01 用地拆遷
俊發龍泉俊園項目屬於五華區右營村城中村改造項目（二期），右營村改造項目（二期）的範圍是東至紅錦路，西至龍泉路，南至霖雨路，北至紅雲醫院和文明花園。項目佔地約為327.6畝。
項目拆遷補償方案
右營村改造項目早在2009年就開始啟動了，中間有實力集團、中天世紀投資集團、雲投建設等房企介入，但最終項目都沒有推下去。到了2018年俊發介入後，項目才開始真正的實施起來。
右營村屬於右營社區城改的一部分，另一部分是上莊村，上莊村一期已經完成改造。二期在今年3月份調整過控規，估計應該快了，
聽聞上莊村二期也要被俊發拿下。
現在片區內大部分區域已經拆遷完畢，部分回遷房已經在建設中，項目的A6地塊和規劃的醫院地塊還有部分沒有拆遷掉的房子。
還未拆遷的地塊
02 項目土拍
2018年5月18日，右營村編號為J2011-002-05和J2011-002-02的兩個地塊被雲南俊泰房地產開發有限公司打包拿下，根據交易要求，兩地塊土地面積共計47.69畝，J2011-002-02地塊就是項目的A1地塊，J2011-002-05地塊就是項目的A5地塊（回遷房）。雲南俊泰房地產開發有限公司為俊發集團旗下子公司。這兩個地塊要求是需完成地塊內回遷安置房、市政基礎設施、公共服務配套設施等外掛建，建設內容包括建築面積為38544.3平方米的回遷安置房建設，同時完成4680.63平米的社區共建配套用房，建設週期為2018年至2021年底。
2019年05月08日，右營村編號為J2011-002-06、07、08的地塊被俊發拍下，J2011-002-06地塊就是現在正在賣的A2地塊。J2011-002-07地塊是回遷房地塊，J2011-002-08是還沒開始賣的A3地塊，這三個地塊面積約124畝，全部都是住宅用地，樓面價約1214-1554.7元/平米。根據出讓文件，土地競得人須建設111743.75平方米的回遷安置房，按普通商品房建設標準進行建設。社區公建配套用房實物移交面積589.45平方米，社區公共綠地實物移交面積 9431.66平方米，城市道路用地實物移交面積10281平方米，36班小學11522.82平方米，生鮮超市（地下部分）1745平方米。
地塊分佈
03 周邊現狀
區域現狀圖
1.昆明捲菸廠
昆明捲菸廠分為新、老兩個廠區，老廠區位於龍泉路與紅園路交叉口西側，新廠區位於龍泉路與豐源路交匯處以南區域，與老廠區僅隔著龍泉路，新廠區於2011年開始建設，2016年完成搬遷。
昆明捲菸廠老廠區
昆明捲菸廠倉庫
2019年昆明捲菸廠公示了一個環境影響報告《紅雲紅河菸草（集團）有限責任公司昆明捲菸廠打葉復烤易地技術改造項目》，根據報告要在昆明捲菸廠老廠區建設2條6000kg/h打葉復烤生產線，包括1條6000kg/h均質化打葉復烤線、 1條6000kg/h特色打葉復烤示範線，並實現片煙模塊組配加工功能。這個對於周邊居民主要就是廢氣、噪音、粉塵影響，看看下面的幾張圖就明白了。
針對捲菸廠的投訴截圖
昆明市主導風為西南風，根據理論應該是影響不大，還需自行去項目周邊核實。
2 銀汁河
據清代戴筠帆所著《昆明縣誌》記載，昆明城內最主要的河流有盤龍江、銀汁河、白沙河、寶象河、馬料河、海源河這6條河流。老聶在實地踏勘的時候，沒有找到這個河，後面去售樓部看他們的介紹，應該是在龍泉路的東側。在這個河流的兩側規劃的有帶狀綠地。
