2020年4月30日，為進一步規範拆除重建類城市更新單元規劃（以下簡稱“更新單元規劃”）審批工作，
提高行政效率，深圳市規劃和自然資源局發佈了《深圳市拆除重建類城市更新單元規劃審批規定》（以下簡稱《審批規定》）的通知！《審批規定》對原市規劃國土委出臺的《城市更新單元規劃審批操作規則》（以下簡稱《審批操作規則》,5月10日後廢止）進行了修訂，進一步規範我市城市更新工作管理，促進全市城市更新工作高效高質量推進。>>可參閱：突發！深圳宣佈加快商品房供應！舊改有效期延長審批提速、商品房預售條件放寬！
關於印發《深圳市拆除重建類城市更新單元規劃審批規定》的通知
各區政府（新區管委會）、各有關單位：
《深圳市拆除重建類城市更新單元規劃審批規定》已經市政府同意，現予印發，請遵照執行。
深圳市規劃和自然資源局
2020年4月29日
一、文件出臺的背景
為進一步規範我市城市更新工作管理，提高規劃管理依法行政水平，促進全市城市更新工作高效高質量推進，我局結合近年各區城市更新審批工作的實際情況，對原市規劃國土委出臺的《城市更新單元規劃審批操作規則》（深規土[2013]786號，以下簡稱《審批操作規則》）進行了修訂。經市政府同意，我局出臺了《深圳市拆除重建類城市更新單元規劃審批規定》（以下簡稱《審批規定》），作為各區城市更新機構審批城市更新單元規劃工作的依據。
二、《審批規定》的主要修訂內容
（一）《審批規定》中對市城市更新和土地整備局、各區政府、各區城市更新職能部門在城市更新單元規劃管理中的職權做了進一步界定。 市城市更新和土地整備局負責組織、協調、指導全市更新單元規劃審批工作，擬定更新單元規劃審批管理政策，組織編制相關技術規則、標準，制定管理規範。各區政府（含新區管理機構，下同）負責更新單元規劃制定與修改的審議、報批或者審批。各區城市更新職能部門負責更新單元規劃制定與修改的審查和報批，包括規劃初審、規劃草案公示及意見處理、規劃公告、規劃成果歸檔等相關工作，並做好相關政策解讀與宣講、規劃數據統計及信訪維穩等工作。
（二）《審批規定》對城市更新單元規劃的申報、審查程序進行了規範。明確城市更新單元規劃由區城市更新機構審查，報各區政府或建環委審批。同時要求城市更新單元規劃審批堅持全市統一政策、統一標準、統一流程、統一時限的原則，各區不得隨意增設或調整相關規程。
（三）《審批規定》依據最新的相關規章、政策進行了修訂。《審批規定》結合近期出臺的《深圳市拆除重建類城市更新單元規劃編制技術規定》、《深圳市拆除重建類城市更新單元規劃容積率審查規定》等政策文件，對部分內容進行了修正與完善。
三、《審批規定》的主要內容解讀
《審批規定》分為五章共二十八條，主要內容如下：
（一）第一章 總則
該部分內容主要提出了起草《審批規定》的依據、適用範圍，並明確了市城市更新和土地整備局、各區政府、各區城市更新機構的職責分工。
（二）第二章 更新單元規劃制定
該部分為《審批規定》的核心內容，主要提出了更新單元規劃制定的申報主體、申報材料、審批主體、審批流程及更新單元規劃制定的要求，並對城市更新單元規劃涉及公共利益的部分提出明確規定。
主要體現在以下幾方面：1、進一步完善了更新單元規劃的制定要求。明確更新單元規劃的制定應符合城市更新計劃、國土空間規劃的要求；銜接落實法定圖則和各項專項規劃要求；符合《深圳市城市規劃標準與準則》（以下簡稱《深標》）、《深圳市建築設計規則》、《深圳市拆除重建類城市更新單元規劃編制技術規定》（以下簡稱《編制技術規定》）等國家、省、市相關技術規範要求，以及符合《深圳市拆除重建類城市更新單元容積率審查規定》（以下簡稱《容積率審查規定》）等城市更新政策要求。
