觀點地產網4月21日下午，招商蛇口2019年業績說明會正式召開，這也是剩餘不多的上市房企業績會之一。
最初該公司曾計劃在3月中下旬召開，因為疫情影響而延後。目前A股尚未發佈業績的大型房企包括陽光城、金地等。
當天出席的管理層包括董事長許永軍、董事總經理蔣鐵峰、董事常務副總經理劉偉、 副總經理聶黎明、財務總監黃均隆、副總經理兼董事會秘書劉寧。其中，這是蔣鐵峰第一次以總經理身份出現在業績會上。
自2015年吸收合併重組上市以來，每年業績會地點的選擇都像是招商蛇口對代表項目的一次展示。從深圳蛇口希爾頓酒店到價值工廠，到太子灣上的郵輪，再到文化藝術中心，莫不如是。
許永軍說，今年原計劃選在深圳國際會展中心，但因疫情未能成行，該項目號稱中國最大的會展中心。
招商蛇口在2019年給股東提供了豐厚的分紅，分紅比例40%遠超萬科、保利等房企，過去一年該公司還成功將物業、房產信託推上市。
資本市場對於招商蛇口長期關注的問題，也在這一次業績會上集中體現：資產價值如何體現，公司估值如何修復，銷售增速如何提升……
就像一個天賦滿滿的球員，始終被期望進入一線天王的行列。以“穩”為核心的管理層，承受了很多來自外界的期望。
業績的釋放
因此，當董事長許永軍在業績會開場時強調，招商蛇口梳理出綜合發展是公司未來的發展模式，而且為未來40年奠定了 “巨大空間”的同時，投資者還是把目光投向了他們最為關心的房地產業務。
據觀點地產新媒體瞭解，2019年招商蛇口累計實現簽約金額2204.7億元，同比增長29.3%，完成年度目標110.2%。相比之下，2017年、2018年該公司簽約銷售增長分別為52.54%、51.26%，隨著銷售規模擴大，2019年銷售增速有所回調。
同樣，招商蛇口近年來在土地投入上持續加大，2016-2019年拿地總金額分別達到885億元、882億元、954億元及976億元。蔣鐵峰介紹，截止今年一季度，公司未銷售土地總儲備達4100萬平方米，其中一二線分別佔21%、54%。
根據以銷定產的思路，招商蛇口為今年制定了2500億元銷售目標，同比增長13.4%。為此，該公司準備了可售貨值4000多億元，其中年內新增貨值佔2400億元，僅二三季度新增貨值便佔1680億元。粗略計算，只需去化率62.5%便可達標。
而對於規模，提問環節剛開始，管理層就被問及是否有提升銷售排名的計劃。
質效均衡一直是央企、國企在發展上的追求，類似問題在過往也被提及，許永軍此次給出同樣的答覆：“招商蛇口的理念是'規模、質量、效益'，從去年開始公司就把質量放第一位，效益放第二位，規模第三位。”
劉寧也表示，回顧過去四年，公司的主題是“穩”。
另外一組自4月20日披露業績便受到投資者關注的數據，來自主要盈利指標。2019年招商蛇口營業收入976.72億元，同比增長10.64%，來自地產開發業務的結轉有所放緩。
分行業看，社區開發與運營佔845.54億元，同比增長7.45%。據觀點地產新媒體瞭解，去年招商蛇口合併報表範圍內結轉收入894.36億元，結轉面積513.84萬平方米，相比之下公司竣工面積1021萬平方米，結轉面積佔竣工面積50%，2018年這一數據為84%。
有投資者對觀點地產新媒體表示，結轉竣工面積比回調或反映出招商蛇口有意放緩結轉速度，已竣工未結算資源都留到了今明年。截止到去年底，該公司預收賬款834.86億元，同比增長38%。
淨利潤增速方面，2019年招商蛇口歸母淨利潤160.33億元，同比增長5.20%；歸母扣非淨利潤124.73億元。期內非經常性損益35.60億元，同比增長453%，其中僅將5項物業注入招商局房託，就貢獻非流動資產處置損益42.86億元。
而對於未來利潤問題，許永軍表達了不確定性，他提及未來房地產行業保持利潤增速的挑戰很大，現在又受到疫情影響：“（公司）基礎很好，挑戰很大，我們心中有數……目前在不斷研究，不斷評估（影響因素）。”
