很多房地產企業為了達到很好的營銷效果，常常會推出各種促銷手段，比如常見的有買房贈送車位、買房贈送家電、買房贈送裝修等。最近，有一位房地產企業的財務人員就在諮詢這樣的問題：“我們公司近期推出買房贈送家電的活動，這種情況下，要不要視同銷售呢？該如何進行財稅處理?”
一、視同銷售在各個稅種的相關規定：
（一）視同銷售在增值稅上的相關規定：
根據《增值稅暫行條例實施細則》第四條規定：單位或者個體工商戶的下列行為，視同銷售貨物：
將自產、委託加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人。
由此得出，增值稅上的視同銷售概念必須是無償的，也就意味著客戶沒有支付任何對價就取得了贈品，當然應當視同銷售。所以，所有的無償贈送都必須視同銷售繳納增值稅。
本案例中的買房送家電是無償贈送嗎？很顯然，它不是一種真正意義上的無償贈送，其實是以客戶買房成交為前提，將贈送附加在銷售產品之上的“有償贈送”。這種情況，可以理解為是一種組合銷售，是一種附買贈方式的商品銷售。贈送的家電成本其實已經考慮在銷售房屋定價內隨同銷售的房屋一併收回了，所以，贈送的家電做為促銷品就不能再按視同銷售處理。同時，如果購買家電取得增值稅專用發票還可以抵扣進項稅額。
（二）視同銷售在企業所得稅上的相關規定：
1、《企業所得稅法實施條例》規定，企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用於捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。
2、《國家稅務總局關於企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）規定：企業將資產移送他人的下列情形，因資產所有權屬已發生改變而不屬於內部處置資產，應按規定視同銷售確定收入。（1）用於市場推廣或銷售；（2）用於交際應酬；（3）用於職工獎勵或福利；（4）用於股息分配；（5）用於對外捐贈；（6）其他改變資產所有權屬的用途。
本案例中買房贈送的家電，不屬於房地產企業的資產，是外購的促銷品，需要按促銷費用處理，所以，促銷品雖然所有權已發生轉移，但不需要視同銷售繳納企業所得稅。
二、房地產企業買房贈送家電該如何進行會計處理？
“有償贈送”的會計處理應區分屬於促銷品還是捆綁銷售。區分促銷品和捆綁銷售的關鍵是判斷贈品是否是公司自主經營的產品。對於房地產企業來說，家電屬於外購併不是公司經營的產品，所以買房送家電不能按捆綁銷售來進行賬務處理，這種贈送屬於促銷品，會計上計入“銷售費用”處理。
三、房地產企業買房贈送家電，需要代徵購房者個人所得稅嗎？
根據《財政部 國家稅務總局關於企業促銷展業贈送禮品有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2011〕50號）第一條規定：
企業在銷售商品（產品）和提供服務過程中向個人贈送禮品，屬於下列情形之一的，不徵收個人所得稅：企業在向個人銷售商品（產品）和提供服務的同時給予贈品，如通信企業對個人購買手機贈話費、入網費，或者購話費贈手機等。
因此，房地產企業推出的“買房贈送家電”活動，是在向個人銷售房產的同時給予的贈品，不需要代徵個人所得稅。
四、歸納總結
1、所有的有償贈送在增值稅和所得稅上是不需要做視同銷售的，如本案例的地產企業買房送家電的促銷活動。
2、所有的無償贈送在增值稅和所得稅上是需要做視同銷售的。如企業在業務宣傳、廣告等活動中，隨機向本單位以外的個人贈送禮品（包括網絡紅包），以及企業在年會、座談會、慶典以及其他活動中向本單位以外的個人贈送禮品等的“隨機贈送”就屬於視同銷售的情形。
