年輕人買房的十大誤區，你掉坑了嗎？頭條網

年輕人買房的十大誤區，你掉坑了嗎？

2020-11-30 22:30:36 佚名

尚舒房成立至今已有5年時間，在服務過的上千個購房家庭中，騰訊員工的家庭至少也有五、六百之眾。我們伴隨著小企鵝們剛需置業，然後逐步改善換房一起共同成長，可以說我們是非常瞭解互聯網企業員工的需求和矛盾的。

12月13日，尚舒房受邀到羅湖某大型金融公司做置業分享。在講座中，除了客觀分析房地產市場情況外，我還分享了根據以往的觀察總結了以下十大誤區，都是年輕人買房中最常遇到的。希望能幫助購房者調整認知，從而避免踩坑，提高購房效率買好房、買對房。

給我一套筍盤

什麼是筍盤？廣義上理解，上一套最便宜的賣掉，現在最便宜的一套就筍盤。然而很多人糾結在狹義上的筍盤定義，就是要比之前的成交價更低的才叫筍盤，這種要求太極端了。

狹義的筍盤要麼是業主不太關心樓市，出現了信息不對稱，掛了低價，要麼就是缺錢需要急賣的，報個低價。然而今時不同往日，現在很多小區都有業主群，群裡都有人統一指導報價，掛太低了還會被業主集體討伐。

即便遇到了業主缺錢急賣的情況，能不能抓住還要看平時功夫做到位沒。

❖ 心態準備好沒有？近期看房不多，遇到筍盤是識別不出來的，還會懷疑這個價格是不是真便宜，猶豫一下就錯過了。

❖ 錢和名額準備好沒？既然是缺錢急賣，筍盤業主收到幾份報價的時候，大概會優先選擇付款快的。

❖ 關係到位沒？平時見面黑著臉，微信愛答不理，發筍盤說週末湊夠幾套再一起看的，能買到筍盤就是奇蹟。

交易頻繁的小區不好

這個觀念如果說的是豪宅小區，是的，這個小區短期內可能有問題。大概率是次新房投資客多，集中在變現，因為老豪宅交易量是很難放大的，沒啥人接盤。

不過問我這問題的都是買剛需房的年輕人，這麼想就不合適了。

科技行業雙職工家庭，工作順利的情況下家庭收入在職業早期就會爆發式增長，絕大部分人首次置業買套小房子，3-5年後就會改善換房，這就決定了兩個重點。

❖首次置業的房子，只要滿足家庭部分核心需求就可以了，就是用來過渡的房子，資金有限不要想著十全十美。

❖既然這房子要賣，首次置業就不要選太冷門的房。交易活躍、主流大眾都喜歡的房子，不出重大變故未來還是熱門選擇，交易方便漲價多，會給換房的你很大的助力。

再涉及到堪輿學（風水）的角度，年輕人賣這裡換大房子，說明這裡旺財；而且這種小年輕剛需婚房集中的地方，肯定新生兒多，說明這裡旺丁；旺財旺丁的房子肯定不差的。

太貴了，我要找價格窪地

存在這個思維誤區的人，通常是由兩個守舊思維疊加導致的。

① 短期內的政策導向、宏觀經濟和收入水平都不太可能再來一次全市普漲，全市普漲才存在所謂的“板塊輪動”的可能，才存在提前佈局窪地獲取超額收益的可能。不是普漲這種大熱的市場，那麼就是局部區域的行情（也叫市場分化），很可能就會發生強者恆強的走勢。

② 有些人還對價格貴有認知偏差，仍然是5年前以單價高低作為判斷標準的。單價固然有重要的參考意義，但是對於現在廣大的剛需上車需求來說，總價才是更重要的標準。

深圳住宅的設計千差萬別，以兩房為例，35-45-55-66-77-85-93都可以做兩房，在滿足兩個獨立房間的使用需求的情況，新一點，小區環境好一點的45平兩房總價可能就和旁邊66平的老兩房差不多，但是單價差別巨大。我們能判斷66平的房子是窪地，單價將來要追平45平的？

用尚舒房創始人大白的名言來說：房價能被填平的叫窪地，不能被填平那就叫坑。

買房買自己喜歡的就好

要解釋這個誤區，我先說一個故事：很多人都聽過這個口號“因為熱愛所以專業”。騰訊員工在行業內也算是專業人士了，遇到聊得來的我會閒問一句，“憑藉你現在的熱愛有沒可能做到行業達人？”答案相信大家都明白，要衝擊塔尖先不說天賦，單論自己對工作的熱情都是很難的。越往高處走要克服的困難和對內心的消耗是幾何級增長的，你根本不知道熱情的耗盡和目標的達成哪一個先到來。

所以想行業新人進步到80分你要跟他們說因為熱愛所以專業，連這點熱愛都沒有就轉行好了，但是80分的專業人士再衝鋒，則要對他們說因為專業所以熱愛。衝頂過程需要的不斷找理由去回填內心的空虛，需要專業能力轉化為物質激勵、社會地位提升、自我認同感爆發等等的正向回饋。

