最近的深圳，陰晴不定。
突然的陰天和大雨，氣溫忽高忽低，令人捉摸不透。
天氣的物理變化讓人瑟瑟發抖，而心裡的寒意讓人寢食難安。
近一個月來的樓市熱度，似乎超出了大眾理解的範疇。而學區房的存在感，一如既往地強。
八卦嶺老破小掛盤單價去到12萬/㎡，光明成交最高單價7萬/㎡......背後的“推手”，都是“新名校”。
學區房的瘋狂，在年後迎來高潮。當價值遠遠脫離房子本身，其中的危險信號不容忽視。
據知情人士透露，學區房市場的“狂熱”早已引發官方關注，上週相關部門已開會研究，不排除近期會有調控動作。
學區房眾生相
如果說房子對中國人來講是必備不可的硬通貨，那麼，學區房就是這個硬通貨中的硬通貨。
誰能想到，深圳各片區掛盤價漲幅最大的區域竟是八卦嶺，2018-2020年漲幅高達45.3%，位居深圳第一。
深圳關內熱點學區房環比漲幅位居前列
疫情之下，樓市在兩個月的空窗期裡，學位房的抗跌性更加凸顯。
但這些所謂學區房，往往是價格高於價值。
為了讓孩子獲得優質教育資源，學區房逐步成為家長的必爭之地。
當教育資源不均的時候，那些所謂的名校學區，價值開始脫離房子本身。
如此之下，學區房越來越“荒誕”。
1
名校規劃未落地，房價先上行
這是南方樓事第N次提到八卦嶺。
今天我們想跟大家分享它漲價的時間線。
2019年年初，荔園小學東校區劃入八卦嶺片區的消息開始發酵，一夜之間，小區房價就像坐上了直升機，從年初的5字頭，一路奔向8字頭。
有中介表示，“在沒有確定之前，4月有傳聞八卦嶺片區新建的中學為筆架山中學，一些業主開始鬆手拋盤。”
隨後有網友發現，福田區教育局在回答荔園小學東校區的諮詢問題時，公開回應，該校2021年9月開辦，業主便吃下了定心丸。
2019年6月，相關地塊開始拆除時，周邊小區房價更是突飛猛進，甚至還出現業主惜售現象。
房價隨著學位的變化而變化，這是何等魔幻的現象？
雖然已經確定學校位置，但是具體招生範圍還沒確定，八卦嶺片區許多樓盤房價卻先“瘋漲”，到現在出現9-12萬/㎡不等的掛牌均價。
南方樓事不禁想問問，萬一有樓盤沒被划進學校招生範圍，怎麼辦？
同樣，一有名校規劃房價就上調的，還有光明。
在去年4月，深實驗落地光明的新聞一曝光，周邊的二手房開始上漲。
今年3月，深圳實驗光明學校小學的學區劃分出來後，緊接著又出現二手房掛牌價去到6萬多。
房價先行於規劃，學區房“妙”啊。
2
不能住的老破小
更悲哀的是，深圳諸多名校學區房早已喪失了居住意義，淪為一張價值數百萬的名校入場券。
這類型學區房，主要集中在老牌名校學區，如羅湖深中、福田華強北深實等。
你能想象一套16㎡、樓下是夜總會、人員混雜、物業管理混亂、居住體驗極差的房子，仍然賣到400萬+的價格嗎？
這套房子位於深圳福田華強北，帶荔園小學南校區學位，掛牌單價已經去到25萬/㎡，但家庭根本不可能居住。
業主在買下使用學位後，多半出租給華強北的商戶當做倉庫或者給創業公司當辦公室。
羅湖的東門168小區，也是類似的典型。
就因位於螺嶺外國語學區，又主打小面積戶型，成了家長和投資客最愛的樓盤之一。
最小19㎡，掛盤價甚至高達10萬+/平。但跟閣林網苑一樣，賣到了豪宅價，卻跟豪宅絲毫搭不上邊。
這類小戶型的學區房，不管是採光、通風還是周邊環境，幾乎是毫無居住體驗。
家長圖的無非就是，用最低成本買到名校學區房。畢竟19㎡的房子，單價超過10萬，總價依然只需要200萬。
在寫這篇文章的時候，南方樓事採訪了一些購買學區房的家長。
有家長表示，自己在布心買了一套房子自住，但是因為孩子要上學，便在羅湖找了個口碑比較好的學校，租了學位房。
“家裡有三個孩子，租的房子太小了沒辦法居住，只能每天在布心跟羅湖直接往返。”
可以想象，幾歲的小朋友和家長每天往返多折騰。
我們不得不反思，近幾年，在教育配套資源異常緊張的情況下，深圳許多老學區的小戶型被瘋搶，而且流轉率奇高。
這也就很可能存在很多像這位家長的購房者，通過這種無法居家的超小戶型來搶學位，但是卻不在這個片區居住。
這種畸形現狀由來已久，深圳官方就曾出臺過相關舉措。
2018年12月，學位異常緊張的螺嶺外國語實驗學校對申請學位家庭的住房面積提出限制。
隨後因為家長反應劇烈，很快就被撤回。
誠然，根據面積大小來衡量入學標準存在許多爭議。但這也折射出瘋狂學區房背後，是深深的無奈。
當名校學區備受追捧，居住功能變成附加條件，房子實則脫離了本身最基本的價值。
雖然此前限制面積大小的通知被撤回，但這也可以視作官方的一個信號。當這種瘋狂脫離政府控制，你永遠不知道等待你的是什麼政策。
3
畸形的地下生意——租學位
不是每一位家長，都能買得起數百萬的學區房。
但讓孩子上名校，恐怕是絕大多數家長的心願。此時，一種隱秘的底下生意網鋪開了——租學位。
近幾年，深圳各區申請學位所需的材料之中，住房證明是一個硬性門檻。
