城陽共有產權政策的這一個月，越來越多的讀者諮詢，希望房師傅能分析一下青島疊拼產品。很明顯，他們正在看或者已經看好了，但又有些猶豫、陌生。
關於青島疊拼發展史，這是一個宏大課題，房師傅準備了很久。沒有把握說全面、說徹底，權威算不上，不過經過梳理，可以幫大家很好的明白瞭解這個產品。
青島疊拼的出現大約在2010年前後，比北京整整晚了十年。據北京的地產朋友講，疊拼這個概念是國外傳來的，由知名別墅專家—某湖地產發揚光大的。
當然，早在2000年前後，青島市區就出現了很多多層複式產品，比如魯信長春、東城國際、湖光山色等。與疊拼很接近，只是當時還沒有提出這個概念。
背景：為破解困局尋路
印象中，青島樓市出現疊拼這一詞，是在龍湖灩瀾海岸。對，就是城陽白沙河區域，那片曾經很荒蕪、樓盤競爭特別激烈的地方。
卓越蔚藍群島是這一片最早紮根的，龍湖灩瀾海岸的加入，兩者直接PK。產品大家都有，高層、多層、別墅（聯排獨棟）。對了，隔壁還有青特花溪地。幾家樓盤大打價格戰，高層6000元/平的價格，已經是惡性競爭了。
這時候，介於多層和別墅之間的產品出現了，就是疊拼。房師傅查閱相關資料，認可這種說法：疊拼是一種介乎於洋房與純別墅之間的住宅類型，它有著類似於別墅的居住體驗，享受低密和相對隱私的生活空間，又有著相對較低的價格，從產生以來就受到中等收入家庭和改善性購房者的喜愛。
青島最早的一批疊拼產品的數據，房師傅沒查到。但2012年1月開始，龍湖推出的疊拼，多次開盤，效果都不錯。當時的疊拼，面積還很大，178-257㎡，起價210萬元/套，當然優惠也很大。
其實，這個概念很新穎，但產品內容並不難複製，所以其他樓盤很快就都有了。
看看這兩則新聞：
2015年5月，青特花溪地新品寬景疊拼別墅火爆加推，二期疊拼+聯排，面積130-300平，疊拼總價150萬起，聯排總價190-260萬。當時這個樓盤的高層價格是6000多元/平。
2016年1月，卓越蔚藍群島四期疊拼，戶型170平，上疊均價8500元/平，贈送車位和整層露臺，下疊均價11000元/平，贈送入戶花園、車位、地下室。
疊拼一定程度上，豐富了這三家樓盤的產品類型。買不起別墅，還看不上多層高層的客戶，終於不用觀望了。這像酒桌上喝酒，白酒不喝，啤酒不喝，就來點紅酒吧，度數介於白酒和啤酒之間。
從當時的產生過程看，疊拼發揮了很大的作用，去化很快。這也是，為什麼接下來，越來越多的樓盤參與進來，並把該產品升級了。
發展：多個區域大規模上場
疊拼一般為雙疊（上疊和下疊）。對於三疊（上中下）共6層的產品，房師傅認為就是多層（複式）。地產朋友老L介紹，下疊的賣點是花園+負一層（贈送），上疊是露臺（不止一個）+車位。這種產品既有別墅的元素，又不會像聯排和獨棟那樣昂貴，比較適合中產階級人群。最為關鍵的是，價格比聯排別墅要低很多。
最近5年，城陽、西海岸、高新區、即墨、膠州是青島樓市的主力，無論是土地成交，還是新房成交，佔了大約70%的份額，甚至更多。這些區域，很多地塊動輒幾十萬平，去化難度不小，疊拼開始迅速撲向市場。
可以說，這幾年，青島城區的外延，郊區樓市的崛起，疊拼產品功不可沒。先看城陽區，鑫江合院、金秋泰和郡和鑫江華府三個疊拼樓盤，都是最近三年持續在售的樓盤。沿著王沙路走，佳兆業水岸新都的疊拼這幾年都很熱銷。
