獲取《內地房地產周度觀察：房企土儲下降意味著什麼 》完整版，請關注綠信公號：vrsina，後臺回覆“房地產”，該報告編號為20bg0013。
[研究報告內容摘要]
近年上市房企土地儲備增速有所放緩。近年來，上市房企的土地儲備整體增速出現放緩，2017-2019年上市房企加權平均土地儲備增長率分別為 38.4%、16.3%和 10.1%，同時，部分房企出現了土地儲備面積倒退的現象。
整體盈利空間增長動力不足 ，結構性機遇猶存。土地儲備增速放緩主要系土地資源補充的增速下降所致，而土地資源補充放緩的原因則是房企拿地意願有所減弱。 總量方面，我國 2019年城鎮化率達 60.6%， 80年代小嬰兒潮出生人口的大部分購房需求已於過去數年得到釋放，城鎮化及人口紅利帶來的後續需求增長或將放緩，因而房企出於去化考慮，土地儲備補充增速有所放緩。同時，經濟發展較快及產業引入較為成功的地區仍然有持續的人口流入，使得各區域需求表現分化，結構性機遇仍存。 利潤率方面，近年房價維持平穩，而地價持續上升、溢價率持續波動，部分土地出讓的附加條件使房企可售面積減少，實際土地成本更高，項目利潤空間進一步承壓，導致房企拿地意願有所減弱。由於 2016-2017年後地價較高，房價相對穩定，2019年上市房企結算毛利率已出現下降，平均毛利率由 2018年的 32.5%下降 2.2個百分點至 30.3%。在項目利潤率趨於下行時，能通過特色渠道低價拿地的房企或將實現彎道超車。
土儲增長或將繼續放緩，房企內部出現分化。在整體盈利空間增長動力不足的情況下，房企總體土地儲備增長可能將繼續放緩，土地儲備出現倒退的房企數量可能在未來出現增加。 在此環境下，把握結構性需求更為關鍵。區域方面，在長三角、珠三角及中西部重點城市等人口持續流入區域佈局較多的房企將有望受益。 利潤方面，多元拿地模式和較強的運營管控能力亦將使利潤空間得到支撐，在收併購、城市更新等方面具備優勢及能夠嚴控各項費用的房企或將脫穎而出。
數據要點 ：
截至 4月 17日，本週 42個主要城市新房成交面積環比上升 30%，2020年累計成交面積同比下降 29%。
截至 4月 17日，本週 13個主要城市可售面積（庫存）環比上升 0.3%；平均去化週期 16.5個月，環比下降 4%。
截至 4月 17日，本週 15個主要城市二手房交易建面環比上升 45%，2020年累計交易面積同比下降 26%。
投資建議 ：
本週， MLF 中標利率下調 20個基點，同時央行提出將通過定向降準、再貸款等政策措施繼續引導信貸資金支持實體經濟，全社會流動性有望繼續改善。政策方面，在上週發改委提出放寬落戶後，南昌、重慶、大連等地積極響應，放寬落戶條件，城鎮戶籍人口增加將對購房需求提供支撐；深圳出臺政策降低預售條件、加大城市更新支持力度等，提速商品房供應，穩定市場預期。在流動性持續改善、整體基調維持平穩的情況下，房地產需求端及供給端均有所提振，行業基本面或將繼續回暖。維持行業“強於大市”評級。
