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最近沙井海岸城確定了擴容，建成後體量將達到現有南山海岸城的三倍多，而其住宅項目萬豐海岸城預計今年開盤。
雖受疫情影響，項目還未有較為明確的入市時間，但目前已經基本確定的是首批只有200餘套住宅，“量少+近地鐵+大商業+深圳西部”，幾因素疊加，萬豐海岸城未開先火，網友群內，幾乎天天都會收到諮詢項目的信息，想必又是個“秒光盤”。
01
深圳新房越來越難買了
實際上，自深圳進入限價時代，諸多新房受到市場的認可，購房者一次次用手中的鈔票為這些項目投票。
除項目本身的優勢之外，還有一個重要的原因，就是深圳的房地產市場二手房量比一手房多，加上由於限價的影響，深圳存在二手房和一手房倒掛的情況 ，即同片區內樓盤，部分二手房價格要高於一手房，所以新房又少有便宜的情況下，越來越難買了。
很多購房者為了購買中意的樓盤，動不動就要等上半年，但是等到了開盤，也未必意味著可以買到。
而二手房為現樓（期房二手房除外），現買現住，不用等待交房的時間，節省時間成本，同時，二手房社區氛圍較好，最為重要的是，有一些二手房因為房齡老價格較低，但是周邊的配套都較為完善且價格低，這是不少剛需購房者選擇購置二手房最主要的原因。
但相比新房來說，購置二手房不僅要和上家打交道，還要和中介打交道，並且買賣雙方還常有抵押貸款，還要和銀行方面打交道，二手房也不像是新房信息較為公開透明，加上交易程序複雜，可利用的漏洞很多，所以二手房交易市場中可謂陷阱重重。
02
陷阱重重的二手房市場
在深圳，還出現二手房業主收了定金又返價的情況，去年雙十一豪宅認定標準調整後二手房市場頻現反價，業主違約引發了買家集體要求強制過戶，這是樓市火爆時期的一種“現象”，並不是普遍的現象。
那麼，除此之外，購買二手房還有哪些經常會遇到的坑呢？今天我們一起來看看。
01
小情侶買二手房被騙定金婚期被誤
@小辣椒好辣
畢業來深圳半年，一直想和男朋友有個小家，4月，我和男朋友在中介的帶領下去龍崗布龍路某小區看二手房一套，40平左右。
該小區的房子是九幾年的老房子，沒有房號，中介跟我們說帶我們去看業主的房子，但中介公司員工及經理並未告知我們所看房子非之後簽訂的《二手房買賣及居間服務合同》中的交易房屋。因對所看房子滿意，我們於當晚與業主簽訂《二手房買賣及居間服務合同》並支付定金20000元給業主，該定金實際由中介公司託管。
直到簽完合同的第二天下午，中介公司的員工才打電話告知我們，之前帶我們所看的房子並非業主所有，只是與業主的房子戶型相同而已。
我們意識到被騙後，多次要求中介公司和業主退還定金，但是中介公司已經把定金放給了業主，業主堅稱自己對中介公司的欺騙行為不知情，還主張我們違約，要沒收定金，所以退定金的事一直沒有結果。
兩個多月過去了，因為這件事情的發生我和男朋友原定五一左右結婚的事都被耽誤了，拖到了六月份。（來源家在深圳）
在這個案例中，@小辣椒好辣與男友籤合同之前沒有看房號、沒有查檔、沒有確認房屋基本信息，卻下了定金，這已經屬於較簡易的騙局，從這個案例中，我們可以得到以下教訓：
選好中介是購買二手房的第一步。萬事開頭難，找到一個靠譜的中介對買房這件事來說也算是事半功倍。一個好的中介可以是你和賣家砍價的得力助手，也可以在你的交易過程中幫你權衡條款利弊。
這裡需要注意的是，找中介不能一味追求低費率，儘量選擇大品牌、信譽好的中介。因為大品牌中介公司大概率更加可靠，會為你在買房路上首先篩選出一些風險。
當然，除中介之外，購房者也需要多比較，謹慎籤合同，必要時甚至需要向鄰居打聽業主和房屋情況。
02
購房者遇黑心業主一房兩賣
成都公佈的一個案例也較為典型，還原整個過程如下：
2017年3月，購房者通過房產中介公司與原房主談妥價格購買二手房，全款支付。
2017年5月中旬，購房者全款支付購房款，並取得鑰匙，正式入住房屋。2017年5月下旬，購房者與原房主溝通辦理過戶手續，原房主以各種理由推脫不辦理。
