近日央行放了個大招,大到涉及千家萬戶的利益。
那就是2020年3月1日起,存量浮動利率貸款的定價基準開始轉換為LPR。
無論是有房在還貸款的同學,但是準備要貸款買房的同學,總之只要你不是買房一把梭哈的土豪同學,就一定要加以關注。
對於新款LPR的問世,可以追溯到2019年8月,此前我們發佈了幾篇文章進行解讀:
《房奴、房蟲、買房、賣房,注意了!央媽態度大變臉!》
《對於樓市“拐點”,我們該怎麼看?》
而如今,LPR的制度未變,唯一新增的,就是自2020年3月1日起,存量房貸可以轉換成LPR+加點的方式。
對於本次新政,我們不妨用一個鮮活又極度簡化的案例來進行說明:
本次調整解讀
案例:王先生現在有房子一套,辦了20年按揭,還了12年,還剩8年,原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%,現執行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。
各項貸款基準利率
王先生可在以下兩個網址查詢:
· www.chinamoney.com.cn
中的“貸款市場報價利率”欄目
· www.pbc.gov.cn
首頁右側“貸款市場報價利率(LPR)”欄目
Q:對於浮動利率貸款,利率會隨著LPR隨時調整嗎?
按規定,同一筆貸款可在2020年3-8月之間任意時點轉換,但均要根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值,加點數值不受轉換時點的影響。
所以不管2020年各月LPR報價怎麼變,像王先生這種存量貸款的利率是不會變的,要變得等到重定價那天。
就是說2020年全年,王先生執行的利率水平仍是5.39%。
Q:重定價週期為多久?
具體看王先生和銀行協商的結果,重定價的週期最短為一年,也可以選擇幾年才變一次。但是不管是哪天變,都要以之前最近的一次LPR報價為準。
比如說王先生選擇重定價週期為1年且重定價日為每年1月1日。那麼他要等到2021年1月1日才能重定價:
重定價的利率高低,王先生和銀行都決定不了,將調整為最近一次的5年期以上LPR報價+0.59%。
若2020年12月20日的5年期以上LPR下調為4.75%,則2021年1月1日至12月31日的利率為5.34%(4.75%+0.59%)。此後每年以此類推。
總結一下就是:
· 對於要辦理新按揭的新同學:未來貸款利率需要參考最近一個月的LPR報價+加點,並可以約定一年(或幾年)調整一次,LPR參考最近一次報價,加點則一直不會變。
· 對於已經辦理按揭,想要轉成參考LPR報價的老同學:可以在2020年3月到8月底之前辦理。
轉換後2020年的利率按之前的不變,但可以約定未來一年(或幾年)調整一次,2021年1月1日後開始隨最近一次LPR報價變動,加點(不能變)=轉換之前的按揭利率-2019年12月LPR。
也就是說,王先生的按揭利率在2020年不會發生變化,而2021年開始一年可變一次,幅度只由LPR的變動幅度決定,具體要看重定價日當時的LPR水平。
此次調整的影響
對於貸款剩餘期限較短,貸款剩餘額度也較少的購房者,此調整幾乎沒有太大影響。因為即便2020年轉了,也無法享受到前期LPR下調的紅利。
但對於貸款額度和貸款年限都比較長的購房者,目前來看選擇轉為LPR報價,且選擇浮動調整可能會更有利。
因為從利率變動的總體趨勢上來看,鑑於當前的國內環境,LPR下行的概率要遠大於上行,
如果LPR往下降的話,那麼2021年之後相應的貸款利率就會隨之下降。(當然具體要看2020年12月之前5年期LPR報價能否下降。)另外,對於對樓市的影響而言,至少目前來看這項政策的影響無限接近於0。
目前接近90%的新發放貸款已經參考了LPR定價,但存量浮動利率貸款仍基於貸款基準利率定價,不太公平,所以央行要調整一下罷了。但並不是為了刺激樓市,兩者沒有任何聯繫,無需指望房貸利率大幅下降,炒房客無需緊張,都洗洗睡吧。