7月2日，張家口市懷來縣人民政府的官網上，掛出一份“關於網傳懷來縣廢止限購政策的說明”（簡稱“說明”），其中稱，懷來並沒有廢止限購政策，也沒有放鬆對房地產市場的調控。
自2015年張家口成為2022年冬奧會主辦城市後，售樓處搶房大戰不斷上演。直到2017年，張家口部分區域實行限購，市場的火熱才戛然而止。
如今，限購三年，張家口的地價、房價持續走低，當年的搶房變成了搶客戶，價低者贏客戶成了賣房的“潛規則”。由此，那些昔日的高價地被套風險也在加大。在疫情影響的當下，張家口樓市對於限購政策有無變化也格外敏感。
“文件廢止”引發懷來取消限購猜測
張家口市懷來縣官網的上述說明指出，7月1日，網上有媒體刊登河北省懷來縣取消商品房限購政策的消息，並不屬實，懷來縣人民政府於2020年6月10日對7個到期文件進行了廢止，但是並沒有廢止限購政策，也沒有放鬆對房地產市場的調控。
事實上，此次事件之所以引起風波，主要是由於，在廢止的到期文件中，包括了懷來縣於2016年12月發佈的“62號文”，其中提到，非懷來縣戶籍居民，簽訂勞動合同工作2年以上、繳納社會保險1年以上、有繳納稅收等證明，限購1套房，首付不低於30%。該文件被視為懷來關於“限購”的規定。
對此，中原地產首席分析師張大偉認為，文件到期，而且沒有文件無縫銜接，應該是短暫解除。懷來算是全國第13個“一日遊”政策的地區。
懷來是張家口市離北京最近的一個區域。與北京市延慶區、昌平區、門頭溝區接壤，素有北京“後花園”之稱，承接了一些北京外溢的購房需求。
2015年，北京攜手張家口獲得2022年冬奧會舉辦權，為張家口房價上漲帶來動力。尤其是以崇禮、懷來為代表的張家口房價開始上揚。
在冬奧會雪上項目所在的崇禮縣個別樓盤價格跳漲達1000元/平方米以上。部分在售樓盤的單價上漲幅度也有300元/平方米至900元/平方米。因為當時供應不足，售樓處不時上演搶房大戰。
隨後，房地產新一輪調控為火熱的市場降溫。2016年11月，懷來率先發布限購政策，12月政策升級，購房者隨之驟減。2017年3月、5月，崇禮區和張家口主城區先後發佈限購政策，市場觀望四起，迎來“倒春寒”。
張家口房價持續下跌，重回3年前水平
限購政策實施三年，緣何市場對“限購”是否取消敏感？張家口的樓市到底如何？從機構的數據上可知一二。
據張家口房天下數據監控中心統計，張家口主城區2017年-2020年5月新房房價呈現先漲後跌的趨勢，不論是橋東、橋西還是經開區，從2017年-2018年上漲，從2018年到2020年房價持續走跌。跌幅最大區域是橋東區，2020年與2018年房價相比，下跌了2603元/平方米，跌幅為17.5%。從目前來看，房價已跌回3年前。
另據當地一位業內人士粗略統計，橋東區房子均價由12000元/平方米降至現在的9600元/平方米，經開區由12500元/平方米降至現在的10000元/平方米，橋西區由每平方米10000多元降至現在的8700元/平方米，而西山片區由8800元/平方米降至6000元/平方米左右。
從上述數據不難看出，“目前張家口房子均價與兩年前的2018年相比，降幅明顯，自張家口限購政策全面實施以來，區域房價每平方米均出現2000左右不等的下降。”上述業內人士稱。
事實上，2019年9月張家口房價就由原來的五位數回調至四位數，2020年，房價下降的趨勢仍在持續。
張家口房天下數據顯示，6月份新房以及二手房價格均現下跌。其中，新房房價均值為9693元/平方米，環比跌0.48%，同比跌4.2%；二手房房價均值約為8004元/平方米，環比跌0.5%，同比跌6.9%。具體到區縣來看，新房房價跌幅最大的是橋東區，二手房環比跌幅最大的是懷來縣，同比跌幅最大的是張北縣。
