眾所周知，日本雖然是二戰戰敗國，但是由於自身的努力，經濟很快復甦，80-90年代黃金期，日本是僅次於美國的全球第二強國，包括人均GDP以及GDP增速和2010年以後的中國很是相似。所以，會有一些學者覺得是否中國的房市也會像日本當年一樣，突然出現潰敗，到如今已經20年，但是房市一直沒有恢復到當年的水平，所以很為目前中國的房市擔憂。
真的，會出現像日本一樣的房市崩潰嗎？
筆者的答案是不會，中國絕不會重蹈日本覆轍。
我們來分析下，今天的中國和當年的日本的一些具體情況。日本70年代超過德國，中國2010年代超過日本，雙方都是僅次於美國的第二大經濟體，而且GDP佔當時美國總值也都在60%左右。目前來看，也都受到美國經濟的遏制。不僅如此，我們現在遭遇的挑戰也與日本當年積極相似。
1.人口老齡化。中國自2000年開始進入老齡化社會，2000年11月底第五次人口普查，65歲以上老年人口已達8811萬人，佔總人口6.96%，60歲以上人口達1.3億人，佔總人口10.2%，以上比例按國際標準衡量，均已進入了老年型社會日本自1970年開始顯現老齡化。根據世界銀行的數據，目前我國65歲以上人口占比10%，與日本1986年的水平相當。
2.資產泡沫化。目前國內的房價在13-16間，快速增長，幾乎普漲了接近100%以上，而當年的日本，峰值期，單東京的房價就可以購買整個美國。比起中國目前有過之而無不及。
3.外部環境惡化。在快速增長成為第二大經濟體之後，都受到美國的打壓以及遏制。都作為出口導向型國家，貿易順差前期快速增長之後，美國開啟了貿易保護，倆國經濟貿易的外部環境相對惡化。當然，目前中美有跡象緩和，雙方擁有90天的緩和期，至於後期事態如何發展，還需觀察。
但是，仔細分析倆者，還是能發現雖然表象體現如此相似，但是本質上還是存在巨大差異。這也是為何中國房市在瘋漲後依舊能維穩，但是日本房價巔峰之後迅速回落，至今仍無法達到當年價格的重要原因。
1.城鎮化程度。一個城市的發展，長期看人口。能夠支撐房價的主體也是人。當年的日本城鎮化已經發展到高峰，接近80%，而中國目前城鎮化雖然水平不斷上升，但是目前依舊只有58%，還有很長的路要走，也就意味著，城市的容量遠遠還沒達到峰值，舉個簡單的例子；深圳市人口和廣州差不多，但是面積只有廣州1/3，也就是說，即使廣州再湧入1倍以上的人口，仍然可以學習深圳，依然能夠保持GDP的快速增長。
2.消費比重。當年日本國內消費對GDP佔比近70%，而2018年前三季度數據，中國僅為53.1%，如果要達到日本水平都意味著中國有很大內需可以拉動，而中國各地區目前發展不均，但是通過互聯網更多的應用普及，內需拉動空間很大。例如，2018年的雙十一，在國內外經濟都在唱空，且2017年同日基數如此大的情況下,依舊全網大增27%，超過3000億元。
3.匯率。日本在經濟快速增長的時候，將匯率改為浮動制，導致資本可以自由流動，而1985年的廣場協議就是壓死駱駝的最後一根稻草。而我國實行的是有管理的浮動匯率制，這決定了資本不會輕易流失，也就不會導致房市泡沫惡意快速的崩塌。
4.宏觀政策。日本主流思想一致依賴美國，所以在重大事件上，缺乏自主能力，而且銀行屬於私有，本身不可控，資本避險。而中國，大型企業以及銀行都屬於國有，中國一直以來掌控力和應對風險能力比較強。雖然15-18年間，我們也會因為錯誤估計形勢或者外部環境影響導致股災，但是中央及時糾錯，在再沒有演變為更為嚴重的後果前及時止損。雖經歷陣痛，卻避免了更大危機。
綜上所述，中國的房市依舊是國家維穩的重點，城鎮化還有很大上升空間，重點城市依舊具備人口流入的空間，消費水平，消費佔比GDP比重還有很大上升空間。在匯率方面，中國依舊擁有穩定匯率的能力，宏觀貨幣政策已經轉向。故而，中國房市不會崩塌，尤其是大灣區核心城市，仍然是資本投資收益的寵兒。
所以，我們還是可以審慎選擇房產類的項目，因為相對股權等來說，經濟波動頻繁的大環境下，反而是基本層是房產，尤其是珠三角地區房產的金融產品，因為受到最近政策以及交通便利的利好。相對安全和收益都是可以期待，進而去選擇的。
【本文由“每日金融快訊”發佈，2018年12月14日】