2、進一步細化了移交用地的功能與面積要求。明確移交用地需依次落實計劃、上層次規劃規定的公共配套設施要求，同時落實因自身的建築增量所產生的公共配套設施要求，在滿足上述要求的前提下，拆除範圍內實際移交用地面積大於拆除用地面積的50%時，在城市基礎設施和公共服務設施滿足《深標》要求且不影響使用功能的前提下，實際移交用地面積可適當酌減，但不得低於拆除用地面積的50%。
3、進一步規範了更新單元規劃制定的審批流程。更新單元規劃制定的審批流程如下：
窗口收文—區政府審查—公示—報審批機關審批—公告—歸檔。
根據城市更新單元規劃制定內容，應報不同的審批機關審批：城市更新單元規劃制定符合已批准法定圖則強制性內容的，由區政府負責審批。除上述規定之外的其他更新單元規劃制定，由區政府負責審查並報請建環委審批。市政府另有規定的從其規定。
（三）第三章 更新單元規劃非強制性內容的修改
該章節分為三部分，一是從簡化審批流程出發，對原則上不修改更新單元規劃的情形作了規定；二是完善了更新單元規劃非強制性內容的修改的審查要求；三是對更新單元規劃修改的申報主體、申報材料和審批流程作了詳細規定，明確更新單元規劃非強制性內容的修改的公示期為7天。
（四）第四章 更新單元規劃強制性內容的修改
該章節首先規定了不予申報更新單元規劃強制性內容的修改的三種情形：
一是城市更新單元規劃經批准未滿兩年的；
二是城市更新單元內已簽訂土地使用權出讓合同的用地；
三是對於存在未批先建違法行為的城市更新項目，應對違法行為進行處理，按照規劃確認程序完善相關手續，不再對城市更新單元規劃進行修改。
其次提出了更新單元規劃強制性內容的修改除應符合規劃制定的審查要求外，應按照有關政策規定重新核定政策性用房及公共配套設施建設規模。最後，細化了移交用地規劃功能及指標調整的程序，對於尚未完成移交工作的移交用地的規劃功能及指標調整，按更新單元規劃強制性內容的修改程序辦理，由原規劃申報主體或區政府指定部門提出申請，經區政府審查後報建環委審批；對於已完成移交工作的移交用地，其規劃功能及指標調整按法定圖則局部調整程序由市規劃和自然資源局派出機構受理和辦理。
（五）第五章 其他
該章節明確了規劃成果的歸檔和抄送要求，並明確該《審批規定》的施行日期和有效期限。
以下是政策原文
深圳市拆除重建類城市更新單元規劃審批規定
第一章 總則
第一條 為進一步規範拆除重建類城市更新單元規劃（以下簡稱“更新單元規劃”）審批工作，提高行政效率，依據《深圳市城市更新辦法》、《深圳市城市更新辦法實施細則》（以下簡稱《實施細則》）等規定，結合工作實際，制定本規定。
第二條 本規定適用於我市更新單元規劃制定和修改的審批工作。
本規定所稱更新單元規劃制定是指首次編制更新單元規劃的情形。更新單元規劃修改是指修改已批更新單元規劃的情形。更新單元規劃修改包括對強制性內容的修改與非強制性內容的修改。
第三條 市城市更新和土地整備局負責組織、協調、指導全市更新單元規劃審批工作，擬定更新單元規劃審批管理政策，組織編制相關技術規則、標準，制定管理規範。
各區政府（含新區管理機構，下同）負責更新單元規劃制定與修改的審議報批或者審批。
各區城市更新職能部門負責更新單元規劃制定與修改的審查和報批，包括規劃初審、規劃草案公示及意見處理、規劃公告、規劃成果歸檔等相關工作，並做好相關政策解讀與宣講、規劃數據統計及信訪維穩等工作。
第四條 城市更新單元規劃審批堅持全市統一政策、統一標準、統一流程、統一時限的原則，各區不得隨意增設或調整相關規程。