另外，青特小鎮、天安數碼城、青特地鐵花嶼城、華地仟佰墅（在售）、崑崙府（在售）、龍湖舜山府（在售）等樓盤先後推出過大量疊拼產品。同樣，去化還真不錯。
價格呢，大致區間在15000—2萬/平。比如，華地仟佰墅，戶型135-169㎡，總價約229.5萬-388.7萬。
現在，城陽白沙河區域，仍有疊拼產品的持續競爭。天一仁和瓏樾海，110-142㎡總價約264萬-340.8萬；魯昊棠琳灣143㎡，總價250-350萬。
關鍵詞：很多、很多、還有很多
高新區更是疊拼產品扎堆地。曾經的八大樓盤，幾乎都有疊拼產品。中歐國際城、世茂（倆盤）、珊瑚灣、海爾、招商、星雨華府、海信等。目前，中歐、海爾、招商都有疊拼在售。價格區間16000—2萬，面積140—200平，部分是精裝修，也有毛坯房。
即墨區疊拼，不限購，外地人不少，入住率一般。海信千畝園、恆大悅瓏臺、天泰桃花源、天一仁和瓏樾雲谷、保利香頌、魯商中央公館、中海地王項目等等，多得無法再列舉了。一句題外話，今年即墨還要拍很多很多地，房子真不缺。
西海岸新區疊拼分佈也較為廣泛，依山與傍海均可選擇，海信珠山小鎮、萬科青島小鎮、康大江山樾、海爾產城創融海公館、龍湖西府原著、龍湖光年、龍湖九里晴、海信積米灣、崑崙首府等。
膠州也有不少，少海片區前幾年幾乎每個樓盤都有疊拼，上合示範區有幾個樓盤也有疊拼，不再舉例。
展望：郊區樓市的救命稻草？
這十年，好的一方面，疊拼是在不斷完善的。地產專家說的：產品資源的分配逐步實現了均衡化。說直白點，早期疊拼幾乎不配置電梯，現在高端產品開始配建了。早期上疊只有露臺，沒有花園，現在部分也有花園了，逐步實現上下疊資源的均衡，整體形態不再有明顯缺憾。
但是，疊拼的缺點，依然存在，且很難根治。私密性存疑，下疊的花園天天要在上疊住戶人的視線下，想要露天燒烤也得考慮樓上住戶的感受，晚上樓上孩子吵鬧也容易有噪音；上疊回家爬樓梯會通過窗戶看到下疊家裡的景色；花園面積較小，戶型面積分兩層後顯得侷促；另外上下疊的管道等一般都是固定連通的，不容易做個性化改裝；物業費高，房產證上是普通住宅，基本上都按別墅物業費收費，其實是違規的。
最開始，這種總價相當適中的改善新品，確實受到了市區中層收入家庭的歡迎。雖然郊區遠點，但是可以實現居住舒適度的升級，而且負擔並不算重。但是最近兩年，房價普遍上漲後，雖然疊拼面積段在下降，但總價有提高。
更重要的是遍地開花，供應量上的很快，產品不再稀缺，吸引力在減弱。房師傅的激進朋友小F的話：乞丐版別墅。
第二個因素，大平層的倔強，正在深入人心。150平左右的套四市場仍很廣闊，市北、嶗山、李滄，新開樓盤去化都不錯。當然，郊區平層大戶型是備受煎熬的。你別忘了，市區平層改善客戶和郊區疊拼客戶是有重疊的。對改善需求來說，這是單選題。
最後，同質化競爭嚴重。以上幾個區域，都存在這樣的情況，大家水平差距很小，面積總價區間也相似。今年特殊情況下，去化率很受考驗，不樂觀。
所以，房師傅認為，十年的時間，疊拼已經不是稀有產品。應以普通心態對待，不能迷信。買之前，你要查一下青島二手疊拼的價格，再比較一下當年的開盤價，你會發現，疊拼的升值幅度是很一般的。
這個產品，適合自住，不適合投資。不槓，不爭。房師傅個人觀點，謝謝各位。
