近幾年，位於濟南東南方向的漢峪片區，因佔據南部山區稀缺資源，距離市政中心、CBD距離適中；升值潛力大等因素的影響，成為不少改善型購房者的首選區域。近日，記者在實地探盤中發現，漢峪片區多個高端改善盤加推小戶型高層，倍受歡迎。而持續走大戶型“路線”且沒有價格優勢的項目則陷入銷售尷尬期。業內人士表示，高價拿地的背景下，價格戰中開發商“無路可退”。
漢峪片區交通堵塞嚴重、學校配套待完善
漢峪片區的最大弊端是樓群、人口密度太高導致的交通堵塞。漢峪片區建設用地面積6.86平方千米，計劃人口規模為15.5萬人，人口密度高達22594人/平方千米。目前整個濟南市的人口密度為849人/平方千米，也就是說，漢峪片區的規劃人口密度是濟南市現人口密度的26倍！加上週邊CBD等密集寫字樓群，早晚上下班高峰集中出行，在地鐵完善前，近幾年交通情況不容樂觀。
對於改善型購房者來說，看重的更多是配套。根據濟南市規劃局2016年8月19日發佈的漢峪片區控規詳細規劃，漢峪片區共規劃有3所獨立小學(金谷一小、金谷二小、漢峪小學)、1所獨立初中(高新二實驗所在位置)、1所高中(高新二實驗東側)、2所九年一貫制學校(大漢峪和小漢峪各自的配套學校)、1所私立學校(托馬斯國際學校)。2017年，高新區公佈了引進山大教育集團進行託管的大漢峪瀚陽小學，緩解了片區內一部分教育資源緊張問題。對於漢峪片區內定位改善型住宅的幾個項目來說，學校配套仍不佔優勢。沿鳳凰路向北的銀豐·玖璽城、金茂府，作為歷下學區房，且有大戶型在售產品，吸引了不少購房者，搶了漢峪片區幾大高端樓盤的“風頭”。
高價拿地，部分項目陷入銷售尷尬期
漢峪片區目前在售項目，拿地價均較高，舜山府2宗住宅樓面價為11018元/㎡、13170元/㎡;金科東方博翠地價為14426元/㎡+12000㎡儲備性安置房，泰禾濟南院子2宗住宅樓面價為12220元/㎡、13067元/㎡。2017年8月11日，保利地產以31500萬元+4001㎡的儲備性安置房的成交價競得1宗居住地塊，溢價率21.15%，樓面價14275元/㎡，加上4001㎡的儲備性安置房，摺合樓面價在18000元/㎡以上。高地價也直接決定了在售價格對相對較高。目前保利和光山語在售15層小高層，面積為143㎡，均價24000元/㎡。8層洋房，面積為198㎡，均價28500元/㎡—29000元/㎡。
保利和光山語位於旅遊路以南、鳳凰路以西。南部鄰近濟南托馬斯國際學校，在地理位置上優勢明顯。但在銷售情況看，不容樂觀。
保利和光山語在售情況
因為價格偏高而銷售壓力較大的還有泰禾·濟南院子。項目目前洋房、別墅在售，洋房7層、8層、13層，均價在32000元/㎡-36000元/㎡，別墅1000-5000萬/套，有雙拼，聯排，疊拼等多種產品可供選擇，仍以四居室大戶型為主。與周邊競品對比來看，泰禾·濟南院子價格高出不少。
據悉，泰禾集團於2017年8月以總價15.62億元競得漢峪片區出讓的B-05地塊、A-13地塊、A-14三塊地塊。其中B-05規劃用途為商業商務用地；A-13、A-14地塊則為目前在售的泰禾·濟南院子項目。記者在濟南住宅與房地產信息網站上了解到，開盤近兩年來，泰禾·濟南院子銷售情況並不理想，甚至存在銷售記錄為“0”的樓座，在漢峪片區眾多高端產品中，預計很難消化。
值得注意的是，2019年，泰禾集團曾深陷資金鍊危機。今年在中國房地產協會公佈的“2020中國房地產500強”中，泰禾集團未上榜，而“2019中國房地產500強”榜單中，泰禾位列23強，此次未能入榜，引人遐想。
泰禾·濟南院子在售情況
高層、小高等產品加推倍受歡迎
記者統計發現，目前，漢峪片區多以改善型樓盤為主，大戶型較多。
主打一層一千萬大平層的舜山府，也在近期首推138㎡和172㎡的小平層，價格在27000元/㎡—32000元/㎡。
綠城·玉蘭花園，潤園4#樓認籌啟動，即將加推，17層均價22000元/㎡。
與其他樓盤主打大戶型相比，金科則推出了部分相對較小的戶型房源。目前，加推僅此1棟的2#高層，面積為122㎡三室兩廳兩衛戶型，相對區域內其他四室產品，倍受歡迎。毛坯交付，交房時間預計2022年6月26日。
金科·東方博翠122㎡較受歡迎
業內人士表示：漢峪片區各個高端系產品在高成本之下競爭非常激烈，在眾多樓盤的映襯下，如果不凸顯出自己亮點和優勢或加推小戶型，向剛改轉型。在沒有價格優勢的情況下，銷售估計會面臨很大的挑戰。
