農村房屋買賣合同無效，法院可超評估價判賣方承擔高額賠償？！【評估70萬、判賠97萬！】
——梁某與劉某1等農村房屋買賣合同糾紛案法律解析
【關鍵詞】
農村房屋買賣合同糾紛 非集體經濟組織成員 禁止流轉 合同無效 誠實信用原則 賠償合理損失 土地原值 房屋現值 價格差異
【要點提示】
出賣人將房屋出售給非本集體經濟組織成員的買受人，16年後出賣人以出售房屋違反法律強制性規定為由主張合同無效，獲得法院支持。法院認定出賣人違反誠實信用原則，對合同無效承擔主要責任，判決出賣人賠償買受人超過評估價格的經濟損失。
【當事人信息】
原告: 梁某（上訴人、出賣人）
被告：劉某1、劉某2、劉某3、劉某4（被上訴人、買受人、簡稱劉氏兄妹）
【案情簡介】
曹某丈夫劉某1994年去世，二人育有子女四人，長子劉某1、次子劉某2、三子劉某3以及一女劉某4。2005年曹某去世且未留遺囑。曹某、劉某1非一村集體經濟組織成員。
2002年6月12日，梁某（甲方）與曹某、劉某1（乙方）簽訂《房產轉讓》，約定：梁某將房屋出售給曹某、劉某1，用地面積421平方米，現房面積69．5平方米，房屋出售總金額為10萬元整，金額一次性全部付清，如違約由梁某負全部經濟損失。上述協議簽訂後，雙方依約履行，梁某並將該宅院集體土地建設用地使用證交付曹某、劉某1。後曹某、劉某1對涉訴宅院內房屋進行了
改造、裝修及添附。經資產評估公司《房地產估價報告》，認定：宅基地區位補償價為338256元，房屋、裝修、設備及附屬物重置成新價為363671元。雙方對評估結論均無異議。
梁某訴請：1.梁某與劉某1及曹某簽訂的《房產轉讓》協議無效；2.劉氏兄妹將案涉宅院及宅院內房屋、裝修、設備及附屬物交付梁某。
劉氏兄妹反訴：1.梁某賠償劉氏兄妹經濟損失2201927元；2.梁某返還劉氏兄妹購房款10萬元。
【法院判決】
【一審】：
一、確認梁某與曹某、劉某1簽訂的《房產轉讓》無效；
二、梁某返還劉氏兄妹購房款10萬元；
三、梁某賠償劉氏兄妹經濟損失97萬元；
四、劉氏兄妹於梁某履行完畢判決義務之日起十五日內將案涉宅院及該宅院內房屋、裝修、設備、附屬物騰退給梁某；
五、駁回劉氏兄妹的其他反訴請求。
【二審】：
駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
農村房屋買賣合同無效，法院可否判決賣方承擔超過評估價格的高額賠償？！
宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯繫，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。梁某與曹某、劉某1簽訂的《房產轉讓》雖系雙方當事人的真實意思表示，但由於曹某、劉某1並非一村集體經濟組織成員，梁某將宅基地上的房屋轉讓給曹某、劉某1的同時也處分了農村宅基地，損害了集體經濟組織的權益，故該《房產轉讓》因違反國家法律的強制性規定，屬
無效合同。梁某作為出賣人在出賣時即應知悉其所出售的房屋及宅基地屬於我國法律禁止流轉的範圍，且其在出賣房屋16年後又以違法出售房屋為由主張合同無效，違反誠實信用原則，梁某應當對合同無效承擔主要責任。此外，曹某、劉某1在明知其並非房屋所在村集體經濟組織成員的情況下，仍然購買該村宅基地上的房屋，亦應對合同無效承擔一定責任。故梁某應當對因合同無效給劉氏兄妹造成的經濟損失依責賠償。
劉氏兄妹要求梁某賠償經濟損失2201927元（包含信賴利益損失150萬元及《房地產估價報告》中評估結論的價款），法院認為請求過高，酌情予以調整。具體數額法院在全面考慮買受人因合同無效所造成的土地升值、買受人因房屋現值和原買賣價格的差異所造成的損失等各方面因素後，參考
《房地產估價報告》及涉案證據，判決梁某賠償劉氏兄妹經濟損失97萬元。【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
第五十六條 無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八條 合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
