現在房價高昂，一個普通家庭的80%財富是房產。所以對於普通家庭而言，買房是一件非常重要的事，畢竟有可能掏出畢生積蓄去買一套房，一般來說，都是全家老中青三代共同出動，甚至帶上同學、朋友去幫忙看房。
《民法典》將於2021年1月1日實施，與房產買賣相關的法律進行了重大修改，將可能對房價、購房意願，購房風險產生重大影響，直接關係你我生活。今天林歌說法，給大家聊聊相關的法律問題：
一、已經抵押的房屋，可以不解除抵押，直接辦理過戶
買房一般都會通過銀行借款（家裡有礦的除外）。銀行會要求把房屋抵押給它，什麼時候還清錢，銀行再解除抵押，這對我們出售房屋產生了很大的不便。
舉個例子：老王孩子要去澳大利亞留學，老王準備把房子賣給張三，給孩子湊齊高昂的學費。張三說：“老王，你先把借銀行的錢還清，把抵押解除，我再付錢。”
老王說：“我如果有錢就不賣房了，要不你先付一部分給我，我拿去還貸款，解除抵押。”
這就陷入雞生蛋、蛋生雞的死循環。現在一般都是通過公證、第三方資金存管賬戶等方式，多花上一大筆錢，完成解除抵押和房屋過戶手續。因為
我國《物權法》明確規定：
抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產。
抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。
但是到了明年，這個問題將迎刃而解，老王這次可以跟張三說：我不用解除抵押，先把房產過戶給你，你再從我的購房款中拿出一部分去還清借款，解除抵押。
因為根據《民法典》的最新規定：房屋所有人出售被抵押的房產，只需要告訴銀行即可，不需要經過銀行同意了。
這是一項非常重大的法律變化，有利於房產交易的順利進行，也有效防範購房風險。
二、必須查清楚房屋是否設置居住權：有居住權的房屋不能購買
聲明一下：現在的房屋都沒有設置居住權！居住權制度將於明年1月1日實施 ，也就是從明年開始，房屋所有權人可能會去不動產局，在自己的房產上為親人甚至保姆設置居住權。
為什麼說有居住權的房屋不能購買？我舉個例子：
老王花了170萬從李四那裡買了一套房，非常開心，因為比市場價便宜了30萬。老王老婆很擔心：為什麼這麼便宜？
老王說：不要擔心，李四在他的房子裡給他爸爸設置了居住權。
老王老婆問：聽說設置居住權的房子，我們即不能居住，也不能出租，虧大了，趕緊退房。
老王說：我算個帳給你聽，李四爸爸已經78歲了，我看身體也不大好，可能等一兩年就過世了，居住權就消滅了，你算下省下30萬呢。
老王老婆聽了非常開心，覺得老王真的太聰明瞭。
結果這一等就等了15年，李四的爸爸93歲了，沒事還去公園打個太極。老王非常後悔，見人就說：“別貪便宜，一定不要買有居住權的房屋！”
法律規定：
居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。
居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。
三、買房繞開中介，想省錢“跳單”，難！
現在買房的中介費可不便宜，一般按房價的2%收取。一線城市一套房1000萬左右，中介費拿走20萬；二三線城市一套房200萬左右，中介費也要花4萬，這麼大一筆錢被中介收走，不少人都很心疼，留下這個錢擼串，不香嗎？可以吃上好幾年啦。
2021年，老王看好房後，趁中介不注意，悄悄地給女房東手裡塞了一張小紙條，留下了自己電話。別誤會，僅僅是想繞開中介。最終老王開心地買下了房子，省下一大筆中介費。可是沒想到中介一紙訴狀將老王和原房東一起告上了法庭，要求支付45000元中介費。最終法院支持了中介的訴請。為什麼老王會敗訴？因為
根據最新法律規定：
委託人在接受中介人的服務後，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。
