進入4月份後，沉寂2個多月樓市似乎出現了“復甦”現象，還沒買房的剛需又開始困惑，一時間有關“回暖”跟“迴光返照”討論不斷被提及，特別是在15家房企宣佈要提高房價取消優惠後，“漲價”呼聲很高，隨著“冠毒”的穩定樓市接下來會選擇哪個方向突破？
房地產市場現在情況怎麼樣了？近段時間，有媒體報道了深圳、杭州、北京、蘇州等地出現了排隊買房、秒光等現象，再次將原本沉寂房地產市場推到了火熱場景。以深圳為例，南山某新樓盤開售均價在10-15萬/㎡，短短半天時間54套房源一售而空，與3月份的低迷不同4月份走出了相反局勢，這個風格切換讓不少買房剛需疑惑了，到底哪個才最能體現房地產市場真實情況？
在房說君看來，不管是經濟還是樓市在近期風波的影響下都會有一些改變，繼續“隨波逐流”買房的話稍不留意就被套牢，房產的“貶值”效應越發明顯。今年，應該對買房抱有謹慎態度，至少有3類房子繼續持有的話有可能會在5年內貶值40%左右財富。
樓市“原形畢露”：持有3類房子需謹慎，樓市口子已被“撕開”。
房價的漲跌行情，短期內看金融，長期看的是老百姓購買力，但從近期無論是媒體報道的“秒光”再現還是2月份的“0成交”，與其考慮現在是不是“報復性”買房還不如考慮下自己手上有沒持有一些不利的房產。
1、3-4線城市的“破舊”小區房。
老城區房子總能吸引剛需購買，因為這裡有著完善交通網絡、成熟學校配套、逛不完商業區，即便房子舊點但生活便利，不過在近年不少買老破小區房的人開始“目的不純”，在1、2線地區這些老城舊房一旦與拆遷、學區關係聯繫後，不但價格上不斷水漲船高更加不愁買主。比如廣州，由於舊時市區範圍的窄小不少地方都是有30年曆史商品房，去年有一套舊房因為臨近學區，掛出後就有人出300萬價格買下，當場加價36萬。在房說君看來，畢竟廣州的樓市是具有這樣潛力，一方面由於市區房源少需求人多；另一方面在調控政策下新樓盤價格高漲，但是這樣的情況其他城市是不具備，因為“城市分化”。
一場意外的風波時間幾乎讓國內房地產市場“停擺”，各地方紛紛出手救市，幾乎都因尺度較大而“一日遊”，不過3-4線城市卻不受限制。在房說君看來，雖然小地方市區二手房便宜各類生活設施齊全，近年來不少炒房者轉戰3-4線城市投資，房說君以為這些地區除去自住外，不適合投資囤房。
2、商住一體化投資型公寓。
這幾年投資公寓成為市場“新寵”，但是從市場反饋來看購買這些房子的似乎都是“散戶”為主，專業炒房者幾乎是很少投資，因為這種房子低首付、價格低，適合買來出租投資，表面看似華麗其實背後都是“坑”，遠沒有投資者想象的美好。
價格便宜的背後，交易稅費才是“大頭”。
一套70㎡公寓總價是70萬，消費者需要交納3%的契稅，5.6%附加增值稅以及2%的個稅等等，所有費用加起來大概在10萬左右，佔了房價的10/1。“貶值”的另一方面就是使用年限，相比於住宅的70年權限公寓樓僅有40年，到期後需要繳納的土地出讓費也比住宅高，生活上也及不便利由於沒有“雙氣”導致在做飯取暖上會有影響，按照相關規定並非所有的公寓都能安裝天然氣。
3、購買市面上的安置類房子。
這今年由於拆遷改造工程的進行，各地方興建了不少的安置房，在實行貨幣安置年代“房錢雙補”的舉措沒少見，現金補償一方面是希望拆遷戶可以購買流通市面商品房以減輕庫存房數量壓力，安置房則是後期為響應國家調控舉措而設立。房地產市場部缺乏炒賣的人，只有不敢買的房子，在不少房產中介處“安置房交易”是很普遍現象，大部分都是回遷的老百姓不要拿到市場售賣，這類房源大部分是不具備產權證，買賣雙方僅僅依靠一份轉讓合同就完成交易，在缺乏有效證明下，就敢付錢購買。
自己名字何時能寫入房產證？證件又何時能辦下來？作為整個回遷房裡居住的“外村人”，多多少少會面臨被“歧視”的問題。由於“冠毒”的出現，春節期間封閉小區、封村的現象屢見不鮮，沒有房產證下又如何證明你是業主？
買房迎來“幸福時刻”？央行表態，房貸穩了。
從2008年開始，投資房地產就從來沒有讓人失望過。有數據顯示，在過去的10年時間，全國房價從以往的低位直接翻了一番，北上廣深以及部分2線城市年均房價漲幅都在32%左右，早期的買房者確實引來了“幸福時刻”，甚至躺著就輕鬆賺上幾百萬。
只能說這個“幸福時刻”大部分都是屬於投資炒房人的，所以才會引得曹德旺發聲炮轟房地產行業。在他看來，當老百姓開始全民議論樓市、關心房價漲跌時，製造實體企業還不如炒房賺得多，這才是最讓人擔憂。在房說君看來，曹德旺是一個敢於所大實話的專家，房地產蓬勃發展已經開始對經濟產生負面發展，在所有人心理發展樓市遠比其他行業來錢更快時，我們的製造業、實體業就已經被嚴重擠壓，比如我們科技產業、芯片產業發展嚴重依賴美企，這才出現被了扼住咽喉現象
根據國家統計局數據顯示，2018年國家對房地產調控438多次；2019年發佈調控政策620多次，年年遞增的調控政策看出國家決心整治房地產市場亂象，買房“幸福時刻”開始倒向無房剛需這邊，隨著央行的重錘落地，房貸利率也穩了：
- 3月31日，央行宣佈要進行新一輪500億7天逆回購。
- 4月15日，央行對各省級行政區銀行、農村金融機構下調1%儲備金利率，同時放水1000億，下調20基準點。
從近期央行2次表態來看，不難發現市場的流動資金慢慢增多了，隨著儲備金利率下調意味著個地方銀行需要上交的現金少了，這對買房者來說是好事，因為剛需貸款更加容易獲批。4月20日便是央行再度調整LPR的窗口，在房說君看來該概率會下調LPR利率並伴隨著降低房貸利息，這個舉動不難理解，由於經濟目前依舊處在下行期同時伴隨著消費市場的大蕭條，老百姓收入也跟著減少，這時唯有也只能降低房貸利率，才能在減輕購房者負擔同時正向拉動市場買房信心。
央行的表態也意味著購房者擔心的“重錘”落地，可以說大家關心的房貸已經穩妥了，房說君覺得本次幅度大概率會是20個基準點，降息的信號已經很明顯。
房說君有話說：對於國家來說，當務之急是如何穩定下滑的經濟態勢，讓各行各業回到正軌上。央行的逆回購、降準降息是國家對金融調控手段，當然在利好企業的同時也讓買房者而不是炒房者引來“幸福時刻”，因為降息能讓剛需省下不少資金，至於炒房者，買1套房跟囤幾套房利率能一樣嗎？但是真如房說君文中提及的3類房子就慎重投資，有可能讓你在5年內貶值40%甚至更多。
本文所用圖片均來自網絡，如有侵權請聯繫刪除。文章為“每日房說”原創，嚴禁轉載抄襲，發現必深究。（撰文：房說君）
