買賣哲學。
據新京報統計，2019年，孫宏斌同樣開啟了一系列“買買買”。1月，融創以125.53億元收購泛海2個項目；4月，以13.34億元收購陽光100重慶兩項目70%股權；同在4月，砸下152億元在武漢公開市場拿下四宗地塊；7月，耗資67億收購新湖中寶20宗地；10月，逾40億接盤李嘉誠大連項目；12月，融創以10.42億元接盤華僑城成都文旅項目。
不過，2019年最大、最轟動的一筆收購來自於雲南城投。2019年11月27日，融創以152.69億從雲南城投手裡收購環球世紀及時代環球51%的股權，由此，融創形成地產、服務、文旅、文化、會展會議、康養六大戰略板塊。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱，融創在市場低迷期以抄底的方式併購的土地，成本較低，這使得後續項目的溢價空間較大，也使產品的定價能力更具有競爭力，在當前不確定的市場中具有更好的表現。部分項目通過改造可以迅速銷售，能夠帶來非常穩定和可觀的現金流。
財報顯示，僅通過此次併購，融創就鎖定了貨值超6200億元的土儲。該資產包貨值約90%的土儲位於成渝城市群及武漢、長沙、昆明等二線城市；確權土儲貨值超2200億元，平均成本不足1800元/平方米，另外鎖定土儲貨值超4000億元。其中，持有物業佔比不足5%。
值得注意的是，時間來到2020年，熱衷於“買買買”的孫宏斌，開始考慮“賣出”一些資產，調整、優化持有資產的質量，“希望保持一定的持有規模量，加一些新東西，再處置一些舊資產。”
據媒體報道，2019年底，融創成功賣掉了一個酒店，另有4個酒店短期內也會成交。此外，融創還將賣掉一些商業和樂園，但目前暫時沒有更多細節。
回顧近年來，融創對拿地一直較為謹慎。孫宏斌曾對外公開表示，融創拿地一直都比較小心，一直是拿對的地。針對招拍掛市場，記者注意到，孫宏斌曾多次發表“停止在公開市場拿地”“不看好的地區和土地，不會報名”的論斷。融創正是憑藉其在併購市場的優勢，才成功避免了前幾年招拍掛市場的劇烈競爭。
融創中國靚麗的2019年財報裡隱藏著一個瑕疵：財務槓桿率居高不下，淨有息負債率289.54%，是前十大房企中最高的，是穩健派代表萬科和龍湖的三倍以上，比激進派同門恆大和綠地也高出54個和92個百分點。
據《財經》統計，融創中國淨負債率176.40%，同比去年略增。2019年已公佈財報的前十大房企中，融創的淨有息負債率289.54%，為最高值，最低的華潤置地（1109.hk）為64.68%。
事實上，融創的負債率其實一直都處於行業高位，但並未影響這家公司高歌猛進。這主要緣於其低廉的土儲優勢，高週轉帶來的充沛現金流，以及中國房地產黃金十年的賣房紅利。
但從2018年開始，中國房地產已經進入存量房時代，一二線城市尤其如此，房價也在持續調控下趨於平穩。但房企近兩年融資成本升高，融資渠道收窄，導致房企的高週轉模式難以為繼。
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