而在股權激勵計劃方面，根據2016年招商蛇口披露的股票期權首次授予計劃，股權激勵解鎖的條件包括，前一個完整財年歸母扣非淨利潤三年複合增長率不低於13%。而過去三年，招商蛇口該數據複合增長11.82%左右，或導致第三批股權激勵計劃無法解鎖。
對此，許永軍就表示，股權激勵只是一個系統的手段之一。隨著形勢變化、業務架構變化，公司會制定出一系列與細分市場行業特點相適應的激勵措施：“我們在2020年會拿出一套針對不同板塊的措施。總而言之，激勵是一個綜合性的手段。”
大資管年代
梳理發展模式，招商蛇口將按照快週轉(T+3)、階段性持有運營(T+10)和片區綜合運營(T+30)的三類發展策略組合產品線，這種“前港-中區-後城”模式也是它近幾年所強調的。
儲備豐富綜合開發運營經驗同時，招商蛇口布局項目也將獲得一些政策優勢及區位優勢。比如在海南博鰲綜合開發25平方公里土地，三亞深海科技城佔地15平方公里，今年4月還佈局了大連太平灣港區13.86平方公里土地。
劉偉在業績會上介紹部分產業園模式時稱，去年公司在園區標準化、商業模式、運營能力、產業聚集能力等方面發力，今後將圍繞產業組織能力、產融結合能力等發展。
“在那裡會孕育出招商蛇口新的增長點”。
且經過多年推進，招商蛇口目前在深圳前海、蛇口的土地儲備，也被外界解讀為中短期的重要增長點。
據觀點地產新媒體瞭解，招商蛇口在前海土地整備範圍內共擁有土儲建面455.84萬平方米（不含人才用房），截至2019年底未開工儲備為428.84萬平方米；在蛇口太子灣共計擁有土儲建面170萬平方米，去年底有61.1萬平方米未開工。
時間表方面，許永軍透露，前海土地公司計劃8-10年開發完畢，其中銷售、持有比例將根據鋪排而定；蛇口太子灣目前已完成1/3，未來三四年要全部完成。
無論是前海、蛇口還是其它地方的土儲，綜合開發業態也預示著持有型物業將成為招商蛇口未來核心之一。許永軍坦承，公司關注持有物業中長期規劃，預計未來五年內持有型物業的資產達到1500億元左右，佔總資產1/4。
“持有物業是未來存量時代的一種基本功。”許永軍如是表述。
因此不難理解，招商蛇口將2020年定義為“資管年”所暗藏的發展邏輯，該公司在梳理業務的同時，也在通過組織架構調整等方式，試圖釋放持有型物業的價值。
蔣鐵峰則介紹，招商蛇口未來三年進入持有物業密集開業期，目前已開業運營面積286萬平方米，在建445萬平方米，預計三年內建成併入市300萬平方米。
他進而解釋“資管年”的含義：2019年公司已成立資管中心，2020年將搭建統一資產管理平臺，嘗試輕重分離、建管分離，對業務進行重整、整合，統一持有型物業的品牌與產品線。
在輕重分離構想中，新近重組的A股物業平臺招商積餘扮演了重要角色。
分管招商積餘的聶黎明表示，招商蛇口在總部層面成立資產管理中心，作為重資產管理平臺，而招商積餘將作為持有物業的輕資產運營平臺。因此目前招商積餘在做架構調整，下一步將對招商蛇口商業運營管理、酒店以及公寓運營管理等方面的組織架構進行調整。
許永軍也多次提及招商積餘，字裡行間透露著對該平臺的滿意：“未來我們要把持有型物業的管理，成熟一個就要放到積餘，所以積餘是持有物業的平臺。”
他甚至提出，招商積餘的定位是“要做中國領先的資產運營管理服務商”。
但對招商積餘在商業運營管理上的傾斜，或許會削弱招商局置地這一H股平臺的地位。過往招商局置地曾被外界認為是招商蛇口主要的商業平臺，在2018年與招商蛇口修訂不競爭協議時，也表示計劃轉型拓展輕資產管理平臺。
估值的體現
與組織架構相匹配的是管理制度上的調整，蔣鐵峰作為去年下半年被聘任的招商蛇口總經理，也被視為這方面工作的推手之一。
被問及上任後為公司帶來的變化時，蔣鐵峰介紹稱，公司目前首先抓精細化管理，向管理要效益，包括對標業內優秀的同行。同時對業務類型進行了架構梳理，並按照不同業務採用相應模式進行管理以及公司在全國幾百個資產，保留核心資產，整改或處理效益不高的資產等。
他還重點提及考核及激勵制度的調整，包括2020年員工幹部能上能下等“六能機制”，構建人效體系，引入人效調節係數，強化一線激勵、資源向一線傾斜等，“我們今年特別強調了以業績論英雄，工資、獎金和績效高度掛鉤的舉措。”
