房地產是拉動地方經濟增長，改善居民住房條件，提高城鎮化水平的重要產業。我從事房地產這一行業已經兩年有餘，今天我就來分享一下與房地產開發有關的稅收的一些思考。
稅
我國的城鎮土地實行國有政策，房地產開發商要想獲得土地的使用權，必須通過招拍掛的形式從政府手裡取得土地使用權，開發商拍下土地後，首先就要繳納契稅，契稅是對轉讓國有土地和財產的承受方繳納的一種稅收，稅率一般是3%—5%，這裡有些地方政府規定市政建設配套費也需要繳納契稅，具體需要看各地的規定。
契稅
在房地產的前期開發階段需要繳納土地使用稅，土地使用稅根據土地的等級來進行繳納，各地標準不一。在2006年國家稅務總局186號發佈的文件中規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅。合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。因此這一規定房地產企業在實際繳納城鎮土地使用稅時需要特別關注。
在開始預售階段，主要繳納房產稅，增值稅，土地增值稅，企業所得稅和印花稅。先說房產稅，房地產開發商的售樓部是需要繳納房產稅的，房產稅分兩種形式從租計徵和從價計徵，售樓部按照從價計徵的方式徵收，售樓部的房產原值一般按照土地成本加建設成本加硬裝成本計算，直到售樓部銷售出去的次月才終止房產稅的計算。預算階段的增值稅2016年5月1號之後都是按照一般計稅的方式計算，目前稅率是9%，預徵階段按照3%，另外只有收到客戶的定金才具有法律約束力，才需要繳納增值稅，收到的訂金，誠意金，意向金不視同收到預收款不發生增值稅納稅義務。土地增值稅分為普通標準住宅、非普通標準住宅和其他類型房地產，稅率分別是1.5%、3.5%和4.5%普通標準和非普通標準的劃分一般就是按照預測建築面積144平米的標準，低於屬於普通標準住宅，高於則屬於非普通標準住宅，因此在前期策劃階段對於140的戶型儘量不超過144平米，這樣可以減少繳納土地增值稅。企業所得稅在預售階段還沒有主營業務收入，按照預收賬款乘以預計計稅毛利率繳納，河南省預計計稅毛利率縣裡邊為5%，市裡邊10%，鄭州省會城市15%。印花稅由於是小稅種在這裡不再贅述。
土地增值稅
在實務中，房地產開發商為了促銷會舉辦一系列活動，參與者無論是否簽約均可以獲得抽獎機會。從獲獎者個人方面來看，該項抽獎活動與購房行為不具有直接相關性，因此應按照偶然所得繳納個人所得稅，由房地產開發商負責代扣代繳。向老帶新老客戶贈送酒店、健身房、美容院、預付費消費卡的業務，應按照銷售個人佣金勞務報酬徵收個人所得稅，由房地產開發商代扣代繳。無論是抽獎活動還是贈送活動，為了避免少代扣代繳個稅而引起稅務風險，房地產開發商營銷部門可以把所有營銷活動打包給營銷公司，由營銷公司開票即可。
個人所得稅
以上就是從事房地產行業財務近兩年我對房地產相關的稅收的一些思考，希望我分享的房產知識能對大家有所幫助。