2017年6月，原房主出具委託書，並將房屋產權證交給購房者，讓購房者自行辦理過戶。
2018年2月，購房者前往房管局辦理過戶，發現房產已經登記在另外一個人的名下，但房管局並未告知具體原因，要求購房者找原房主。經過查詢，原來原房主在2017年5月補辦了房產證，將房產賣給了另外的第三人。
在這個案例中，購房者作為整個事件的受害者，雖然已經支付全部房款，簽訂購房合同並且入住，形成了事實上的房屋買賣，但因為疏忽，或者對法律政策不清楚，沒有及時辦理過戶導致收到侵害。
那麼，如何預防“一房多賣”？
不購買沒有取得產權證的二手房。二手房業主出售自己房子前提條件是，已經取得了該房子的不動產證，並且在購房時辦理的貸款業務都已經結清了，只有這樣的房子才可以上市進行交易。我們無法瞭解房屋產權證的辦理情況，有可能出現產權證無法正常辦理。即使能夠正常辦理產權證，也要避免捲入類似上述案例的“一房多賣”。
其次，簽訂合同時，可以在合法範圍內適當提高違約金，增加違約成本，避免交易雙方違約。一些地區，政府部門有官方的交易平臺，通過官方平臺辦理交易手續。
再次，在購房合同約定清楚辦理產權過戶的時間、交房時間以及違約賠償，保證交易雙方的合法利益。常常有購房者購買二手房沒有約定相關事項，導致無法及時辦理過戶或者辦理過戶後，原房主仍舊賴在房屋一月甚至數月之久。
最後，對於賣方委託辦理過戶的，取得委託證明材料後，及時辦理過戶手續，避免交易過程中橫生枝節。正如上述案例中，原房主完全可以補辦產權證，再次進行交易。
03
注意產權不明晰的情況
除以上案例之外，還有可能會碰到產權不明晰的案例，前段時間熱播的《安家》中宋爺爺和江奶奶的房子最終賣出去就是因為這老洋房並不只屬於他們老夫妻，房本上還有江奶奶兩個外甥的名字，三家人一家一層樓。
這就意味著江奶奶想要拿到救命錢，就必須得到兩個外甥的簽字。
雖然這個例子並沒有發生購房者被騙的事情，但是這也同樣提醒我們在選擇二手房時，
要對房屋的權屬情況進行全面的瞭解。首先，查看房產證上的產權人與上家的身份證是否一致。如果房屋屬於共有產權，則還要查看所有房屋共有產權人同意出售房屋的書面證明。在簽訂房產買賣合同時，共有人如果不能到場，需出具經過公證的委託書及代理人身份證件，由代理人代為籤合同。
其次，把好夫妻共有財產關，《婚姻法》規定，凡是夫妻婚後因購買、繼承取得的房屋屬於雙方共有財產，下家應要求上家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。
04
高評高貸或會需一次性付款
除此之外，還要注意高評高貸的風險。
以深圳來說，2015年房價經過一輪暴漲以後，導致首付增加；而104新政又導致二套首付直接上升至5成。
很多人攢不夠首付，可能會去做高評高貸（指在房屋買賣，在辦理貸款的過程中，將房屋評估價提高，從而達到高額度的貸款），這甚至逐漸成為買房的標配。
辦理高評高貸前要對該項操作的風險有所研判，一旦業主反悔拒絕配合或銀行發現買家存在高貸拒絕審批貸款，買家需要在合同約定時間內一次性付款購買，不然就構成違約。
即便是需要辦理高評高貸也不要和中介一塊隱瞞業主辦理，在有業主參與配合的情況下，高評高貸的法律責任法院在處理糾紛時不會全部讓買家承擔。
當然，沒有一次性付款能力，最好不要使用高評高貸。
05
賣家在二手房買賣中也有受騙的例子
賣家遇中介騙局：賣房既沒收到房款，房產還被查封
據南方都市報此前報道，因急需現金週轉，劉女士通過一家正規房地產經紀有限公司在布吉茂業的一家中介分店，於2018年4月將自己名下一套85平的房產委託給該分店掛牌銷售。
可是自從7月與買家簽了購房合同收到4萬元定金之後，就再也沒有收到任何房款，直至11月底，有所疑慮的劉女士去查自己名下的房產狀態，卻發現她的房產早已過戶，而且在10月份就被分店一名業務員以個人名義抵押出去，且該房產於11月份被法院查封。
這一房地產經紀公司正是利用急於房主賣房的心理，故意以做高價格、提供優質買家、交易速度快、可馬上變現等理由吸引房主委託交易。通過假扮買家與房主以略高於市場的價格簽訂購房合同，但同時以交易手續複雜，讓房主少跑路為名，要求房主簽訂一份《委託書》並去公證機關進行公證。