諸葛找房數據研究中心監測數據，全國市場結束疫情後的快速恢復期逐漸趨向平穩，但是張家口成為二手住宅成交價環比下跌的前十城，跌幅達到0.94%，同比跌5.59%。
從市場基本面來看，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，以懷來為代表的張家口樓市發展較快，尤其是借張家口冬奧會，但在當前疫情期間，市場交易顯然受到影響。客觀上有明顯的去化壓力。
土地開閘放量，今年住宅庫存增速達45%
在張家口房價下跌之前，也曾出現一房難求的情況。但在2016至2018年，碧桂園、恆大、保利、藍光等知名房企紛紛殺入張家口，開啟圈地運動。
土地市場供應快節奏，是張家口申奧成功近4年來最為明顯的特徵。“連續四五年出讓的土地太多，市場嚴重供大於求。現在很少有外地房企像前兩年那樣在張家口拿地了。”有當地業內人士稱。
據張家口房天下統計，2019年張家口全市19個區縣共出讓國有用地891宗，成交總面積約24632畝，成交總金額約147.05億元。土地成交塊數、成交面積都再創歷年新高，其中成交總數量增幅約77.49%，成交總面積增幅高達82.24%。
另據易居研究院數據顯示，截至5月底，100個城市中有57個城市庫存出現了同比正增長現象。部分城市庫存上升超過兩位數，其中張家口雖然房價漲幅位列後10位，但是庫存以45%的增速位列增速前10位。
由於大量用地不斷出讓，而張家口樓市去化速度並無利好帶動，去化週期一直是業內擔憂的問題。
100城新建商品住宅庫存面積同比增速排序表
地價今非昔比，高價地成了“燙手山芋”
值得關注的是，雖然2019年張家口土地成交面積大幅上漲，但是土地成交金額卻呈下降的趨勢。
反觀2018年的土地市場，2018年5月底，保利以1121萬元/畝拿下張家口煤機廠04地塊，現在案名為保利中央公園項目。碧桂園以1130萬元/畝拿下張家口煤機廠05地塊，現案名為碧桂園·天璽。當時創下張家口歷史地價新高。
因為保利和碧桂園的強勢拿地，彼時曾掀起熱議。這兩個位於橋東區的地塊，綜合樓面價都超6000元/平方米。當時業內預估房價14000元/平方米。而據張家口房天下信息顯示，目前橋東區平均房價為10977元/平方米。
此前，土拍市場的火熱氣氛給人的感覺是“能拍到地就行”，但是好景不長，主要是受限購的影響，尤其是在張家口主城區、崇禮、懷來的限購區域，表現為房企拿地的資金成本越來越高，監管審核也是越來越嚴，土地市場熱度越來越低。
據張家口房天下統計，2019年，張家口土地成交額下降了約3.88%，與2018年高價地頻出不同，2019年張家口“現象級成交地塊”消失，開發商拿地迴歸理性。
2020年6月30日，大悅城控股聯合江都建設，以8.73億拿下張家口經開區三宗地塊，土地總面積305畝，地價僅有286萬元/畝。對比來看，2019年1月經開區朝陽西大街南側地塊，摺合單價為574.44萬元/畝。雖然土地情況不同，但是價格變動幅度之大卻是事實。
事實上，土地市場和樓市互相影響，遏止住了不斷上漲的房價，張家口樓市已經進入下半場。而那些高價地成了燙手的山芋，又將如何解套？
“目前張家口市場被提前透支了，加上張家口的產業仍然不足，還不是一個人口導入型城市，競爭激烈，現在的樓盤大多采用價格戰。”當地業內人士這樣稱。
張家口房天下分析認為，隨著新房項目遍地開花，客戶搶房變成銷售搶客戶，房地產市場艱難前行，價低者贏客戶成了2019年至今的賣房“潛規則”。
對此，張大偉認為，環京的房價已經降至適合在北京置業難度比較大的剛需，如果開放落戶將有利於這部分人轉移就業、置業。
新京報記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對 陳荻雁