昆明河道老照片
3.天驕北麓
整個小區共有31棟住宅，13000戶，體量超大，樓間距超小，項目賣了6年時間才賣完，小區有2梯10戶和2梯8戶兩種設計，小區建築給人的視覺衝擊很強烈，小區內部管理也很混亂，算是昆明城市建設負面作品的代表之一。
天驕北麓小區
4. 紅雲醫院
紅雲醫院是昆明捲菸廠職工醫院，是一所集醫療、預防、保健、康復功能為一體的綜合性醫院，屬省市醫保定點醫療機構。
周邊還有紅雲小區、遠洋風景、金域藍灣、寧康園等小區，大部分房齡都在十幾年左右，還有北市區車場等公共交通設施等。
項目在建實景圖
周邊道路實景圖
04 地塊分佈
項目內部有4個純住宅地塊。分別為A1地塊，已經建設的差不多了，A2地塊，現在在出售的地塊，A3地塊部分樓棟在建設中了，A2地塊和A3地塊其實是一個小區，只不過分成兩個地塊進行拍賣和分期建設了。A6地塊現在還留有部分未拆遷的房子，另外這個地塊的土地還沒有拍賣。
下圖中的中天北城就是龍泉俊園。
地塊建設示意圖
1個商業地塊，為A4地塊，這個地塊也還沒有拍賣，現在還是墨花閣酒店。
1個回遷房地塊，為A5地塊，共有4棟住宅，已經有兩棟開始建設了，這個也是被分為兩個地塊進行的土地拍賣，其實也是一個小區的。
項目內還有配建的36班小學、3個幼兒園等設施。
05 區域規劃
項目區域規劃圖
01.項目周邊的菸廠老廠區、菸廠倉庫等都不會搬遷的。依然是工業用地。
02.紅雲小學本部也不會撤銷，現在新建的應該算是紅雲小學的龍泉俊園校區。
03.在菸廠倉庫的西側規劃有一個60班初中和36班高中。
04.項目的回遷房和商品房是獨立分開的。
05.項目南側規劃的醫院，老聶認為這個的項目的選址有點問題，另外估計近幾年也不會建設，參照俊發城規劃的醫院，這麼多年了還是一片空地。
06.老聶認為在區域內缺少一個公共的綠地，龍泉路西側規劃的那些綠地對於這個區域內的居民日常使用不方便，其實最好的位置就是在銀河明珠這個地方，它就不應該蓋成住宅。
07. 圖中的白色線條就是規劃後的路網
06 區域配套
交通方面：
項目周邊分佈了龍泉路、紅園路等市政道路，自駕出行較為方便快捷。就是龍泉路估計過幾年之後應該會更堵。項目距離北市區車場約有1公里，走過去坐公交車勉強能接受。
教育方面：
項目整體上一共配套建設3所幼兒園，現在A1地塊已經建好了一個幼兒園，在A6地塊的南側規劃還有兩處幼兒園。項目周邊的幼兒園也不少。
紅雲小學新校區
幼兒園實景圖
項目配套的紅雲小學是個公立小學，創辦於1953年，最早是菸廠內部職工用的小學，至今已有65年的辦學歷史，生源比較穩定，整體水平在昆明市屬於中等偏上的小學。龍泉俊園這個校區已經建好了，項目周邊還分佈有師專附小、中華小學、昆八中等。教育資源還是很豐富的，也是本項目的的重要賣點。
醫療方面：
項目北側有紅雲醫院，項目南側規劃有一處2萬平米的社區醫療配套，距離昆明市第一人民醫院甘美醫院也不遠，日常夠用了。
07 老聶綜合點評
01.項目周邊已經比較成熟了，配套完全能滿足日常生活需求，日常出行也比較便利。配套的教育設施也還行。
02.地鐵8號線還未報批，不知道猴年馬月才能建成，可能你孩子都打醬油了，地鐵還沒通呢。
03.針對菸廠異味的問題，老聶是建議你多去實地走走，問問周邊小區居民有無相關影響，這樣才會心裡有譜。
04.地塊產品很一般，容積率比較高。