03
二手房交易流程
二手房交易流程很複雜，這裡只簡單分為幾個步驟：
第一步：交定金，簽署房地產買賣合同。
第二步：做監管，監管是規避買家風險很重要的一項。國家政策規定除定金外所有款項必須全部監管到銀行。執行監管，不管是一次性付款，還是貸款、手續款，都必須到銀行進行。
第三步：承諾款出來之後去落戶，如果業主紅本不在手，銀行還處於按揭狀態，會有一個贖樓的過程。 贖樓過程中切記不能用墊錢幫賣方贖樓，否則一旦發生不可預知的事情，會非常麻煩和被動。地完建之後五個工作日進行交稅取新房產證，取完交樓。如果是抵押則需要辦抵押登記，如果是一次性支付，可以直接帶著紅本交樓。
04
二手房交易稅費詳解
二手房交易與新房不一樣，除首付款之外，還涉及到中介費、稅費等等，接下來，我們從六個部分分別說明購買二手住宅涉及的一些開支，看下買一套二手房到底要花多少錢？
1 首付款
貸款買房，如果是首套房，則首付比例為30%，二套房的首付比例根據各地不同情況，需要繳納40%-70%不等，但這裡的繳費基準，是以銀行對於房產的評估價格為準的，並非成交價格。（注意：通常成交價格都會高於你在二手房網站上看到的掛牌價格）
2 中介費
目前的中介費在0.5%~3%區間浮動，即房屋成交價格的0.5%~3%，中介費是可以砍價的，具體費率由買方和中介協商確認。以深圳為例，不知名品牌的中介最低可以有0.8%，樂有家一般是在1.5%的基礎上打折扣，而鏈家、中原等一般是固定在1.5%及以上。
這裡需要注意的是，找中介不能一味追求低費率，一分價錢一分貨的道理，大多數情況下都是適用的。一個買過二手房的朋友說，當初就是圖便宜選了費率只要0.8%的中介，後續的按揭手續費，卻承擔了其他中介收費的2倍。
3 贖樓費
適用於購房時賣方仍處在還貸狀態的情況，想要購買房屋，就需要先還清房屋貸款。
贖樓分為擔保贖樓和現金贖樓兩種，擔保贖樓是比較常用的贖樓方式，一般由擔保公司提供擔保或墊資贖樓，原則上，想要順利賣房，贖樓費應由賣家支付，由於深圳是一個賣方市場，因此贖樓費用都是由買家支付，但在深圳以外的城市，贖樓費大抵是一筆可以節省下來的開支，將由賣家支付。
在中介向銀行提交提前償還貸款請求後，買家就需要支付2筆款項，1.2%的贖樓擔保費和大約1%的短貸利息。
4 貸款費用
辦理房屋貸款時，涉及到的費用是房屋評估費和按揭手續費。
通常銀行指定評估公司來進行房屋估價，然後根據估價給出貸款額度。評估費根據評估價的萬分之一到萬分之五進行收取。按揭服務費沒有固定標準，以深圳為例，按揭服務費的收費區間在1000-5000元不等。
5 稅費
主要包括契稅、個稅和增值稅。
契稅，契稅是在房屋所有權發生變更時，對新業主徵收的一次性稅收。
個人所得稅 是需要根據賣方情況來決定的，當賣方出售的房屋滿足滿五唯一，即可免徵個人所得稅，若不滿足，則需要繳納成交價的1%個人所得稅。
增值稅顧名思義就是商品在流轉過程中，產生的增值額為計稅依據徵收的一種稅費，通俗一點就是中間的差價要徵收增值稅。
個稅和增值稅和房屋滿五唯一、滿二唯一的情況直接掛鉤。
滿五唯一：滿五，是以房屋的契稅發票時間或房產證發證時間為準滿5年，唯一，是指家庭唯一住宅。
滿二唯一：滿二，是以房屋的契稅發票時間或房產證發證時間為準滿2年，唯一，是指家庭唯一住宅。
還有一個是豪宅稅，目前大多數城市是不徵收的，深圳在2019年11月11日調整了豪宅稅的收稅標準，目前僅有上海、成都和廈門三個城市繳納豪宅稅。
最後一個稅種是印花稅，目前免徵，費用為零。
6 其他費用
除上述費用之外，二手房買賣中還有一些小額的費用產出，如房本費、貼花、產權登記費等，費用幾元到幾十元不等。以上，如果你預算十分有限，想用最划算的價格買到房子，買五唯一的房子最優，其次是滿二唯一。
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