相信有不少在大城市裡呆得膩歪或者不堪城市沉重壓力的人，有到農村置業養老的夢想，想象一下，像歐洲人一樣，到風景秀麗的鄉間買塊土地，按照自己喜歡的風格、用現代化的涉及，建一套風情別緻的別墅，周圍種種菜、養養花，豈不是神仙過的日子？或者在房子周邊租上一定面積的農地，搞搞特色種養殖，錢也掙了，生活也享受了，簡直是人生的贏家呀！
很多人第一反應是，這種事情在中國行不通，因為中國是實行土地公有的國家，不允許城市人到農村買賣土地，更不允許在土地上私自建房了。的確，今年國家的No.1文件還說了呢：“嚴禁下鄉利用宅基地建別墅大院、私人會館”。
難道就真的沒有辦法了嗎？這裡筆者就從遵守國家法律法規的前提下，認真分析一下有沒有融通的辦法。
首先要搞清楚我國基本的土地制度，我國土地所有權分國家所有和集體所有兩種，像城市土地還有農村的國有農場、礦山、河流所在的土地都是國家所有。大部分的農村耕地、宅基地和農村的建設用地歸農村集體所有。這個農村集體所有是什麼概念呢?就是一個村的全體村民集體共有，通常由村委會來管理，現在經常提到的村集體經濟組織，就是以村為單位成立的經濟組織，最近，國家還為10個村集體經濟組織頒發了首批證書。
農村集體所有的土地又分為耕地、宅基地和建設用地，本文所說的城市人到農村買地，這裡就指買集體所有的宅基地或建設用地，首先，宅基地歸農村所有，按照法律規定是絕對不允許買賣的，而且《土地管理法》規定，農村實行一戶一宅，一戶多宅是要被收回的，宅基地可以在同一集體內部成員間轉讓，但是不許轉讓給別的村集體農戶，更不允許轉讓給城市居民了。宅基地轉讓依據依法、自願、有償的原則，且要經村委會同意。所以城市人無論從村集體還是從農戶手裡購買宅基地，都是行不通的。農村集體建設用地只能用於建設公益設施，這些年許多地方推行集體建設用地與國有土地同權進入市場的試點，可以對外租賃，但是不允許對外出售。
但是不知大家有沒有注意到，國家盡兩年為了鼓勵農村集體盤活自有資產，賦予農民更多的財產權利，以及在國家大力推動發展租房市場的大背景下，政策開始放活農村宅基地使用權，鼓勵農村建設租賃住房，包括農村宅基地上房屋的租賃和在農村集體建設用地上建設租賃住房投放租賃市場。也就是說，原來政策一直禁止的小產權房，問題並不在房子本身，而在於其用途，如果用於賣給城市居民，那肯定是不允許的；如果投入租賃市場，那是國家贊成和鼓勵的。
因此就可以設想這樣一條路徑，由城市人出資，在不違背相關規劃的前提下，由村裡人或委託第三方在農村集體宅基地或建設用地上建設新式住房，房子建成後，出資人通過租賃的方式與村集體或具有宅基地使用權的農戶簽訂長期的租賃協議，比如70年、100年，這樣以租代買，可以達到長期使用房屋的目的，又不違背相關法律。想想，即使買了城市的商品住宅，土地使用權也不過是最多70年。而目前法律對宅基地使用權是沒有規定期限的，也就是說租賃協議的期限理論上可以無限長。
這裡仍然要明確了，國家嚴禁城市人下鄉利用宅基地建別墅大院、私人會館，是有其考慮的，是為了節約土地資源，防止城市資本大量佔用農村集體土地。而且，到農村長期租賃住房，也是有政策風險的，國家規定，農村宅基地實行一戶一宅，如果某農戶消亡，其宅地基就要被收回，那麼城市人與原農戶在該宅基地上籤訂的房屋租賃協議也就失去效力了。因此，長期租賃就要考慮到宅基地使用權農戶會不會戶籍遷走，或者中途回來要收回宅基地之類的情況，要知道有些農村人法律意識還是有些薄弱的，花大價錢建好的房子卻要被原農戶收回，到時候真是不太好說清楚。
好啦，就說到這兒吧，覺得有道理的朋友，別忘了點贊哦。
