前幾天，一個老家的親戚問我，老家的房子能不能投資。
我的老家，是江蘇省三線城市的下屬縣城，沒有高鐵、沒有特色的產業支撐。這裡就用X縣代稱。
X縣經濟發展的跟周邊縣相比尚可，建了幾個工業園區，但是活下來的廠並不是很多。房地產看起來一片欣欣向榮，新樓盤一個接一個，品牌開發商也進了幾個，像碧桂園早幾年就進駐了，恆大去年在城區邊緣地帶打造了溫泉小鎮，現在新城吾悅廣場也在今年入駐，品牌房企進駐，讓很多手裡有點閒錢的人開始有投資房地產的想法。
但是對於X縣這樣的縣城，房地產投資真的合適麼？ 房地產的繁榮景象又能維持多久呢。
首先要搞清楚，是什麼在支撐目前X縣房地產繁榮。
X縣人民生活富足，對於6000元/㎡左右的房價，資金問題不大。現在城區的醫院、學校基建都在不斷推進，商業能級也在提升。
城區的繁華吸引了下屬鄉鎮的居民進城置業，一部分留在本地的年輕人也有分巢置換的需求，當然還有少量的外地人在縣城工作、創業的。這些人群構成了數量還算可觀的購房群體，是支撐起了目前的X縣房地產市場的主力軍。
而對於投資而言，要看到的不僅僅是現在，還要預測一下未來。未來的市場需求、城市發展能不能給與房地產足夠的支撐力。
從城市發展而言，X縣顯然不可能成為下一個河北雄安，一夜之間房地產市場格局發生翻天覆地變化，而依賴現有發展格局，X縣也很難扭轉人口外溢的局面。
其次是參考三四線城市升值的邏輯，增強與一線城市互通，如通過交通規劃，縮短與一二線城市的距離，
享受大城市產業對接、人口外溢帶來的利好。但，顯然這一條X縣短期內也是不具備的。
而光靠內部基建推動的升值空間是比較小的。畢竟對於一個縣城而言，一個商業綜合體在城東，對於城西的住戶而言也就是十幾分鐘的車程，在城北的醫院，城南的居民同樣可以享受。
能夠拉開房地產價值的就剩下學區，但，X縣的學區劃分雖然提出來了，卻並不嚴苛，加上一些私立學校的師資力量強於某些公立學校，導致學區的概念並不被購房者所重視，也不能為房產帶來太多價值空間。
所以，靠城市發展、靠地段帶來的升值空間也是有限的。
投資的另一個邏輯就是有人接盤，不管漲不漲，漲多少，投資的房子總是要賣掉套現的。
目前X縣屬於人口淨流出城市，現有產業無法滿足年輕一輩的就業需求，年輕一輩的多選擇外出就業。這樣的城市最直觀的提現就是，節假日的人流量、車流量大幅度高於日常。而這種流出，還在持續，中小學的人口減少，不少小學因為學生人數少而選擇合併。投資的房子誰來接手？這是一個問題。
春節的時候，恆大打造的溫泉小鎮儼然變成了熱門景點，斥巨資造湖造景、人造沙灘、兒童遊樂場，精緻大氣的售樓處吸引了大量人氣，夜幕下的售樓處一片火熱，據說當時賣的還不錯。剛剛打聽了一下，價格似乎有所下降。
夜晚，燈火通明的主幹道兩側，林立著交付多年的商品房，但亮燈率並不高，這些空置的房屋可能還在等著接盤的人，而新的樓盤還在熱熱鬧鬧的建造著。
所以，X縣到底能不能投資呢，答案不言而喻。
