作者：天道
（4月14日），深圳市土地房產交易中心發佈最新公告。繼去年12月11日前海T204-0142住宅用地成功出讓後，5月15日，前海再出讓一宗居住用地。
該地為“限價”宅地：普通商品住房入市最高均價為107100元/平方米（毛坯價，不含裝修），競得人必須嚴格按限定的銷售均價進行銷售。
前灣T102-0346宗地
T102-0346宗地位於前灣片區十開發單元03街坊，土地用途為二類居住用地。
本宗地建設普通商品房，佔地31745.07㎡，總建築面積183600㎡，包括住宅 16.46萬㎡（含340㎡物業服務用房及不少於16450㎡只租不售人才房），商業10000㎡，以及18班幼兒園等，規劃配建車位1850個。
出讓採用“雙限雙競”方式，掛牌起始價為79.98億元，最高限制地價115.97億元，競無償移交的只租不售人才住房面積，初始配建面積不少於16460平方米。
經對比分析，具體位置大致如下圖：
（根據估算，項目位置大概如圖所示）
值得注意的是，該宗地鄰近前灣公園站A出口，是絕對的5號線地鐵上蓋。宗地西南側臨前灣四路，與前灣公園隔路相望，近沿江高速，項目或將臨河道而建，坐享前海生態自然景觀。
據悉，該宗地位於前海前灣片區，去年6月拿地建設的前海國際會議中心以及12月拿地的深港科技創新生態谷項目一期就在宗地附近。
前灣片區作為前海“三區兩帶”空間格局中的綜合發展區和保稅港片區，起著串聯周邊區域經濟發展的重要作用。不但擁有主導前海的管理機構——前海管理局，還有已經投入使用中的，為前海入駐企業機構提供服務的前海企業公館等，匯聚了大批實力企業，並且也已經有真正的港資企業項目，如嘉裡建設、東亞銀行。
據瞭解，目前前海區域內基本以寫字樓和商務公寓供應為主，已經存在的商品房住宅本身也不具備太大貨量。去年，前海有位於媽灣片區的招商領璽和頤灣府兩盤入市，前者一期4.5小時售罄，後者開盤當天賣了9成，去化均十分火熱。
此次T102-0346宗地的掛牌，成為了前海第6塊住宅用地（此前五塊住宅用地依次為前海時代、招商領璽、深國際頤灣府、以及終止出讓的T201-0125和天健前海地塊）。16萬平的住宅面積，10.71萬/平的入市均價，必將成為深圳樓市的一個新焦點。
目前，T102-0346宗地周邊大多為在建項目或待建地塊，即使放到整個片區來看也鮮有住宅項目。掛牌的二手房多集中於月亮灣大道另一側的老前海片區，掛牌均價在8-12萬/㎡不等。
事實上，由於前海片區住宅貨量較少，導致了周邊一些主打大前海板塊的片區的火爆。除剛才提到的老前海外，諸如寶中、碧海等片區近年來都已經成為了深圳最火熱的片區，尤其是在“前海擴容”概念下，房價突飛猛進。
前海八、十單元城市設計方案
項目位於前灣片區十開發單元，據瞭解，去年深圳市前海管理局曾發佈 “前海八、十單元城市設計國際諮詢”公開報名建築設計招標公告。
據悉，此次國際諮詢要求結合八、十單元獨特的規劃和發展條件，充分發揮前海灣區特徵、海岸資源、濱海長廊等突出優勢，通過對前海和其他世界級大灣區（類似紐約、舊金山、東京灣等灣區城市群，粵港澳“大灣區”由深圳、廣州、珠海、香港、澳門等“9+2”個城市和特別行政區構成）的研究，明確片區整體城市設計概念、功能分區及空間設計方案，使該片區成為前海具有獨特吸引力的代表性區域；並區別於香港維多利亞港、廣州南沙、深圳灣超級總部、深圳空港新城等片區。
最終，由華南理工大學建築設計研究院有限公司與深圳市城市規劃設計研究院有限公司組成的聯合體被評選為第一名中標單位。
值得關注的是，前海八、十單元規劃用地面積約80萬平方米，佈局中包括三處重點標誌性公共建築，中國國家博物館·深圳館、科技專題館以及1處預留公共設施（可自行策劃設計），1處
國際學校（已開工建設）、1處國際醫院、1所九年一貫制學校、1處國際教育科研機構、約12公頃新型產業用地（含公共綠地約2公頃）及兩處居住用地（前海人才安居房）等眾多重點項目。
（方案示意圖）
宗地出讓條件重點
雙限雙競
本宗地採用“雙限雙競”的辦法以掛牌方式出讓，即：限地價、限普通商品房銷售均價，競地價、競無償移交市前海管理局只租不售的人才住房面積。
競價過程中，競買人最高報價未超過最高限制地價時，按價高者得的原則確定競得人和成交價。
當競買人報價達到最高限制地價時，有意繼續競買的競買人由競地價轉為競無償移交的只租不售人才住房面積，住宅總建築面積不變，按報出無償移交的只租不售人才住房面積最多者得的原則確定競得人。
商品房入市最高均價10.7萬/平
本宗地項目建成後，普通商品住房入市最高均價為107100元/平方米（毛坯價，不含裝修），競得人必須嚴格按限定的銷售均價進行銷售。
建設商品房，配建人才房
本宗地建設普通商品住房，競配建只租不售的人才住房。只租不售的人才住房初始配建面積不少於16460平方米。
只租不售人才房無償移交
本宗地中只租不售的人才住房產權歸市前海管理局，由競得人建成後無償並無條件移交市前海管理局，由市前海管理局負責監管，由深圳市前海人才樂居有限公司代表市前海管理局接收、運營和管理，房源由市前海管理局統籌調劑使用。
不得捆綁精裝修，執行“90/70”
普通商品房產權歸競得人，可按規定銷售。普通商品房取得套房不動產證之日起3年內不得轉讓。商業可按規定分割銷售。
商品住房銷售時不得強制搭售其他服務、產品。宗地內可銷售的住宅套內建築面積在90平方米以下的普通住房的建築面積和套數佔比不低於可銷售商品住房總建築面積和總套數的70%。
此外，本宗地自簽訂合同之日起12個月內動工開發，48個月內應全部竣工並投入使用
部分內容來源：深圳市土地房產交易中心 | 前海管理局 | 深圳房地產信息網
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