每過一段時間，北三縣樓市就會傳出一些動靜，除了自媒體上各種真假難辨的小道消息，無外乎是房價上漲或政策放開。
實際上，自2017年限購以來，北三縣樓市每年都會上演一波小規模的熱銷行情，雖然頂著全國最嚴限購的帽子，但當地開發商要生存，在操作上就難免撕開一道口子，這似乎漸漸成為一種“潛規則”。
2020年疫情黑天鵝突襲，這道口子再次出現：北京社保能在燕郊買房，購買大廠住宅也可以通過一些渠道解決購房資質。用當地開發商的話來說，市場允許一定程度上的局部放量，但不能整體火爆。
燕郊樓市悄悄升溫
“感覺熱度還可以，來看房的人絡繹不絕。”一位來燕郊看房的購房者感覺市場正在回暖，他表示很多人可能沒有別的投資渠道，於是又把目光轉移到房產上。
“最近每天基本都在帶客戶看房，人都是從北京過來的，有的同事本月已經成交4、5套了。”李莉在北三縣工作十多年，是一名銷售，據她介紹，市場是從4月開始變暖的，因為疫情影響，3月不能到公司上班，那時候客戶不多，一般有客戶才出來帶看，進入4月他們正式上班。
據李莉介紹，現在樓市熱度較高的是燕郊，熱門樓盤有些已經沒有小戶型房源，比如天洋城四代，該項目單價2萬，是燕郊南部性價比最高的房源，此前25號樓高層開盤售罄，後來又開一棟，也賣完了，現在只剩下160多平米的戶型，總價300多萬，因為價格比較高所以去化較慢。
北京中原的統計數據顯示，2020年一季度，燕郊住宅市場環比量價齊升，成交套數環比上漲了170%，成交均價為2.05萬/平米，環比上漲了11%。燕郊住宅的成交金額為9.87億元，環比上漲了237%。
相對於燕郊樓市的熱度，大廠和香河顯得有些平靜。來自大廠的置業顧問趙龍透露，目前市場還沒什麼變化，有些不限購商住項目人一直挺多，主要是因為有需求。“疫情期間，很多在北京工作的人不會考慮出城，擔心健康碼的識別問題。”
至於香河，可以說是北三縣裡熱度最低的區域，樓市並沒有明顯起伏，比年前略好一點。據當地銷售介紹，來看房的人一直稀稀拉拉，成交也斷斷續續，一個項目年前每週能賣10套的話，現在可以成交13套左右。
北京社保可買燕郊新房？
樓市熱度差異背後是政策彈性。
表面上，北三縣實行的仍然是2017年的限購政策，即非本地戶籍居民家庭需要提供當地3年以上納稅證明或社保證明，補繳的納稅證明或社保不得作為購房有效憑證。但實際上，燕郊、大廠、香河的樓市政策都已經悄悄的出現鬆動。
對於燕郊樓市升溫的原因，李莉直言主要是因為限購暗地裡放開了，有北京社保就可以買房，很多之前沒有資質的購房者突然符合購房條件。另外，去年底北京地鐵22號線重新做了規劃，在燕郊設有3站地，距離地鐵比較近的項目都會受到關注。
“現在這個機會比較好，有北京社保就可以買房，都睜一隻眼閉一隻眼。” 至於如何選擇，李莉表示有條件肯定都選燕郊，首付夠就可以買，燕郊南城發展挺好的，未來發展潛力大，做地鐵去北京。
實際上，燕郊的鬆綁政策並沒有確切消息。上述開發商表示，當前針對外地人的政策還不明朗，燕郊新房在實操上是“北京社保可以買房”，但不能宣傳，開發商都是“偷偷摸摸”的。
相對於燕郊執行的“樓市政策”，大廠和香河不僅明面上處於限購狀態，實際上也需要較複雜的操作才能獲得資質。
據趙龍介紹，大廠去年還不能給辦購房資質，但今年4月出現鬆動，現在可以找“渠道”辦理資質，不過購房者要自費10萬元，多少還是存在一點風險。 “我現在還沒給客戶辦過，作為銷售要承擔責任，很多購房者想等就等一等。”
按照原來的政策，如果沒有大廠的購房資質，購房者想買房就必須全款，以大廠潮白河孔雀城為例，單價17800元/平方米，最小戶型88平米，總房款約157萬，這個價格如果在北京貸款買首套房，差不多可以購買一套500萬總價的住宅，可以說，大廠樓市幾乎完全受制於限購條件。
一位在北三縣有項目的負責人告訴90度地產，北京社保只是一個幌子，甚至沒有北京社保也行，也可以通過補繳當地社保的方式來解決資質問題，然後交定金，籤合同付首付，最後完成網籤。
未來政策會進一步寬鬆？
2020年已經是北三縣樓市限購的第四年，當我們在談論北三縣樓市的時候，除了房價和限購政策，我們更應該關注北三縣樓市未來的市場空間如何？
根據燕郊高新區管委會2019的數據顯示：燕郊總人口90萬，遠遠超過一個城鎮所能承載的人口。中指院數據顯示，燕郊2017年和2019年都是零供地，只有2018年出讓了11宗地塊，建面約97萬平，而大廠和香河在過去三年總供應量分別為126.6萬平和369萬平。
大廠和香河的房地產市場不像燕郊那樣過度開發，土地供應空間比較大，而且樓面價有上升趨勢。中指院數據顯示，2020年至今，香河已經出讓5宗地，成交樓面均價2408元/㎡，創下了2017年以來的新高；大廠出讓了2宗地，成交樓面價5997元/㎡，比去年高出2378元/㎡。
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