招商蛇口在年報中也提及，截至2019年末，公司累計125個項目實施實際跟投，跟投總金額5.06億元，佔跟投項目資金峰值0.24%；其中去年新增跟投項目58個，新增跟投本金2.43億元。
資本市場方面，估值幾乎是投資者與招商蛇口之間日常的話題，從前海土地整備到銷售業績再到分紅政策，招商蛇口持續釋放利好還未對估值產生明顯拉動作用。
一位投資者表達了自己的意見：分紅比例40%以上，不如從分紅裡拿一部分出來回購，另外公司也應用自有資金回購。
對此，負責市值管理的劉寧就回應：“招商蛇口與其它公司相比更具特點，長期項目的比例還比較大。”她否定了回購的打算，表示股價受到很多因素影響，堅信只要公司把業務做好，就會得到廣大投資者的支持。
蔣鐵峰也回應稱，很多人關心股價、市值的問題，實際上歸根到底，只要把公司的整體盈利做上去，分紅、股價自然就上去了。“這是我們最重要的基礎工作。”
業績會行將結束，有投資者追問，未來招商蛇口釋放價值的方式會不會更多元化？
許永軍接過了話茬：“我們也是多角度考慮怎麼釋放價值，有一些按照產品的方式，也有一些按股權的方式，資產處理的方式。”他以去年公司旗下房託基金上市為例，認為這體現了把資產變成資金，再變回資產的良性循環。
以下為招商蛇口2019年業績說明會現場問答實錄：
現場提問：疫情對全球郵輪產業形成巨大沖擊，是否對蛇口下一步的戰略構成影響？對郵輪業務的未來投入和發展公司是怎麼考慮的？
許永軍：疫情對郵輪事業肯定有影響，但是一定是短期的。招商蛇口郵輪產業戰略沒變，因為郵輪發展，是招商局發展郵輪產業構成的一部分。
郵輪產業是幾個內容構成的，叫做“船、港、城、娛、購、遊”。其中，跟郵輪相關的“城”，叫做以郵輪產業為中心的城市建設，像太子灣，以及湛江、煙臺的郵輪港口，這都是構成的一個體系，不會因為疫情的發生就改變中長期策略。
現場提問：公司曾經屬於行業的第一梯隊，未來是否有進一步提升行業排名的計劃？
許永軍：2020年公司銷售目標是2500億元。從招商局、招商蛇口的理念是六個字、三句話，就是“規模、質量、效益”，對招商蛇口而言，策略從去年已經開始，就是把質量放在第一位，效益排在第二位，規模排在第三位。規模不能不要，但是要做有效益、有質量的規模。
現場提問：根據地產行業常規的兩年預測期結算的慣例，公司2019年業績應當大部分為2017年的銷售，但是公司2017年的銷售業績和權益數據明顯增長的背景下，為什麼2019年歸母利潤只有5%的增長？
黃均隆：首先，銷售額和權益銷售額的增長，與歸母淨利潤增長沒有直接關係。歸母淨利潤的構成除了受到房地產項目結轉利潤影響，還受到投資收益和減值等因素的影響。
其次，不同項目銷售額的實現和實際入夥結轉之間存在著時間差，2017年銷售額當中，含有比較多深圳區域的商辦整售，這些商辦整售由於受到精裝修工期和回收等因素影響，所以跟房地產的快週轉有所差別，這個時間超過兩年。
最後，從房地產項目結轉來看，2019年結轉項目當中，不僅僅是2017年的銷售貢獻，也有來自2018年和2019年的貢獻，2017年這部分貢獻不足60%。
毛利率下降主要是兩方面原因引起的，一是受到限價和市場下滑影響，二是深圳地區高毛利的雙璽項目2019年結轉量比2018年減少了18%，這也就是受到不同區域、不同產品結構的影響。
除以上情況外，基於穩健的考慮，我們2019年計提了20.9億減值，比2018年多計提了11億。
現場提問：未來兩三年利潤複合增長是否能看到一個更積極的結果？
許永軍：今年招商蛇口要開始做新的五年規劃，公司每年都有三年規劃，都是滾動式的，每年都做得挺實。但是具體數額不方便披露，因為上市公司信披等方面限制。
從歷史來看，公司每年歸母利潤總額都是持續平衡增長。未來要保持原有增速，尤其是利潤方面的增速，對行業來說挑戰都很大。再加上疫情影響，我們也在綜合評估這個影響有多大。
只能說招商蛇口基礎很好、挑戰很大，我們心中有數。
現場提問：結合今明兩年的增長，是不是管理層會力爭再新推一期股權激勵？如果有的話，大致的時間表會是怎麼樣的？
