撰文=燕十三
從2018年以來，我們一直強調一個概念，叫做“價格差”，因為，這屬於一個真實利好！
什麼叫做“價格差”，高新高層PK灃東高層，價差6000元/㎡；滻灞小高PK奧體小高，價格差3000元/㎡，相鄰板塊之間，存在價格鴻溝，二者之差便是“價格差”！
所謂“空間平權”的理念，特指互聯網時代大城市扁平化的一個體現，在城市內部一定範圍的空間內，不同區域的地段價值（包括租金水平、居住環境、公共服務），逐漸縮小差距直至拉平。
多年之後，我們會發現：灃東新城趕上了現在的高新，常寧新區追平了現在的大學城，航天新城復刻了現在的曲江二期，我們總是在找一個“潛力股”，能夠在城市空間秩序轉變之中，誕生一個個奇蹟。
2018年以來，蘇寧置業、高新地產、天地源、中國鐵建、隆基泰和相繼摘地軟件新城，土地樓面價從2425元/㎡上漲到13482元/㎡，這些房企一共投資近百億元，終於讓軟件新城有了現在的聲望。
但城市開發潛力排序就是這般神奇，去年覺得蘇寧雲著挺遠，今年又覺得蘇寧性價比暴增；今年覺得軟件新城啟動，明年魚化園區又變成了“絕版窪地”。於是，這些房企近百億投資輸入，卻捧紅了三個樓盤。
近期，在軟件新城地價相繼勁爆的時候，除了蘇寧雲著之外，人們談的最多的有兩個項目：卓越坊、紫薇西棠！
為什麼要重點分析這三個項目，必須從這三個項目的用地規劃上分析。
在過去的認知中，蘇寧雲著屬於軟件新城，紫薇西棠、卓越坊屬於雁塔區魚化工業園，但事實上，最近又有新變化，從雁塔到高新，這一片土地價值正在轉變！
2月16日，有人諮詢雁塔區政府：目前，紫薇西棠，究竟屬於高新區管轄，還是雁塔區管轄？結果，雁塔區給了明確回覆。
雁塔區明確回覆：紫薇西棠地產項目所處地塊為國有用地，該項目立項在西安市高新區發展改革和商務局（西高新發商發2015[425]號），魚化工業園僅負責該建設工地的安全生產、治汙減霾防治等工作。
換而言之，項目已經在高新區“立項”，這一片處於高新雁塔之間的土地，終於被劃分到了高新區，紫薇西棠也要享受高新區規劃及配套。因此，與紫薇西棠一路之隔的卓越坊，或也如此。
目前，高新熱點板塊，土地樓面價打破1.3萬/㎡，住宅新房價格打破3萬+，二手住宅房價格打破7萬+，反觀魚化園區，雖然價格啟動，卻仍然在高新樓市底部。
強調一句，不要忽視雁塔區官方回覆，因為，從雁塔區轉變為高新區，就意味著身價增值。從“雁塔魚化”轉變為“高新魚化”，土地價值、配套落地、教育配置等，或將迎來大幅度提升。
一個極為清晰的“價格差”擺在面前，軟件新城土地樓面價打破1.3萬/㎡，未來新房價格或達到2.5-3萬/㎡，但高新魚化片區高層價格卻在1.5-1.6萬/㎡，其中，“價格差”清晰可見！
這兩家開發商各有特點，紫薇是西安高新“三駕馬車”之一，高新管委會旗下開發公司，國資背景血脈純正；卓越是中國房企TOP30，被譽為“深圳CBD之王”，可以說，都有可圈可點之處。
其一，卓越地產-卓越坊
項目概況：卓越坊，佔地約148畝，總建面約42.4萬方，容積率約2.8，規劃5棟洋房+9棟高層，舒適度極高，是大高新板塊罕有的新供項目之一。
項目地段：卓越坊，與紫薇西棠一路之隔，資源均享，作為卓越進入西安第一個項目，卓越坊備受重視。此外，還規劃約9000㎡精品商業街區，約5000㎡幼兒園。
