西安各區域目前發展不平衡，導致區域內項目定位及產品並不適合所有的買房人群。
平時大家一定會看到很多推薦文章或者樓盤信息，卻需要花費大量時間和經歷去了解，這一次，剛哥一次給大家儘量說透：
首先，需要根據自己的買房目的確定下自己屬於哪類買房人，以下敏感關注點就是不同買房目的對應的選項目優先關注點：
【剛需】：
就是買第1套商品房的人，敏感關注點（前三）：首付、交通、學校；
【首改】：
首次對現有住房條件或生活配套進行提升的人，敏感關注點（前三）：品牌、戶型、配套；
【再改】：
第三次及以上購買商品房的人。敏感關注點（前三）：地段、產品（構成房子價值的一系列）、個人審美；
【投資】：
投資收益或抵禦通脹的人。敏感關注點（前三）：品牌、配套、性價比。
西安城區板塊劃分
進入2020年，西安繞城內房地產開發（城市化進程）已逐漸進入收尾期（意味著剛需從這個區域將要退場）。
西安市2018年11月《大西安2050空間發展規劃》提出的“西進、東拓、南控、北跨、中優”戰略，繞城以內基本進入“中優”階段，也可以說進入“改善"和“再改善階段”，對越來越少的住宅用地的容積率、建設品質、市政配套、開發商品牌及兌現能力、產業帶入能力有了更高的要求，相應的房子的價值提升了，成本也提升了。
按照目前的新房房價，單價低於15000元/㎡的房源已吹響了倒計時的聲音，大家可以看到，繞城內新推樓盤的價格幾乎都沒有低於這個價格的了，部分低於這個單價的房子都是老盤加推、尾盤階段，即將清盤，加上政府“限價”以及“加推房源控漲”要求，價格較低，並不是真實的市場價值，所以第一個結論：西安繞城內從2019年開始已逐漸進入【改善區】。
大西安2050空間發展戰略規劃
2020年重點關注區域：【雁鳴湖板塊】、【滻灞及港務區板塊】、【軟件新城板塊】、【大明宮北及徐家灣板塊】、【魚化寨板塊】、【杜陵板塊】，這些區域的均價最低在15000元/㎡以上起，如果遇到還有比這個均價低的就要重點考慮了。
繞城以內的近500平方公里集中了這個城市最優質、最濃厚的發展資源，公共交通、教育、商業、醫療、公園、政務、人文氛圍等，隨著大西安建設的推進，這裡水漲船高，矗立前沿。
在在2016年以前，談論西安都是以繞城為界，買房子要買三環以內。2018年以後，大家談論更多 的是大西安，一個6環12射的範圍，西安的發展不再以城牆為中心。2018年1月國家《關中平原城 市群發展規劃》的批覆，明確了西安作為第9個國家中心城市的定位，西安的發展空間發生瞭解放後最大的變化。
配合大西安2050空間規劃的交通發展“六環十二射”規劃
下來說說幾個緊緊圍繞繞城的板塊，這幾個板塊都有一個共同特點，就是“產業興城”，這也是政府城市開發的一種慣用模式。
【港務區】
——港務區的契機是“一帶一路國家戰略”、“陝西自貿區”、“第十四屆全運會”，是西安繞城外第一熱點區域、價值高地、房子價格窪地。產業先行（交通、教育、醫療、商業、公園、市政配套），先配套後開發，這個模式在繞城以內開發的多年中從未大規模的出現過，對買房人有什麼好處呢？就是買房子再也不會出現像曲江二期早期那樣交房了路還沒有完全通，交房了沒有學校上的情況，加之這個區域佔據了“八水繞長安”中的三水，生態資源得天獨厚，灞河也是西安當前唯一一條從建成區內通過的大河。2020年【港務區】開發項目仍然不少，無疑是【剛需】和【首改】的理想區域。
中歐班列線路
港務大道
2021年中國第十四屆全運會主場館-西安奧體中心
一帶一路沿線戰略扶持重點產業項目——陸港金融小鎮
【草灘板塊】
——一個“非遺”漢長安城遺址公園將這個板塊與城西分割一定程度造就了今天的發展緩慢。如今看來，交通優勢（繞城、三環）、生態優勢（西安湖、渭河生態帶南岸）以及緊鄰高鐵新城是這個區域最大的價值。
作為國家排名靠前的“西安經濟技術開發區”的產業前沿，這個區域的價值將隨著“北跨”戰略下“秦漢新城”的完善和“中優”戰略下"高鐵新城"的加速兌現成為
經開區域的【改善】首選，如今繞城已成為上班族的通勤環線，那麼【草灘板塊】也是【首套】的不錯選擇。
紫薇湖
西安湖
【高鐵新城】
——如果看一下前8個國家中心城市或者同類的副省級及省會城市，應該西安的高鐵站周邊是同類發展最慢的一個。西安的高鐵站是亞洲目前最大的，從其他城市發展看，高鐵站是一個城市的窗口、CBD中心，隨著西安米字型高鐵網加速建設以及“北跨”戰略的推進，這個板塊即將迎來商業及住宅的加速開發，目前已有項目的搖號說明了這個節奏，2020年還有項目加推，拭目以待。
中國高鐵網“米”字型組網圖
【未央湖板塊】
——位於高鐵新城和港務區中間，灞渭三角洲區域，未央湖、灞河、國家級滻灞溼地公園是其最大的生態優勢，如今隨著北辰大道的提升、渭河沿線的治理、全運會前灞河幸福岸線的提升工程，這個區域將承接滻灞的生態優勢，成為【改善】及【再改】的目標區域。
800米灞河北段風貌
投資客怎麼選：
投資買房確實是當下一個抵禦通脹、資產保值的不錯選擇，短期內可以自行使用或改善，中長期可以持有出租或變現，房源的品質及附屬在房子周邊的配套價值無疑是要優先考慮的。西安當前仍處於限價階段，當前受到疫情影響部分房源出現低於備案價的折扣優惠，以上區域的【首置】甚至是【首改】型房源是不錯的選擇，如果遇到較大優惠就要重點考慮。
【寫在後面】：
西安的發展確實在加速，背後是國家在推動，不同以往，如今“關中平原城市群”、“一帶一路國家戰略”、“陝西自貿區”、“西安臨空經濟區”、“第九個國家中心城市”都在引領西安追趕超越，加速向前，房地產往往是緊跟城市化建設的規劃（先城市規劃——再政府賣地——再地產開發），樓市當然也是“春江水暖鴨先知”，房價增速緊跟政策，而普通人的收入卻是產業開發建設成熟以後才會增長，房價的波動是短期的，也是反覆向前的。
下期說：
【新城南板塊】、【高新三期】、【軟件新城】、【西鹹新區】歡迎繼續關注！
大家有關注點板塊也可以留言提問，我將及時回覆。