而對於租戶而言，這個住房證明材料，是一紙房屋租賃憑證或房屋租賃信息。這兩個，都需要房東和租客簽訂統一的租賃合同來共同申請辦理。
當想上的學校不在所租房的片區內，很多租戶只能額外花錢“偽造”租賃合同。
據經濟觀察報報道，有家長花費錢，從熟識的房東手中購買南山向南小學對應學區房的租賃合同。
但是因為片區入學分值標準不同，所以深戶兒童家庭提供的租房憑證中，如果居住時間連續不滿1年的，可以申請學位，但不積分。
該家長表示，“其實，就算有了這個憑證，也未必能100%申請到向南小學。而且，一旦後續申請不上學位，房東不可能退款。”
在深圳，“租名校學位”的現象比比皆是，這也反應市場對名校的渴求。
但這條“路”，越來越難走了。
深圳官方一直都在嚴查實際居住，今年力度更是前所未有。
據悉，目前深圳多區的招生政策都明確了實際居住，如南山、福田、羅湖、龍華、光明、坪山等等。
這個信號，也越來越強烈。
4月8日，西鄉街道發佈通知，非實際居住申請學位的租客將列入黑名單。
羅湖和福田近期也在嚴查，一旦發現沒有實際居住，地段學校將不受理學位申請。
最近，福田有家長表示在購房後一直沒有居住，今年9月準備幼升小了，去街道辦登記居住信息時卻被拒絕，原因是網格員曾突擊上門核查，發現他們沒有實際居住。
圖源 深圳入園
還有租客表示，一些核查小組檢查嚴格，在核查離開後不久還會再返回核查。
南方樓事認為，在教育資源相對緊缺的情況下，嚴查房屋實際居住情況能直接打擊投機的家庭或者投資客，讓教育資源實現公平化。
而且隨著各片區學位發出“預警”，我們可以預見，在未來對實際居住的要求和審核會越來越嚴格。
那些買小戶型只使用學位而不居住和投資學區房也將行不通。
“畸形”背後的泡沫
不計成本、不考慮居住空間，深圳家長對於名校的追逐，近乎瘋狂。
但南方樓事認為，學區房演變到今天過於畸形，終有一天會成被消除。
我們從兩點原因去分析。
畸形的學區房市場，過於高調將引發調控
深圳苦於學區房已久。
有知情人士向南方樓事透露，針對學區房近年來畸形的現象，深圳住建部門不滿已久，近期已內部開會了解市場相關情況，不排除接下來有調控動作。
哪怕是疫情之下，學區房的熱度依然迎來新高潮。
據南方樓事調查，短短兩個多月，各重點學區漲幅從5-10%不等，有的總價甚至漲超過200萬。（點擊回顧相關報道：年後漲價200萬？深圳學區房太可怕了！）
近期重點學區房價漲幅一覽
對於會如何調控，資深地產評論人、朱羅紀創始人朱文策預測，學位和住房分離是大方向。
“實際居住的核查，今年已經普遍推廣，下一步可能是‘就近入學’會放寬。比如政策或許會允許一半派位一半讓學校自主選拔，這樣可以增加學生的流動性。”
新名校房價被炒得太高，存在泡沫
現在很多家長追逐的名校，不僅僅是老牌名校，還有那些新興崛起的集團化名校。
這種追捧在教育資源緊缺的深圳，愈發瘋狂。
只要有片區規劃這類新名校，哪怕還未最終確定，學校甚至還未開始建，周邊房價就會上漲。
南方樓事要提醒大家的是，房價被過度炒高的這類新名校學區房，當中存在一定的泡沫。
原因有兩個。
第一，未來深圳各區好學校會越來越平均。
深圳中小學近年都有規劃新建和擴建任務，而且很多片區都有規劃集團名校，名校教育資源會逐漸平均化。
很現實的是，除了那些頂尖老牌名校，未來這些新增的“好學校”差距都不會太大。
在2019年11月，對2019年-2020年的規劃目標任務內容進行調整為：“規劃批准中小學不少於100所，幼兒園不少於215所。
圖源 網絡
第二，家長追逐的這些新名校是否能實至名歸，仍然需要時間去驗證。
只要掛了個名校招牌，現在很多新學校在規劃初期，房價就已經被炒得很高，比如前面的八卦嶺，劃分範圍還沒確定，周邊老破小已經漲到12萬/㎡。
且不說能不能劃分，即便是劃分之後，這個所學校的師資力量，教育能力，升學率等等仍然是要時間去兌現。
網上流傳的2019年最新學校錄取率排名，可以發現那些新名校依然還有一段路要走。
圖源網絡
而現在那些天價買入的家長，已經提前把新名校給“神化”。
這也就是為什麼我們認為，現階段這類新名校存在泡沫。
最 後
從長遠來看，房子最終會回到居住屬性。
現在那些帶有名校學位漲幅瘋狂的老破小，再過幾年會湧現各種問題。
仍然以八卦嶺宿舍為例，35年樓齡的老破小單價已經去到12萬/㎡，試問如果遲遲不舊改，或者沒有劃分到荔園小學，有多少人願意高位接盤？
就目前來說，一線城市的老牌學區房還是有不可替代的優勢。
但是在未來，出於教育公平化，也沒有刺激房地產的考量，“學區房”的概念將會從房子本身完全剝離掉。
當房子回到居住本身，這時候決定房子價值的唯一標準就是地理位置和舒適度。
對於“學區房”概念何時會被完全剝離，無解。
在這裡，南方樓事仍要提醒購房者，不要過度瘋狂追逐學區房，特別是老破小更要注意規避，這其中的泡沫很大。
倘若未來學區房概念被剝離，
你天價買來的破房子誰來接盤？