第二章 更新單元規劃制定
第五條 更新單元規劃制定由城市更新單元計劃（以下簡稱“更新計劃”）申報主體負責申報。
第六條 更新單元規劃制定的申報材料應包含以下內容：
（一）《深圳市城市更新單元規劃申報表》（詳見本規定附件），需同時提供紙質和電子文件；
（二）申報主體的身份證明材料；
（三）更新單元規劃草案，需同時提供紙質和電子文件，並加蓋規劃編制單位公章。規劃草案各階段文件形式需符合《深圳市拆除重建類城市更新單元規劃編制技術規定》（以下簡稱《編制技術規定》）要求。提供的紙質圖紙圖幅不小於A3，比例尺不低於1:1000；電子文件應提供JPG和DWG兩種格式文件，以及由城市更新單元規劃標準化報批工具打包生成的電子成果（mdb文件）；
（四）土地信息核查意見的覆函；
（五）城市更新單元規劃設計合同；
（六）規劃編制單位資質證明材料；
（七）非初次申報的應提交原審查單位核發的更新單元規劃審查意見；
（八）產業升級項目位於高新區內的，應提交市高新區主管部門的產業專項規劃批覆或產業意見；位於其他區域的，應提交區產業主管部門出具的產業意見；
（九）按照規定需要進行社會穩定風險評估工作的，應按照《關於對城市更新項目進行社會穩定風險評估工作的通知》（深維穩辦通〔2013〕8號）及相關管理規定，提交社會穩定風險評估報告；
（十）需要提交的其他相關材料。
前款規定的所有書面材料均應加蓋申報主體公章（印章）。電子文件應以光盤形式提供。
第七條 更新單元規劃制定應符合以下要求：
（一）符合更新計劃有關要求，且更新計劃在有效期內；
（二）符合國土空間規劃的強制性內容，符合基本生態控制線、水源保護區、黃線、紫線、藍線、軌道保護區、航空管制區、海岸帶、高壓走廊、微波通道、文物、歷史建築和歷史風貌區等區域的控制要求；
（三）銜接落實法定圖則和已生效專項規劃關於用地性質、市政交通、公共配套、城市設計等方面的控制要求；
（四）符合《深圳市城市規劃標準與準則》（以下簡稱《深標》）、《深圳市建築設計規則》、《編制技術規定》等國家、省、市相關技術規範要求，以及符合《深圳市拆除重建類城市更新單元容積率審查規定》（以下簡稱《容積率審查規定》）等城市更新政策要求；
（五）對於鄰近城市重大危險設施的城市更新單元，應當在城市更新項目審批中落實相關安全規範要求，並由區城市更新職能部門徵求安全主管部門意見；
（六）需要進行歷史用地處置的，應在更新單元規劃申報時或申報前申請按照《深圳市拆除重建類城市更新單元土地信息核查及歷史用地處置規定》進行處置；
（七）因規劃統籌需要進行土地清退、用地騰挪、零星用地劃入、外部公共設施用地移交等情形的，應劃定更新單元範圍，同時符合《編制技術規定》和相關規定要求。外部移交公共設施用地不參與用地騰挪。
第八條 拆除範圍內實際移交用地按以下原則依次確定功能及用地面積：
（一）落實計劃公告確定的公共利益用地。確需功能調整的，應結合規劃主管部門意見研究確定，並同步調整更新計劃；
（二）落實拆除範圍內法定圖則或其他法定規劃確定的公共利益用地；
（三）落實拆除範圍內國土空間規劃確定的公共利益用地；
（四）依據規劃建築增量確需增配的城市基礎設施、公共服務設施及其它公共利益項目；對於自身無新增需求的更新單元，鼓勵配建學校、醫院、養老設施等公共利益項目；
（五）在具備經濟可行性的前提下，可視情況安排拆除範圍周邊已規劃但難以實施的公共利益項目；
