我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
關注“北京房姐” 微信公眾號，加入知識星球"北京買房" 進行提問，有問必答，全程指導買房
提問：房姐您好，預期工作在竇店附近，自住考慮，竇店區域有推薦的小區麼？
回答：房山區竇店鎮匯豐街（西南六環外） 竇店，房山比較落後的區域之一。規劃混亂，而且又沒有什麼短期內能看得見的利好，因此竇店的房價一直以來就比較低。 周邊配套比較落後，典型的十八線縣城面貌。醫療和教育資源缺乏，商超也比較低端。交通方面，目前全靠自駕和公交，沒有地鐵，未來也無規劃中的地鐵。 自住可以關注房山良鄉地鐵沿線，比如西蘭島，首開熙悅等
提問：房姐好.有幾個問題諮詢. 1. 您一直比較推薦低單價的tty頂復，無電梯頂復優於電梯頂復.東區是否是最合適的？單價在多少較優？以後出手時會比較困難麼？ 2.我個人的情況：父母生活在北京，tty西三區塔樓電梯大三居全款.我暫不在北京生活，有首套首貸購房資質.目前手裡有500-800現金可用於購房，全款或貸款均可考慮. 3.因為暫不考慮自住，以目前的現金情況，在哪裡買房比較適宜.希望保值+房產流通性好.能否附帶指導性單價. 謝謝
回答：tty大面積3左右的可以考慮入手，大面積流動性是肯定不如老破小，但更容易淘到筍盤，長持+出租是抵禦風險的手段 SFSD如果現金流沒問題，建議按揭入望京總價1000內，在全款抵押入一套tty總價500-600的
提問：美麗的房姐您好！ 我是北京首房首貸，首付140萬，希望看350萬以內的房子，買來給爸媽住，距離北苑恆大名都越近越好，方便互相照顧。 1，您看是選擇北苑一居室還是天通苑東二東三的兩居(目前公交直達，未來17號線兩站地鐵距離)，將來會有改善需求，也需要考慮這個房子相對容易出手的問題 2，或者還有什麼其他區域值得推薦嗎？ 3，看您精華貼裡講北苑有溢價不推薦，而且不推薦一居室，天通苑算少數值得買的城郊區域，假如北苑出了方正戶型的360萬兩居（目前紫綬園405萬），怎麼選擇呢？需求就是自住和將來好置換。 4，最後，一直不太理解為啥這兩個區域價格差這麼大，您能講講嗎。 感謝房姐指點迷津
回答：350內以天通苑板塊為主，未來出手也方便 如果北苑有360萬兩居可以選擇 天通苑一直是臥城，價值很難體現，所以價格也一直處於低層。隨著利好因素不斷，價值會慢慢向上迴歸
提問：珊瑚灣，珠江羅馬家園，國美第一城，這幾個小區都是6萬多，如果要買一個大戶型怎麼排序？
回答：從選籌小區上來看，珠江羅馬嘉園＞國美＞珊瑚灣。 從品質上來看，珊瑚灣反而最好，但是「地形不好」。 從大戶型（150+）上來看，珊瑚灣是大戶型主力，其次珠江羅馬嘉園，最後國美。
提問：房姐，您好！我家目前的情況是，昌平城區一套房子，2020年11月房本滿五年，準備賣了加錢在海淀區買一套帶有學區屬性的房子。孩子2022年入學，本來看好上地實驗小學，但是那邊的房子上地東里、西里都很破，而且我擔心溢價太高，又想看看清河那邊的橡樹灣，橡樹灣的小區品質和戶型我們都比較滿意，小學比不上上地實驗，但是在海淀區也還可以，126平的目前報價是1180萬左右，首付預計1030萬，年底預計能湊850萬的首付。我想請問，您覺得我家的情況買哪裡合適呢？如果買橡樹灣，首付還差200萬左右，您建議怎麼貸款呢，非常感謝~
回答：我的建議是自住和學區分離，單獨買品質盤+一套學區老破小的組合更好 1180萬總價 首付1030 是準備全款麼？850萬首付按二貸也足夠了
提問：看了房姐老師的賣房技巧，但是我們這邊好像用不到，五線城市怎麼賣房呢？還要裝修嗎？
回答：剛好前幾年賣過幾套老家房產，有一點體會。 五線城市賣房，沒有太多花花腸子，就一個點，靠中介。 多找中介，多搭關係，讓中介幫你多說話，讓他上心，紅包吊住。 四五線城市，總價越低越差的房產，裝修的作用越低，缺少為審美買單的購買力。
提問：房姐，常營到草橋兩地鐵站間的一類經適房長期看升值怎麼樣？一室一廳或兩室的上車盤戶型，均價多少比較值得入手？自採暖會影響居住體驗和轉手嗎？謝謝
