《房產稅暫行條例》第三條規定：房產稅依照房產原值一次減除10%至30%後的餘值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區、直轄市人民政府規定。這種計算方式叫從價計徵，僅針對自用房產，不包括對外出租的情況。那房產原值的金額由哪些部分組成呢。
一、房產原值的確定原則
規定房產原值的確定原則的文件有2個，《關於房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（財稅地字〔1986〕第008號）第十五條已經廢止，現在有效的規定為《財政部 國家稅務總局關於房產稅、城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2008〕152號）第一大點。
“對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算並記載的，應按規定予以調整或重新評估。”
注意，房屋原價必須按會計制度規定核算確定，否則稅務機關有權調整或重新評估。比如房屋已經建好投入使用，但不從“在建工程”結轉至“固定資產”，或者虛減對應的房屋會計科目金額，稅務機關有權調整或重新評估原值後計徵房產稅。
二、房產原值應包含相關配套設施
相關的文件有兩個，規定了房產“配套設施”的定義，並進行了列舉。
（一）《關於房產稅和車船使用稅幾個業務問題的解釋與規定》（（1987）財稅地字第3號）第二條規定：“房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等設備；各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線；電梯、升降機、過道、曬臺等。
屬於房屋附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起。電燈網、照明線從進線盒聯接管算起。”
（二）《國家稅務總局關於進一步明確房屋附屬設備和配套設施計徵房產稅有關問題的通知》（國稅發〔2005〕173號）規定得更明確：“為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、採暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計徵房產稅。 “
實務中，不少企業將房產與裝修工程單獨核算，而裝修工程的金額，就包括了前面所提到的照明、管線、中央空調等，部分企業甚至將這些附屬設施計入流動資產核算。若不熟悉稅法，則存在少計算房產原值，少繳房產稅的風險。
三、房產原值應包括土地使用權價值
2010年之前的文件都沒有明確土地使用權的價值要加入房產原值計徵房產稅，且由於不同會計制度對土地使用權的處理不同，導致納稅人出於稅法籌劃的目的調整相關科目金額。
所以總局出臺《關於安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號）堵塞了這個漏洞，第三條規定：”對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。“
眾所周知，房屋最核心的價值是在土地，越發達的地區越是如此，建築成本有多少？所以將土地價值記入房產原值也是經濟形態發展的需要。
前面提到不同會計制度對土地使用權的核算規定不同。一般情況下，適用《企業會計制度》的公司取得土地使用權應在“固定資產”科目核算，而適用《企業會計準則》和《小企業會計準則》的公司則應在“無形資產”科目核算。若不統一房產稅從價計徵的規則，那麼不同會計制度下的納稅人房產稅稅負將產生差異，而且可能誘使納稅人將房、地的價值不公允地拆分（如大部分記在土地），以達到稅收籌劃目的。（詳細內容可點擊《不同會計制度下從價計徵房產稅的差異分析》）
四、總結
綜上，從價計徵房產稅的計稅依據，並不是簡單的將會計科目中的“固定資產——房屋（或建築）”作為房產原值計算，而是應該將房屋相關的配套設施（包括電梯、照明、中央空調等）和土地使用權價值一併計入原值。實務中還需注意土地使用權可能出現在“固定資產”、“無形資產”、“投資性房地產“、“存貨（房地產企業）”一級科目下。