（六）在落實上述公共利益項目用地後，如按法定圖則規劃為住宅、工業、商業、辦公等用途的，其指標應在更新單元規劃中一併明確，該部分用地的規劃容積按照《深標》予以單獨測算，且不計入該城市更新單元開發建設用地的轉移容積及獎勵容積。
依據前款（一）至（四）項規定，拆除範圍內實際移交用地面積大於拆除用地面積的50%時，在城市基礎設施和公共服務設施滿足《深標》要求且不影響使用功能的前提下，實際移交用地面積可適當酌減，但不得低於拆除用地面積的50%。
城市更新單元範圍內的國有未出讓用地均實施無償清退, 市政府另有規定的從其規定。清退的國有未出讓用地原則上按照法定圖則規劃功能移交政府，但在拆除範圍內用地（不含清退用地）已落實法定圖則及相關專項規劃配套責任，並滿足自身配套需求的前提下，清退的國有未出讓用地可通過規劃統籌，與更新項目的移交用地進行整合，進一步擴大教育、醫療等獨立佔地的公共配套設施規模。城市更新單元範圍內，拆除範圍外的外部移交用地的面積按照計劃公告確定，按照法定圖則規劃功能移交政府。
第九條 更新單元規劃制定具備以下情形之一的，由區政府負責審批：
（一）符合已批准法定圖則強制性內容的；
（二）不改變法定圖則確定的用地性質和配套設施內容且公共利益用地面積不減少，單元規劃容積符合法定圖則規定或者僅額外增加產權移交政府或政府指定部門的公共配套設施面積，對以下情形作適當調整的：
1、因規劃統籌原因優化用地佈局，微調公共綠地及配套設施用地邊界，調整地塊容積率；
2、按照《深標》或各類經批准的專項規劃要求，增加公共綠地、公共配套設施的用地面積或建築規模；
3、道路方案主體線型、規模和功能與法定圖則基本相符，僅對部分路口、橫斷面和交通節點進行微調或增加支路，拓寬支路紅線寬度；
4、在符合《深標》要求且有效使用面積不減少的前提下，將獨立佔地的垃圾轉運站、公交首末站、公共停車場、文體活動場地、影劇院、菜市場及其他社區級公共配套設施改為附屬建設；
5、因《深標》配套設施面積標準修訂而減少法定圖則確定的配套設施佔地面積。
除前款規定之外的情形，由市城市規劃委員會建築與環境藝術委員會（以下簡稱“建環委”）審批。市政府另有規定的從其規定。
第十條 區城市更新職能部門在受理更新單元規劃制定申報材料後5個工作日內對申報材料進行初審，材料形式、規劃內容和深度不符合相關要求的，書面答覆申請人並說明理由；符合要求的，區城市更新職能部門應在受理之日起25個工作日內按照有關規定完成審查。
區城市更新職能部門應在受理之日起5個工作日內就申報材料徵求相關部門意見，徵求意見部門原則上不超過5個，各部門應在5個工作日內依據職能向主管部門反饋書面意見。經審查，如涉及更新單元規劃草案的重大修改或涉及信訪維穩問題需要進行處理的，區城市更新職能部門可函覆申報主體修改規劃草案或按照相關規定進行社會穩定風險評估工作。
由區政府審批的更新單元規劃制定，區城市更新職能部門審查通過後應在項目現場、機構辦公場所和網站進行公示，公示的時間和地點應在深圳特區報或深圳商報上公佈。草案公示時間不得少於30日，公示期間應當連續且不得中斷，如因特殊情況中斷的，應當重新進行公示。公示結束後，區城市更新職能部門應當對相關意見進行彙總和處理，將規劃草案與公示異議處理意見一併報區政府審批。
由建環委審批的更新單元規劃制定，區城市更新職能部門審查通過後報區政府審議，審議通過後按前款規定進行公示。公示結束後，由區政府對相關意見進行彙總和處理，將規劃草案與公示異議處理意見一併報建環委審批。
公示結束後，如更新單元規劃草案強制性內容有重大改變或有必要再次報區政府審議的情形，區城市更新職能部門應將修改後的規劃草案與公示異議處理意見報區政府審議並再次公示。