那麼說回來，買房自己喜歡當然重要，這是0到80分的基礎。但是我個人認為，既然你看到了這篇文章，就不是想抓瞎買一套就行的人。80分最多收穫市場平均收益，想要獲得更高回報不能只顧自己喜好，要研究清楚你的房子若干年以後還有多少人喜歡。

房子之所以被稱為不動產，流動性弱是它作為資產最大的風險，因而只有大眾喜歡、綜合實力過硬且有一項特色的產品，才有可能實現低風險高收益的願望。

相信我，不管你買的房現在喜歡程度有多少，但只要你發現它漲幅比朋友家更多時，一定會更喜歡。月供心酸，沒有漲房價的正向激勵如何守業成功？

買商務公寓過渡一下

很多單身的小年輕預算有限，就想著先買套公寓，不佔名額未來買/換住宅也還有首套資格，看著還挺好的，不過普通的小面積公寓真的是“不動”產。

❖現在的工業舊改比住宅舊改多，工業舊改基本都配建了公寓，而且都把小面積公寓作為主力戶型，這種情況下一手公寓實在太多，二手交易缺乏稀缺性。

❖住宅限售3年，反而公寓限售5年，本來二手公寓就不好賣，這個情況加重的負擔。

❖一手公寓基本上開發商都會給很高比例的佣金去促銷，這種情況下除非地段很好的二手公寓，要不然中介都不會幫你賣，因為二手交易佣金肯定低很多。

❖ 首付比例高，貸款年限短，二手交易難度大共同決定了公寓漲幅有限，雖然未來很有可能放開5年限售的規定，但公寓還是偏小眾的市場。

總的來說商務公寓不是不能買，但是得買佔據稀缺資源的好公寓。地鐵口、樓下購物中心、有海景、距離核心就業區很近、租金高、大陽臺等等，住宅具備其中幾點就可能是好住宅，公寓必須具備全部才是好公寓。

前5個誤區大多是對樓市完全沒了解的人遇到的，而後5個誤區則是對樓市一知半解，又不求甚解的朋友會掉坑的了。

投住分離

一個磚家要走上神壇，必經之路就是要創造很多陌生的詞彙，“投住分離”就是其一。大意是剛需買房要打開思路，假如公司附近的房子升值潛力不大，可以考慮買升值潛力大的地方的房子，若是太遠交通不便，那就自己的房子出租，再在公司附近租個房子就好。本意挺好的，首次置業是要為改善換房打基礎的，漲的快要比過渡的幾年舒不舒服重要，問題是理論傳遞不到位就容易走極端。

一是每個家庭的預算不同，有些家庭雖是首次置業不過是豪剛，是可以買到自住舒服且升值潛力還可以的房子，愣是要投住分離得不償失。

二是年輕人對賺錢有衝動，但對房子好壞的經驗又不足，想著反正出租自己不住，不像買自住房那樣花那麼多心思，比較容易出現買窪地買到坑。

投住分離意味著你要離開自己熟悉的片區去尋找高額回報的產品，在自己長期居住的區域把握住機會都尚屬不易，跨區域最好還是找專業人士指路比較好。

老破大可以加槓桿

正常喜好下，買樓齡老+維護破+大面積的年輕人是很少的，問題是如果聽說了像高評高貸之類建議的年輕人卻真有不少翻車的。高評高貸說白了就是利用銀行對房產評估的漏洞，使得購房者實際支付的首付低於官方要求的最低三成，極端情況下可以做到0首付甚至是負首付買房，結果自然就是加劇了金融風險。

這麼操作的人本來是不夠資格買房的，如果是正常買房自住，只是差一點點首付，可能還能接受。但是如果純投機思維下，未來樓市價格波動甚至就業市場的波動都有可能導致斷供的風險。

所以年輕人如果是自住，首先不建議加槓桿買老破大，這類產品受眾少是很難交易的，假如真著急用錢的時候這個房子不好辦。其次如果真的覺得預算有限，未來收入增長也有限，長時間都不打算換房了，就想買一套面積大一點的自住，不抱有投資的僥倖心態那可以。

買樓梯房順帶博舊改

買帶名校學區的多層小區，自住加上小孩用學位讀書這沒有問題，不過要是跟第七點一樣，買老房子就是為了賭一把，那就要三思了。

住宅小區舊改是很難的，舊改是以開發商主導的市場行為，改造後除了回遷房和少量安居房以外，大部分是可售的商品住宅，這裡可見的利潤非常大，所以現行要求雙100%同意的政策下，只要出現個別“獅子大開口”的釘子戶，整個項目可能就推進不下去。從2010年深圳公佈第一批預計舊改的住宅小區以來，19年過去只有一個鹿丹村舊改的中海天鑽項目是完工的。