上海楊東律師13482524414
【案例概況】
2016年12月，上海市第一中級人民法院作出民事判決，確認上海市長寧區XX路XXXX弄X號105室及501室房屋產權48％歸屬李某某、王某某所有，剩餘52％由甲、乙、丙、已去世一子四個人各佔13％。因李某某、王某某、以及其一子均已過世，2017年5月，上海市長寧區人民法院作出民事判決，確認上海市長寧區XX路XXXX弄X號105室及501室房產中屬被繼承人李某某享有的產權份額，其中8.7％的產權份額歸戊所有及繼承所有；9.8％的產權份額歸己繼承所有；8.5％產權份額歸丁繼承所有；21.5％產權份額歸乙所有及繼承所有；21.5％產權份額歸丙所有及繼承所有；21.5％產權份額歸甲所有及繼承所有；8.5％產權份額歸庚與辛共同繼承所有。
本案在審理過程中，經本院主持調解，雙方當事人自願達成如下協議:
甲應於XXXX年XX月XX日前向戊、己支付XX元，剩餘XX元應於XXXX年XX月XX日前支付（待上海市長寧區XX路XXXX弄X號105室房屋產權變更登記後由上海市長寧區人民法院轉交戊、己）。上述錢款付清後三十天內，戊、乙、丁、乙、丙、庚、辛應協助甲辦理上述房屋產權變更登記手續，將權利人變更登記至甲名下。上述各方當事人按照國家和上海市有關規定繳納稅費。
乙、丙應於XXXX年XX月XX日前向庚、辛支付XX元，剩餘XX元應於XXXX年XX月XX日前支付（待上海市長寧區XX路XXXX弄X號501室房屋產權變更登記後由上海市長寧區人民法院轉交庚、辛）。上述錢款付清後三十天內，戊、己、丁、乙、丙、庚、辛應協助乙、丙辦理上述房屋產權變更登記手續，將權利人變更登記至被告乙、丙名下。上述各方當事人按照國家和上海市有關規定繳納稅費。
其他無關情況予以省略不計。
【律師分析】
上海星圖律師事務所楊東律師分析認為，如何減少房屋繼承過程產生的稅費，其實最主要還是要非常熟悉房產交易的相關稅費政策，清楚知曉各種交易方式下稅費計算方法，再結果個案中每個交易主體自身的情況，找到一條最節省稅費的途徑出來。
就本案而言，涉及兩套房屋105室和501室，甲乙丙丁戊己庚辛共8個當事人，兩套房屋中8個人份額比例都一樣，分別為甲21.5%、乙21.5%、丙21.5%、丁8.3%、戊8.7%、己9.8%、辛4.25%、庚4.25%，上述8個人名下的份額中都由繼承的部分，有的是完全繼承而來，比如丁、己、辛、庚；有的是部分繼承，部分自有，如甲、乙、丙、戊。其中丁、甲、乙、丙都是親兄弟，除乙外，其他人名下只有這二套房屋，戊、己系母女關係，名下只有這二套房屋，辛、庚系母子關係，辛名下除了這二套房屋外，還另外有房，庚名下只有這二套房屋。
目前8個人通過長寧法院調解取得民事調解書，明確105產權轉為甲一人所有，佔100%；501產權轉為歸乙、丙按份共有，各佔50%，如果按照民事調解書內容來操作的話，那麼就是隻能是按照買賣方式來進行繳納稅費，那麼這兩套房8個人都有產權份額，那麼8個人都將不是唯一一套房屋，需要繳納增值稅（需要注意此處因為未滿2年的，增值稅需要繳納全額的5.55%或5.65%）、個人所得稅（需要注意此處涉及繼承部分的產權份額對應價值，都需要繳納全額的20%個人所得稅）、契稅（需要注意是第一套房屋交易時契稅為3%，第二套房屋交易時契稅為1%或1.5%，還是需要能夠做到普通住宅的前提下才行）、其他印花稅雜費忽略不計。按照房地產交易中心繫統評估最低價，105面積60.8平估計在385萬左右，501面積55.3平估計在357萬左右，因此，初步大概估算總的稅費金額將在140萬元左右。
那麼如何合理合法進行減少稅費呢？楊東律師經過仔細核算，提出一個最節省稅費的操作方案，即先贈與再買賣。先贈與的目的是讓8個當事人儘可能變成為名下唯一房屋，具體是在直系親屬之間做相互贈與，雖然契稅是3%，但這樣可以避免買賣產生的20%個人所得稅，501由丁、甲分別等額贈與乙、丙，戊贈與己，辛贈與庚；105由丁、乙、丙全部贈與甲，己贈與戊，庚贈與定。贈與完成後，則501產權變成乙36.4%、丙36.4%、己18.7%、辛8.5%；105產權變成甲72.8%、戊18.7%，庚8.5%。這個環節都只需要交贈與部分對應估價3%契稅。因此，初步大概估算稅費金額在15萬左右。
再買賣的目的是為了最終實現105變成甲一人所有，501變成乙、丙按份共有，各自50%，而此時做買賣交稅費是最划算的，因為除乙、辛外，其他人名下都變成唯一住房，接下來買賣的話，丁、戊、己、庚都不需要繳納20%個人所得稅，且均無稅費，只需要按照買賣份額對應估價各自計算相應比例契稅，具體為甲繳納1%契稅，丙繳納1%契稅、乙繳納3%契稅（乙名下另外有房）、而只有辛因為是賣方且無法做到名下唯一一套房屋，故需按照轉讓份額對應估計繳納20%個人所得稅（考慮到105總價比501總價高，所以把辛的份額做到501中，這樣其轉讓對價小，計算基數小，稅費也自然少些）。因此，初步大概估算稅費金額在9萬左右。
最後，經過兩個方案計算下來，前者將近140萬元左右，後者24萬元左右，前後相減，可以通過合理合法的方式節省稅費將近116萬元左右。
【處理結果】
經過楊東律師耐心與各方當事人解釋說明，並詳細計算論證，8個當事人均同意按照先贈與後買賣方式進行，雖然要多跑好幾次房地產交易中心，但最終為大家節省鉅額的稅費。
即便日後再買賣的話，涉及贈與部分，還是有方法可以繼續做到房屋產權人名下唯一一套房屋且部分滿5年的，這樣就又可以避免繳納20%個人所得稅的風險，涉及買賣的部分，如果滿二年以上再交易的，還可以按照差額繳納相應增值稅。
最後，操作下來總體來說各方當事人還是非常滿意的，且現在的房屋產權人都在可以接受範圍的。