第十一條 更新單元規劃制定經區政府或建環委審批通過的，由區城市更新職能部門於審批通過後5個工作日內核發規劃批准文件，並在區政府網站進行公告。
第十二條 更新單元規劃制定調整已批計劃內容的，應先申請調整計劃後再申報規劃，但具備以下情形之一的，可由區城市更新職能部門按照計劃管理有關規定組織完成更新意願徵集工作後，與更新單元規劃同步公示、同步申報審批：
（一）因校正技術誤差（含座標、現狀地形圖、放點等誤差）導致已批計劃拆除範圍變化的；
（二）因城市基礎設施、公共服務設施以及其他公共利益項目建設需要導致已批計劃拆除範圍擴大的（擴大後拆除範圍內權屬清晰的用地比例須符合計劃管理相關規定，如涉及2010年結轉計劃和實施計劃項目，則要求擴大部分內權屬清晰的用地比例須符合計劃管理相關規定）
（三）因規劃統籌需擴大已批計劃拆除範圍，若擴大的拆除範圍包含開發建設用地的，擴大部分面積原則上不得超出原已批計劃拆除範圍面積的10%且不超過3000平方米，擴大部分內權屬清晰的用地比例須符合計劃管理相關規定；
（四）在滿足《深標》要求且計劃公告的公共利益總用地面積和配套設施有效使用面積不減少的前提下，將獨立佔地的垃圾轉運站、公交首末站、公共停車場、文體活動場地、影劇院、菜市場及其他社區級配套設施改為附屬建設的；
（五）在計劃公告的公共利益總用地面積不減少的前提下，因《深標》某類配套設施面積標準修訂而減少已批法定圖則確定的配套設施佔地面積的。
第三章 更新單元規劃非強制性內容的修改
第十三條 對已批更新單元規劃進行優化但不涉及已批准更新單元規劃強制性內容的，除本規定第十四條規定情形之外的，應申請城市更新單元規劃非強制性內容的修改。
第十四條 具備以下情形之一的，可無需申請更新單元規劃修改，直接在用地批准或用地規劃許可階段同步研究確定：
（一）為校正技術誤差（含座標、現狀地形圖、放點等誤差），優化開發建設用地邊界和配套設施用地邊界；
（二）在符合產業定位的前提下，將2014年1月1日《深標》發佈之前已批准更新單元規劃且主導建築功能為研發用途的地塊用地性質由“一類工業用地+二類商業用地”修改為“新型產業用地”的；
（三）修改建築限高、停車位、出入口、建築覆蓋率、綠化覆蓋率、退讓用地紅線距離等城市設計要求，但更新單元規劃批覆明確不得修改或位於濱海地區、重點地區且更新單元規劃已明確建築限高的除外。
屬於前款第（三）項情形的，應根據有關規定公示徵求意見。
第十五條 申請更新單元規劃非強制性內容的修改的地塊尚未確認實施主體的，由原規劃申報主體申報；已確認實施主體的，由實施主體申報；已簽訂土地使用權出讓合同的，由土地使用權人申報。
第十六條 更新單元規劃非強制性內容的修改的申報材料應包含以下內容：
（一）更新單元規劃修改的說明；
（二）申報主體的身份證明材料；
（三）更新單元規劃修改草案，格式要求詳見本規定第六條第（三）款；
（四）需要提交的其他相關材料。
第十七條 更新單元規劃非強制性內容的修改應符合以下要求：
（一）優化地塊劃分、開發建設用地邊界、配套設施用地邊界、支路線位的，捆綁拆除責任與貢獻公共利益用地不減少；非公共利益、非技術誤差等原因造成的開發建設用地減少，相應計容建築面積應從建築總量中扣除；
（二）增加配套設施用地面積和建築規模的，應符合《深標》或各類經批准的專項規劃要求；
（三）修改單獨地塊建築總量的，在地塊主導用地性質及更新單元內分項建築面積不變的前提下，調整幅度不超過該地塊建築總量的10%。已簽訂土地使用權出讓合同的地塊不得再修改地塊建築總量；
