作者：時代財經 黃銀橋
圖片來源：視覺中國
離年度報告發布已經過去20天，金科在4月15日召開了2019年度業績線上說明會，對過去一年的成績進行彙報和答疑。
在行業增速整體放慢的2019年，金科的增長速度有點“另類”。過去一年，金科及所投資的公司實現銷售金額1860億元，同比增長57%，完成年度目標的124%，增速遠高於TOP100平均6.5%的水平。房地產銷售面積1905萬平方米，同比增長42%。
年內，金科實現營業收入678億元，同比增長64%；實現淨利潤63.57億元，同比增長58%，其中歸屬於上市公司股東的淨利潤56.76億元，同比增長46%；每股收益1.05元，同比增長46%；加權平均淨資產收益率23.63%，同比增長4.18個百分點；毛利率達到28.84%。
進入2020年，金科的增長明顯放緩，全年銷售目標為2200億元，同比僅增長18.28%。
業績之外，更讓金科感到欣喜的是，對金科控股權構成重大威脅的融創選擇了讓步。
就在召開業績說明會的前一天晚上（4月14日），金科宣佈，融創旗下的天津聚金物業管理有限公司擬向廣東弘敏企業管理諮詢有限公司轉讓金科11%的股權。廣東弘敏是紅星傢俱集團旗下全資子公司。
轉讓完成後，融創持有金科的股權將從29.35%降至18.35%，對持股29.99%的黃紅雲及一致行動人不再構成威脅，把金科當作生命的黃紅雲總算度過了一個難關。
“紅星接盤我們也很詫異”
金科和融創的淵源始於2016年9月21日，彼時融創斥資40億元取得了金科16.96%股權，成為金科第二大股東。此後，融創步步緊逼，通過多次增持不斷縮小與金科控股股東黃紅雲家族的差距，直至融創減持前，雙方的持股比例差距只有0.64%。
持續了四年的股權爭奪，在業績會說明會前一天落下帷幕。毫無意外地，這也成為了金科業績說明會上的關注重點，董事長蔣思海接連兩次對相關問題作出了回應。
“作為同行，融創有很多值得金科學習的地方。”談及融創，蔣思海不忘先客氣一把，之後話鋒一轉表示，作為股東及所提名的董事，融創在某一個階段對金科的正常生產運營帶來了一些不利影響，特別是金融機構和監管機構也比較擔心金科。
蔣思海稱，融創對金科股票進行減持，公司也表示理解，而且從財務投資角度，融創也獲得了較好的收益。據悉，融創購入金科股票價格在4.41-6元/股左右，而4月14日轉讓給紅星集團的價格為8元/股。
據時代財經瞭解，除了在股權爭奪上針鋒相對外，融創派駐到金科董事會的兩名董事從2018年開始便一直與金科唱反調，需要在董事會上投票的議案，融創幾乎都投了反對票或棄權票，直到今年3月23日召開的第十屆董事會第四十五次會議依然如此。
僵持的雙方，顯然也沒有就本次減持進行過商議。“接到融創轉讓公司11%股權給紅星集團的通知時，我們也是很詫異的，我們事先也不知道是紅星集團接盤。”蔣思海表示。
對於紅星集團這位新股東，金科接受度也很高。“非常歡迎紅星集團入股。” 蔣思海稱，金科以前就跟紅星集團合作過，紅星美凱龍在重慶的第一家家居賣場就是跟金科合作的，作為公司股東，下一步紅星集團在商業上的優勢可以與金科在住宅上的優勢進行互補。
不僅如此，時代財經獲悉，紅星集團在2007年12月還曾經以戰略投資者的身份入股過金科，2017年9月，金科還與紅星美凱龍簽訂了戰略合作協議，與紅星美凱龍在各個方面展開資源優勢共享。
減持之後，融創下一步怎麼走？金科方面也無法知曉。蔣思海直言，到目前為止融創也沒有通知公司董事會及經營管理層後續的具體安排，但在融創給金科的函件中有提到，此次11%股權轉讓完成後12個月內，不排除主要通過大宗交易、協議轉讓等方式繼續減持金科股份。
董事會秘書徐國富隨後補充指，按照證券法的規定，持股5%的股東，每減持5%都要發佈相應的權益報告書，另外每減持1%也是需要發佈公告。
堅持二三線為主
2019年，金科及所投資公司全年實現銷售回款1610億元，同比增長53%，回款率高達87%，上一年為88%。儘管回款率略有下降，但金科並沒有像大部分同行那樣，放緩拿地的腳步。
年內金科拿地依然兇猛，新增土地192宗，土地購置合同金額達到888億元，計容建築面積3323萬平方米，同比分別增長74.55%、26.86%、61.78%。
隨著外拓步伐的加快，金科重慶大本營的佔比持續減少，2019年新增的192宗土地中，僅有30宗位於重慶。截至2019年底，金科總可售面積近6700萬平方米，其中，重慶佔比降至29%，華東、西南（不含重慶）、華中、華南、華北佔比分別達到22%、18%、16%、7%、5%。
招拍掛是金科拿地的主要方式，192宗新增土地裡只有32宗通過收併購獲取。因為地價低、競爭小，三四線城市成為了金科全國擴張的重要戰場。據時代財經觀察，2019年金科新增土地中，有很大一部分是來自玉林、淄博、玉溪、鎮江、雅安、阜陽、鹽城等傳統三四線城市。
三四線城市的樓市風險一直為行業詬病，即使包括碧桂園、新城控股在內的大型房企，以及祥生地產、新力控股在內的中型房企都是靠三四線佈局而實現規模迅速成長，也始終未能打消行業的顧慮。
總裁喻林強並不否認三四線城市確實存在一些問題，如人口外流、增量需求有限、去庫存困難、棚改進入尾聲、債務及槓桿風險高等，但他同時強調，三四線城市也有著一二線沒有的優勢。
喻林強分析稱，三四線城市的市場量大，多年來三四線城市的成交規模佔全國的比例沒有跌破60%，成交金額佔45%左右，三四線城市仍是全國房地產行業成交貢獻主力。另一方面，三四線城市處於調控窪地，市場競爭弱、資金槓桿效益大、項目週轉速度也有特有優勢。
而頭部房企的選擇更增加了金科的信心。喻林強透露，金科一直都在關注標杆企業，除了碧桂園、新城控股這些在三四線發展壯大的房企之外，近兩年還特別關注萬科、保利、世茂這些聚焦一二線城市的房企，它們近兩年也在加大三四線城市的投資。其舉例稱，萬科近兩年在重慶的區縣--永川，在河南的周口市、江蘇徐州、四川南充等都加大了佈局。
“我們還是會堅持一四線為輔、二三線為主的投資策略。”喻林強強調。
喻林強進一步指出，城市能級只是眾多量化指標之一，政策和市場環境、競爭程度、盈利預期等因素也要考慮。金科有兩級城市清單，其中集團一級城市清單主要是城市基本面、市場基本面均好的城市，會持續深耕。二級城市清單是機會型城市，每年會更新兩次，總體上機會型城市佔比控制在20%以內。“我們不會盲目進入三四線城市。”
雖然看好三四線城市，但至少在2019年，金科的重要糧倉還是二線城市。年內重慶、蘇州、南寧、合肥、成都、杭州這六個二線城市貢獻了904億元的銷售額，佔比48.6%。