許永軍： 股權激勵只是激勵一個系統手段之一，隨著形勢變化，隨著招商蛇口業務結構變化，我們會制定出一系列跟細分市場行業特點相適應的激勵措施。
根據各個板塊的特點，招商蛇口在2020年會拿出一套針對不同板塊的措施。總而言之，激勵是一個綜合性的手段。
現場提問：T+30的模式會怎麼去解決或者發揮自己的特長？
劉偉：招商蛇口做園區一定是產業為核心，以產業興園，我們叫PBC模式（前港、中區、後城），一旦產業興旺以後，對物流的需求，對未來城市需求的空間都會出現。
按照這一理念，這些年也越來越聚焦。比如說去年我們就在園區的標準化、商業模式、園區運營能力，以及產業聚集能力方面發力。
今後一段時間也將圍繞著產業組織能力、園區運營能力和產融結合能力發展，招商蛇口不僅是做一個房東，做一個空間，還要投資優質的企業。也許在T+30會孕育出招商蛇口新的增長點，這是我們更精彩的地方。
現場提問：公司中長期目標如何？如果增加持有資產比重，未來分紅比例會不會受影響？
許永軍：關於開發業務和持有物業中長期規劃，未來1-5年招商蛇口持有型物業資產會達到1500億左右，佔到總資產1/4。
持有物業是標誌著未來存量時代到來的一個基本功，其中一個層面就是招商積餘，未來簡單來說，要把持有型物業成熟一個就放到積餘，所以說積餘是持有物業的平臺。
公司內部也成立了資產運營管理中心，統籌招商蛇口整個持有型物業的經營、管理、發展一系列問題。
聶黎明：第一方面，公司對持有物業的管理架構進行了調整，在招商蛇口總部層面成立了資產管理中心，作為全國統一的資產管理平臺，將對所有持有物業從融、投、建、管、退進行全方位管理，代表招商蛇口作為重資產的管理平臺。
第二方面，完善管理體系，目前對整個持有物業的管理體系，按照持有運營的邏輯，在當期實現經營效益的提高，在遠期來講，是持有物業資產價值的提高，在這些方面進行運營管理體系的完善。
第三方面，提高持有運營能力，整個體系、機制以及人才隊伍在持續進行優化，打造適合持有物業經營效益提高和資產升值的機制和體系，也會建立和共享有助於提高運營效率的資源。
總之，公司會從架構、體系、資源、機制和能力等方面，提高持有物業運營的績效，為公司總體發展做出更大貢獻。我們也相信，未來分紅比例不會受到公司持有物業發展的影響。
現場提問：2019年公司綜合資金成本是4.92%，未來公司在融資結構、融資方式方面會有怎樣的安排？資金成本下降的空間幅度有多大？
黃均隆：關於融資結構、融資方式的問題，為了應對疫情，全世界流動性都有寬鬆的趨勢。公司將會抓住這個流動性寬鬆機會，適當提升中長期借款比重，以應對好外部市場週期性的調整，保障公司資金的安全。抓住市場流動性寬裕的窗口期，提高公開市場直接融資份額，降低資金成本。加強新渠道開拓，增加一些權益性融資，助力公司發展。
融資方式上，公司年初已經完成了對所有新的利率計價模式的調整，對所有銀行借款均已經採取了LPR定價，實行浮動利率，以更好地享受未來一段降息週期帶來的持續性收益，也會加大供應鏈金融，進一步用好和用足，加大覆蓋範圍。
公司2020年主要會加大一些保理方面的業務，提高資金使用效率，在常規的流貸、開發貸方式以外，還將考慮通過金融產品來盤活應收款。應收款增大是因為我們有更多的商辦整售，這一塊的應收款逐步在提高，所以用這種方式來提升資金回籠的效率。
融資空間下降方面，因為利率下降的空間跟市場降息力度相關。不知道之後還會不會繼續降息，幅度和力度有多大，但是公司一直以來都保持著資金成本優勢，未來依然有這個信心，保持在房企當中資金成本的領先優勢。
現場提問：公司怎麼看未來兩年的房地產市場？作為深圳市場主要玩家，怎麼看深圳樓市？
聶黎明：在疫情影響之下，全國房地產市場都受到一些影響，但是從總體來看，國內是房住不炒的政策環境，對未來的房地產市場，我們總體認為是穩定的。剛才報告裡面也講了，我們會圍繞一二線城市，以及大都市圈周邊具有好的發展前景的三四線城市，繼續加大投資。