（四）修改實施分期的，應保障各分期利益平衡方案合理可行，且優先落實各項公共利益設施及用地；
（五）更新單元規劃已分期進行實施主體確認或簽訂土地使用權出讓合同的，實施主體或土地使用權人只能申請對已進行實施主體確認或簽訂土地使用權出讓合同的相應地塊進行修改，且不得影響其他各期的利益。
第十八條 區城市更新職能部門在受理申報材料後5個工作日內對申報材料進行初審，材料形式、規劃修改內容和深度不符合相關要求的，書面答覆申請人並說明理由；符合要求的，區城市更新職能部門應在受理之日起20個工作日內按照有關規定完成審查。
區城市更新職能部門審查通過後應在項目現場、機構辦公場所和網站進行公示，公示的時間和地點應在深圳特區報或深圳商報上公佈。草案公示時間不得少於7日，公示期間應當連續且不得中斷，如因特殊情況中斷的，應當重新進行公示。公示結束後，由區城市更新職能部門對相關意見進行彙總和處理後,報區政府進行審批。
更新單元規劃非強制性內容的修改經審批通過後，由區城市更新職能部門核發覆函，並在5個工作日內於區政府網站進行公告。
第四章 更新單元規劃強制性內容的修改
第十九條 對已批更新單元規劃的強制性內容進行修改的，可申請更新單元規劃強制性內容的修改。具備以下情形之一的，原則上不予修改強制性內容：
（一）更新單元規劃經批准未滿兩年的；
（二）更新單元內已簽訂土地使用權出讓合同的用地。
未批先建或未按圖施工建設的城市更新項目符合處理條件的，經依法處理並完善相關手續後，不再進行更新單元規劃強制性內容修改。
第二十條 申請更新規劃強制性內容的修改的地塊尚未進行實施主體確認的，由原規劃申報主體申報；已進行實施主體確認的，由實施主體申報。
第二十一條 更新單元規劃強制性內容的修改的申報材料應包含以下內容：
（一）更新單元規劃強制性內容的修改的說明；
（二）申報主體的身份證明材料；
（三）更新單元規劃修改草案，格式要求詳見本規定第六條第（三）款；
（四）需要提交的其他相關材料。
第二十二條 更新單元規劃強制性內容的修改應符合本規定第七條要求，應按照有關政策規定重新核定政策性用房及公共配套設施建設規模。
第二十三條 更新單元規劃強制性內容的修改按照本規定第十條規定流程報建環委審批。
第二十四條 對於尚未完成移交工作的移交用地的規劃功能及指標調整，按更新單元規劃強制性內容的修改程序辦理，由原規劃申報主體或區政府指定部門提出申請，經區政府審查後報建環委審批；對於已完成移交工作的移交用地，其規劃功能及指標調整按法定圖則局部調整程序由市規劃和自然資源局派出機構受理和辦理。
第五章 其他
第二十五條 區城市更新職能部門應按規定將相關檔案（包括過程文件、成果和公示文件等）報送市規劃國土房產信息中心歸檔。
第二十六條 各區更新職能部門應當按規定及時上傳更新單元規劃審批過程電子數據，並在審批完成後5個工作日內將審批結果抄送市規劃和自然資源局。
第二十七條 本規定施行之日前已通過市城市更新主管部門或區政府（新區管委會）審議的城市更新單元規劃，可按照審議通過的規劃草案報批。
第二十八條 本規定自2020年5月10日起施行，有效期5年，原《城市更新單元規劃審批操作規則》（深規土〔2013〕786號）同時廢止。
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備註：各階段時間或存在統計口徑偏差，空白區域為尚未進行實施主體確認。
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