房地產市場發展到現在，已經形成了很完善的估值體系。
從城市層面來看，一二線優勢持續擴大。
回顧一下歷史，從2009年2月到11年8月，全國房價上漲持續時間為30個月，累計漲幅達到14%，在隨後的9個月時間裡回調2.3%。
從2015年3月開始，一線城市房價累計漲幅達到44%，二線33%，三四線城市整體也有33%。
部分熱點新一線城市、環都市圈三線以下城市，中西部棚改大省的地市，翻倍的比比皆是。
表面上看起來，過去10年的房價屬於“同漲同跌”，事實上，隨著各地棚改力度不斷減弱，貨幣化安置比例下降，三四線樓市失去最大的購買力來源後，大量的地市、縣城、城鄉結合部已經難以再“翻身”了。
從地段選擇這個層面來看，受今年短期事件的影響，不少購房者的置業需求都發生了轉變。
住宅的安全性、家人的健康相關、居住的密度和環境、戶型樓層是否合理，成為衡量買房的關鍵因素。
購房理念的變化，直接反映到了房價和地價數據的變化。
中國國土勘測規劃院城市地價動態監測組發佈的數據顯示，2020年第1季度，全國主要監測城市的住宅地價環比正向增漲的城市有68個，較上一季度減少16個。住宅地價環比增速超過3%的城市有3個，較上一季度減少3個；地價環比下降的城市34個，較上一季度增加16個。
顯然，因為一場風波的影響，無論是剛需族還是改善族，都變得越來越謹慎，這種情況或將成為未來房地產市場的常態。
當2020年的風波逐漸離我們而去，復工復產逐步推進，房企銷售恢復正常後，2021年開始，買房應遠離3個地方，業內普遍認為地段有點差，貶值壓力或接近20%，未來5年更難買賣。
1，遠離無物業、房齡長的老舊小區。
老舊小區這些年已經很受歡迎，尤其在一二線城市，因為成熟的商業、教育、醫療配套，不少人買入老破小的動機也變得越來越複雜。
有人想孩子有名校可上，後期還可以高價出手。有人想押注未來老房子拆遷，能得到一筆不菲的補償。
但是，所謂的學區、商圈、配套，碰到最近這場風波，又有什麼用處？
窩在老破小的家屬院，沒有物業就意味著外來人口隨意進入，房齡長就意味著通風、採光條件不佳，想去樓下透一口氣，院子裡四處都是生活垃圾和雜物，沒有綠化，也沒有草坪和噴泉，上個樓梯都氣喘吁吁。
這種房子在一二線城市還好一些，畢竟有學區的溢價加持，如果放到三四線城市，不管是從估值角度看，還是從安全、宜居的角度來看，未來5年照市價打8折也有可能，貶值壓力可能接近20%。
2，遠離各類活禽、海鮮、溼貨市場。
很多人覺得小區周圍能有菜市場、超市，日常購物生活會很方便，這一點當然沒錯，成熟社區的一大配套，必然跟柴米油鹽有關。
哪裡的菜價低，哪裡的肉價便宜，只有小區周邊充滿充滿生活氣息，才能贏得剛需的青睞，人口多、需求大，就意味著不缺接盤者，持有這類房產的溢價空間不會小。
但是，各類活禽、海鮮、溼貨市場務必要遠離。
一方面，武漢此次風波給購房者帶來的心理陰影，未來5年都不可能擺脫，對比同等成熟地段的房產，折價空間至少在10%-20%。
另一方面，異味、擁堵、滋生病菌等弊端，與菜市場、超市之類的配套沒有任何可比性。
3，遠離無配套的遠郊、城鄉結合部。
遠郊和城鄉結合部，這個區域人們的爭議向來比較大。
支持者認為，遠郊能擁有低密度的洋房和豪宅，開車去市內的通勤時間不過1-2個小時，卻能擁有市區高層住宅無可比擬的居住生活體驗，沒有噪音，沒有汽車鳴笛聲，沒有光汙染和生活垃圾汙染，環境比市區好的不是一倍兩倍。
反對者認為，近些年新城開發過剩，遠沒有前些年那麼稀缺，連小縣城和地市都在造各種CBD、新城區、開發區、示範區，城鄉結合部普遍擁有高大上的概念，實則配套缺失，沒有人住的房子，只能稱之為鋼筋水泥，沒有任何升值空間可言。
筆者認為，後一種看法更客觀一些。
論房子的投資空間，2010-2017年這個階段，各個地區新城區的房價漲幅最大，入手早的最起碼也是翻倍，原因很簡單：新區剛有輪廓和路網，單價極低，漲起來也最迅猛。
但是，從2017年至今，各地新建成的新區已經多達4000個，連國家中心城市、自貿區這種級別的城市試點都在不斷擴容，大量的城鄉結合部如雨後春筍般冒出來，全國流動人口只有2.4億人，存量人口流動格局下， 不可能帶動如此多的新區發展。
按照西南財大的統計，目前城鎮房屋空置率已經達到了22.4%，其中絕大部分位於鎮區、縣市和地市，遠郊說好聽一些叫“低密度”，說難聽一點就是“鬼城”。
最後，我們做個總結。
隨著央行降息、降準，加上各地發佈的房地產鬆綁政策，今年的樓市格局已經逐漸清晰。
從城市角度看：一二線或有反彈機會，三四線卻難有起色，購房者的理念正在潛移默化的發生轉變。
從住房方面看：對健康、安全、生活便利度的追求更加凸顯。
城市格局和購房理念的變化，必然會重塑2021年的“買房觀”：遠離小城市、無物業的老破小，迴避各類溼貨、活禽市場，儘量不買城鄉結合部和遠郊，不加槓桿買房，只以自住為目的，才有可能在房地產的“白銀時代”生存下去。