具體到深圳，我們認為深圳房地產市場目前還是持續健康發展的狀態，最近深圳市也出臺了一系列政策，穩定和支持房地產業發展。
但是深圳市由於供給不足的狀況還會長期存在，在房住不炒情況下，政府會加大土地供應量，同時也會對價格進行嚴格管控。
具體而言，一方面是怎麼做適合客戶需要的產品和提供好的服務，提升公司的市場份額和回報的水平。
另一方面是綜合發展的問題，這一塊在深圳顯得尤為突出，在深圳如果單獨做住宅產品，是沒有前景的，所以綜合發展能力就顯得更為重要。
現場提問：公司如何做市值管理？是否會想辦法加大回購力度？
劉寧：對股價的影響因素是非常多的，從這4年走過來，原來的招商地產是一個快週轉公司，這4年我們不斷地跟市場展現招商蛇口是一個穩健的、綜合類公司。只要招商蛇口把業務做好，把經營做好，會得到廣大投資者的支持，股價就會有效果。
回購方式市場上很喜歡用，感覺可以對股價有比較正面影響。但是，回購都是使用真金白銀，做這個事情要適度，因為還有很多很好的項目要拿，所以公司要謹慎使用回購方式。
現場提問：請問蔣總，未來一段時間招商蛇口的戰略、運營、投資、考核、激勵等多個方面，可能會帶來一些什麼樣的變化？
蔣鐵峰：先講一下大致的原則，現在首先是希望抓一些精細化管理，向管理要效益，主要的思想就是，首先要做對標管理，對標業內一些優秀同行。因為公司的物業類型比較多，有酒店、住宅、商辦、郵輪等各種各樣的業務類型，我們把業務類型進行了架構梳理，每種業務類型按照商業邏輯、管理模式進行管理，追求的目標，每一個業務板塊都要以卓越的目標來做到。
在投資這一側，我們要保持理性。今年投資額會比去年有一定加大，因為現在週轉率逐步有所提升。現在對投資的佈局，對投資測算的精確性，對投資後能不能兌現拿地時的承諾，做到當時的盈利標準，這些都是我們今年重點去做的。
持有物業管理方面，成立了資產管理中心之後，最近密集地把全國幾百項資產進行了梳理，我們也會進行精細化的分類管理。核心資產我們堅決持有，這些項目的回報目前都不錯。還有一些產品做產融結合，可以迴流一部分資金，避免佔用資金太長，也能支持公司持續發展。
對經營效益不高、業績不達標的，我們會加大力度整改、提升，如果還得不到改善，就會進行堅決處理。
考核和激勵方面，今年特別強調了以業績論英雄，工資、獎金和績效高度掛鉤，加大了內部改革，公開、公平、公正地選擇幹部。
公司全國公開選聘了一批優秀的年輕幹部去當各城市總經理，目前來看他們的表現都非常不錯。我們在人才上能上能下、能進能出、能多能少，提出這六能，力度也非常大。
現場提問：未來會對招商積餘提出什麼樣的要求？或者一些什麼樣的改革計劃？從目前的合而未改，到未來對招商積餘會進行怎麼樣的改造？
聶黎明：目前很多工作都在緊鑼密鼓地推進，在招商積餘重組上市之後，關於改革以及融合、融效的工作，一刻也沒有停止，在前不久招商積餘經過多輪討論，發佈了戰略規劃。
招商積餘緊跟著馬上會啟動組織架構大調整，原中航物業總部和招商物業總部將會進行大的改革和調整。
另外，招商蛇口為了體現對招商積餘的支持，以及提升招商蛇口持有物業運營的能力，招商蛇口商業運營板塊與招商積餘商業運營板塊的整合也即將開始。
現場提問：公司在蛇口太子灣、前海有規模很大的儲備，未來兩三年大概多少可售貨值？
許永軍：前海是按照8-10年開發完畢，這是有時序性的，將近500多萬的建面，當然開發完是不是有些要銷售，有些要持有，都根據鋪排來定。
蛇口太子灣170萬建面，現在已經基本完成了1/3多，未來三四年也要按照進度完成。
現場提問：公司是不是認為目前這個時間點是一個比較好的拿地時間點？有沒有比較明確的拓展方向？
蔣鐵峰：招商蛇口今年更關注拿地的平衡性，關注貨地比，希望地價不能太高。所以堅定一點，不拿地王，貨地比比較安全，重點在省會城市、強三線城市擴展。
目前已經進入了大概70個城市，不會再主動積極拓展新的城市，在目前城市裡面儘量深耕，並希望提高在所進城市的權益比，提高操盤項目數量。
2020年拿地金額規劃應該會超過2019年，在保證效益和質量的前提下，規模也能夠得到穩定增長，在行業內不掉隊。