回答：經適房品質相對差點，稅費也是一個關注點 每一個小區差異都極大，很難有統一價格，稅費歸入單價4.5內可看 採暖方式不影響
提問：您好，賣海淀溫泉一套房，首付能湊到300w，首套首貸。想在棗營，石佛營，慈雲寺。棗營北里，晨光家園，京棉新城重點考慮。本人想只用公積金貸款，是否合適。總房款大概450左右。還是可以考慮組合貸，總價高一些的房子。純自住。謝謝
回答：300W可以買到600+的標地， 除了你看的範圍還有望京一些類似5.5*110\/6.5*90的2000年後小區也可看 還有在朝陽公園一帶，清境明湖一類的也可淘一下
提問：下花園的名爵濱河花園小區帶裝修的二手房，103平100萬，小三居，帶電梯高層，可以投資一套麼？
回答：你好，張家口下花園沒有任何投資價值。 旅遊地產不保值； 稀缺是需求的稀缺，不是本身的獨特，北京一大半滑雪場還虧著錢； 本身價格溢價，很貴。
提問：智慧的房姐，您好！ 再請教一下天通苑的問題。 1、東三區南部法式園和北區中式園，投資+自住差距大麼？都有哪些差距呢？ 2、您在其他回答中提到，天通苑東三區斜角複式2.46萬，拆骨法約等於單價3萬。我想問一下，這個是咋拆的？我實地踩盤，看到南部法式園頂復基本都是平層，而北部中式園基本都是斜角，但是比東一的頂復要好很多。 求教東三斜角頂復是咋拆骨的，謝謝。
回答：沒有什麼差距，北區性價比高的盤出的量很少，大部分實在東區淘 一般斜角進行折價或直接砍掉再算面積單價 ，這樣對比更可觀 東三區大部分為平頂，贈送露臺最大，東一區最便宜也最舊。
提問：房姐，退休老人，沒有京津冀戶口，年齡均超過65歲，且不願背貸款。只有80萬，執意要在北京周邊買房，我不建議買，但感覺勸不住，在河北大廠買，沒戶口不知道中介能操作嗎？80萬夠嗎？房姐有建議嗎？
回答：1.天津 2.燕郊 3.瀋陽 其他地方全是坑，別往裡跳 54大法可以破限購 如果錢是老人的，那就隨他吧
提問：親愛的房姐好～～我在外地工作，想把集體戶口落戶，在北京買房sfsd，近期不自住，主要關注保值和租售比（但也有可能後幾年回去自住。）目前子彈160，對望京，酒仙橋，常營管莊，整體東邊比較熟悉，求指導看哪些小區，怎麼選，比如北向的房子可以買嗎？ 東大橋東三環附近老破小公房，80年代都算較新的了，70年代房子居多，應該不好貸款吧？ 另外看了酒仙橋飄home，高家園，惠新西街老破小，北京新天地等，次新的一居房姐說不建議買？但是想請教一下，既然大家年輕都只買得起一居，不就是說明不斷會有年輕人接盤嗎？還是說老破小想辦法找接近90年代的，求指點哈～
回答：160 能看300+的標的 主要淘潘家園，十里堡板塊 例如 十里堡北里 緊湊兩居還是沒問題的，還有京棉新城也可以淘 一居上車盤升值潛力有限，接盤只代表有流動性不代表潛力
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
請搜索關注“北京房姐”微信公眾號，加入知識星球提問，有問必答並送贈送購房內部資料；重要信息只在知識星球發佈。
知識星球已盤點出北京投資性價比最高的樓盤。幫助提供選盤，砍價，貸款，破限購等專業意見，全程指導買房。私人訂製最適合你的房產投資方案，比別人快一步實現財富自由。
知識星球內部文章：
《房產稅為什麼會導致房價上漲？》
《如何找筍盤 抵押貸全流程操作手冊》
《乾貨！如何養出銀行無法識破的流水？》
《新版徵信被破解！離婚買房之路還能繼續》
《信用卡年賺100萬——賺錢全靠雕蟲小道》
《用好信用卡 可以讓你少奮鬥10年》
《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》
《因為宏觀調控，所以房價飛漲》
《深度剖析——為什麼買學區房100%會虧本？》
《99%的新區會失敗 以鬼城收場》
《一分鐘小白變大神 炒房秘籍速成篇》
《乾貨！炒房各流派都是怎麼賺錢的？》
《成為職業炒家 如何保證每次買進都能大賺？》
《房子裂變具體操作手法：一變二，二變四》
《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》
《破限購全套代持手冊+如何完美規避所有風險》