項目公示：卓越坊洋房10+1F，戶型約141㎡四室/182㎡躍層，報價約1.9萬/㎡；高層26F，戶型約97三室/128㎡三室，報價約1.6萬/㎡。
經典戶型：約141㎡四室兩廳兩衛，汲取大平層“扁平化”設計理念，約6.8米超大寬廳。為了創新產品體驗感，卓越翻轉次臥位置，次臥、書房、廚房、衛生間一字排開，形成了“超大社交客廳”。
此外，約97㎡三居諮詢量較高，市場罕見三室朝南，南向面寬約11.7米，三居室全明，三飄窗設計，還有L型攬景窗，是純南戶型珍品之作。
其二，紫薇地產-紫薇西棠
項目概況：紫薇·西棠，佔地約157萬方，總建面約21萬方，容積率約2.75，產品規劃為洋房、高層，一期已經逐漸交房，而且正值熱銷，是紫薇地產臻品之作。
項目地段：從地段資源看，紫薇·西棠緊守高新科技西路，近攬“雙地鐵”，又毗鄰“三學校”規劃，一共兩所小學、一所中學教育用地（公示），東攬科技路商圈，西進華僑城歡樂谷。
公示情況：紫薇·西棠，推售3#、4#、5#樓，一共660套，戶型約73㎡/83㎡一室/105㎡三室/114㎡三室/122㎡三室/131.82㎡三室，報價約1.55萬/㎡。
經典戶型：約131㎡三室兩廳兩衛，南北通透雙向瞰景，餐客雙廳，還有約7.2米大陽臺，主臥採用套房設計，薈萃主臥室、步入式衣櫥、衛浴。在玄關處、餐廳處設計儲物空間，方便實用。
因為長期土地斷供，目前高新市場普遍缺房，紫薇·西棠二期、卓越坊相繼誕生，雖然屬於貼面競爭，卻都在踐行高新開發“北提”。
一個千萬級人口的城市，僅有一個兩千億的高新區，房價底部只有兩個盤，價格在1.55-1.8萬/㎡，市場選擇餘地並不大，因此，這兩個項目算是“競合關係”。
其一，從現場來看：卓越不愧是粵系名企，現場儀式感十足，營銷中心、服務接待、美陳設計、產品規劃、精裝展示一流，放眼高新，也是排在前列。卓越坊精裝樣板間，全維度展示了卓越產品，例如141㎡洋房戶型，標準的闊景寬廳。
其二，從數據來看：卓越首入西安，登記量較好，一共268套房源，登記483個家庭；紫薇西棠與之旗鼓相當，一共666套房源，登記555個家庭，也排在市場前列。當然，這些數據包括撤銷、未核驗，最終情況如何，必須開盤來驗證。
此前，一直有人諮詢，為什麼我們沒有點評紫薇？主要是因為紫薇西棠二期作為“老盤新推”，關注度高，但信息較少。在2018年上演“千人搖號”之後，紫薇西棠一直處於斷供狀態，如今，二期新品再推，無論是地段、產品、裝修均有提升。
因為，兩個項目一牆之隔，引發了行業熱議，本地房企如何死磕房企30強，能否撐住？一方是品牌深厚的本土企業加推，另一方是外來大牌首次面世，卓越初來乍到，行業十分關注。從登記情況、來客數量觀察，兩家還算不錯。
反過來思考一下，各大一線房企搶灘高新，紫薇作為一家本土品牌，力抗從裡到外均豪裝的一線房企集團，究竟憑藉什麼？除了地段一致，關鍵還是品牌積澱，24年西安人對於紫薇的情感，印證了買房終究還是買品牌。
這種情況，在全國範圍之內不乏案例，例如杭州的濱江、鄭州康橋、重慶金科，都是如此，深耕本地市場，在一個區域之內品牌價值堅如磐石，廣受市場信賴。紫薇之於西安，也是如此。
考慮到卓悅坊登記在前、開盤在前，紫薇西棠迎戰房企30強、深圳“CBD之王”，不得不說品牌的號召力最終力挽狂瀾！
