“短期可憐，中期可能，長期可愛。”九龍倉置業主席兼常務董事吳天海這樣總結企業目前在香港的營商現狀。
自2017年底從九龍倉集團分拆上市，以及逐步縮減內地房地產開發業務後，九龍倉置業就在不斷加大力度發展其主營的商場、寫字樓、酒店等業務。
不過，令人遺憾的是，自去年開始，素有香港“包租公”之稱的九龍倉置業日子過的並不如意。
近日，九龍倉置業發佈盈利預減公告稱，根據董事會初步估計，2020年上半年可能出現虧損，與此相比，2019年同期則實現股東應占集團盈利69.89億港元。
事實上，2019年全年，九龍倉置業的業績同樣不盡人意，其歸母淨利潤同比驟下近八成。
“短期”似乎“不短”
2019年，香港經濟經歷首次滑鐵盧，貿易、旅遊、零售、消費均無倖免，“包租公”九龍倉置業自然也無法例外。
年報數據顯示，九龍倉置業2019年全年收入及基礎盈利微跌3%，全年收入為160.43億港元，歸母淨利潤從2018年的180.27億港元大幅下降至39.28億港元，同比跌幅達78%。
對此，九龍倉置業表示，去年自年中開始，營商環境不明朗，訪港旅客人數及本地消費皆大跌，導致商場收入及營業盈利下跌。租戶銷售額在過去數年表現出色，惟去年缺乏動力，全年銷售額亦告下跌。
《國際金融報》記者查閱年報獲悉，九龍倉置業的各項業務中，酒店盈利下跌最為明顯。
公告顯示，集團旗下三間位於廣東道的酒店——馬哥孛羅香港酒店、港威酒店及太子酒店均因訪港人數自年中開始大跌而大受影響。最終導致，公司酒店業務全年收入下跌17%至15.07億港元，營業利潤大幅下跌76%至0.61億港元。
此外，投資物業公允價值的大幅虧損也是造成九龍倉置業2019年業績大幅下滑的重要因素。公告顯示，受市場疲弱影響，由獨立估值師對投資物業進行的價值重估產生了57.88億港元的虧損，而2018年這一數值為收益80.65億港元。
九龍倉置業彼時指出，2019年集團全年收入及基礎盈利微跌3%，實全仰賴上半年的良好盈利業績及銷售表現。寫字樓租金錄得單位數字增幅可稍微減輕商場租金下跌的影響，但商場租金佔總租金比重逾60%。
“短期可憐，中期可能，長期可愛。”在3月5日召開的全年業績發佈會上，九龍倉主席兼常務董事吳天海這樣總結企業目前在香港的營商現狀。
不過，令人擔憂的是，這個“短期可憐”，如今看來似乎並不短。
九龍倉置業的經營困境似乎並未因為2020年的到來而有所改善。恰恰相反，受新冠肺炎疫情的影響，其2020年上半年預計虧損。九龍倉置業表示，這主要因為極端市況不利於本集團的投資物業和酒店，並可能導致集團的投資物業和酒店錄得未變現重估虧損。
機構維持“減持”評級
而就在九龍倉置業發佈業績轉虧預警之後，國際評級機構大摩與美銀證券紛紛發佈報告表示“並不意外”。
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大摩表示，由於公司在2019年下半年已出現物業重估虧損76億元，同期淨虧損31億元，所以對於其上半年出現重估虧損並不感到意外。該行估計，九龍倉置業在今年12月底投資物業約2600億元，只要估值下降1.5%便會導致半年度呈現虧損。因此預計，公司今年上半年基礎淨盈利將同比跌26%至38億元。預計公司短期估值仍會受壓，維持對其“減持”評級及目標價36港元。
同時，大摩指出，九龍倉置業在8月20日公佈中期業績，於現時還早便發出盈警，或令市場感到憂慮，該行關注公司或受公共衛生事件影響下面臨空置率上升、租金重整令租值有下行的風險。
而事實上，早在3月份九龍倉置業發佈業績以來，包括小摩、瑞銀、高盛、里昂等多家評級機構均已下調其目標價，評級也多維持在“減持”與“中性”之間。
例如里昂在報告中稱，考慮到潛在的盈利下跌，以及派息比率不變，其資產價值(例如估值重估損失及股息)的風險不斷增加，該行維持其“沽售”投資評級，目標價由原來的34.2港元下調至33.9港元。里昂預期零售租金將會進一步下跌，未來數年公司的盈利將面臨壓力，而管理層仍堅持著派息比率65%的政策，因此股息明顯仍存在下行空間。由於借貸成本高，其將九龍倉置業2020至2021年的盈利預測下調0.8%至0.9%。
不過，美銀證券認為，新冠疫情在香港似有受控的情況，香港零售氣氛開始改善，預計未來社交距離限制潛在有望放鬆，估計零售收租板塊可望受惠，再加上估值已處低位，雖然距全面復甦的道路仍然漫長。因此，其重申對九龍倉置業“中性”投資評級及目標價34港元，相信市場已反映公司會錄得投資性物業重估虧損。
而從長遠來看，對於香港未來的營商環境，吳天海認為是“可愛”的。他認為，香港依然是一個有能力吸引全球各地消費者的地方，未來香港的遊客會復甦，雖然反彈速度無法預計，但相信反彈後可以回到以前的水平，甚至更高，九龍倉有實力熬過難關。
