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提問：房姐您好! 孩子住角門南，老兩口投靠落戶bj，有首套首房資格，想投資400萬左右兩居。前面看您精華帖裡提到，草橋角門木樨園西羅園一帶，近期剛看了珠江駿景和瑞麗江畔南區的幾套滿五唯一的房，感覺性價比不是很高，想請教房姐： 1.這兩個地方還值得深淘嗎？哪個更合適？或者您有更合適的望指點。 2.買的這房主要是投資，遠期可能自主。這種情況，是先考慮純投資房還是兩者兼顧？
回答：400萬其實更推薦東三環—東五環直接的上車盤 如果考慮自住，在從十號線東段到南段也可以選擇，從成壽寺到馬家堡角門一帶，95-2005年的小區。 珠江駿景性價比高的主要是大戶型，單價4-4.5W左右。 這2個盤屬於次新盤的範疇，入手價儘量控制在5萬左右。
提問：親愛的房姐，孩子明年上小學，從老北苑想還帶朝陽學區的房子，首付預算500-600萬，可還貸2.5萬左右每月，換成2居或3居。想諮詢： 1. 主要看了這兩個學校的片區，嘉銘片區上陳經綸嘉銘小學，新北苑片區上朝陽外國語來廣營分校的小學，這兩片區哪個更合適，兩個片區中的哪個小區更值得入手。計劃孩子小學初中國內教育，到高中會去國際上學 2. 如果奔三居想增加首付，有什麼辦法，現在有中介和銀行給4+3多貸80萬10年還清，這種靠譜嗎？ 選房關鍵期，期待房姐的指引。
回答：嘉銘片區好些，新北苑片區溢價較高 學區都是溢價盤沒有保值屬性，建議親自跑盤看自己的喜好 4+3就是用的首付貸，算好自己的月供，問題不大
提問：您好，賣海淀溫泉一套房，首付能湊到300w，首套首貸。想在棗營，石佛營，慈雲寺。棗營北里，晨光家園，京棉新城重點考慮。本人想只用公積金貸款，是否合適。總房款大概450左右。還是可以考慮組合貸，總價高一些的房子。純自住。謝謝
回答：300W可以買到600+的標地， 除了你看的範圍還有望京一些類似5.5*110\/6.5*90的2000年後小區也可看 還有在朝陽公園一帶，清境明湖一類的也可淘一下
提問：家庭收入：88年夫妻稅後現金年收入60W（年度倆人開銷20W，當前無重大支出，考慮2年內要孩子） 當前自住房產：北京望花路西里18年初買的首套房，樓層3層，房本面積58.9㎡，總價363W，買的85年的“老破小”。首付等花了160多萬，貸款200w分期25年，月供1.2W。（感覺買貴了麼？）一居改兩居了。 現在有：40W現金，父母廣東興寧市有一個35W老房打算變賣。 訴求：買80到100平米房，1老人住2投資保值，老公預計在東莞樟木頭鎮貸款購買，在網上網上看了行情，1.5W一平，二手房，我感覺南方太貴了。我想在北京周邊買。 問：在東莞買房預計花費150w，有投資或保值價值麼？
回答：望京還好，長期看不會虧 如果東莞有自住需求可以買，東莞投資長期看好，注意不要買遠郊ceo盤 150在北京周邊沒有好的選擇
提問：房姐好，近來拜讀文章深受啟發。本人房產小白，名下西三旗兩限房1套出租，因孩子二年級租住在中關村，子彈只有100，無貸款，家庭年收入40。想請問我這種情況是1.賣房貸款在孩子學校附近小改善還是買遠一點繼續產住分離，或者2.抵押投資朝陽老破小，以後再改善，但是不知道兩限房能否抵押，現在滿五唯一可能相對好賣。謝謝
回答：兩限房投資屬性較弱，本身也可以抵押，如果不考慮自住還是建議賣掉 產住分離更合適，學校附近學區溢價嚴重不適合投資
提問：請教房姐，我爺爺奶奶去世了，現在留下一套房子，是已購老公房，房子在朝陽區核心地段。我父親說他的份額都給我。我還有幾個姑姑叔叔。因為我沒有房票了，所以覺得繼承這套房子不用房票也可以考慮。按照評估價把份額算清楚給其他長輩每人一份錢就好了。但是老公不同意，說到時候姑姑叔叔有一個出么蛾子的，這套房子就很麻煩。另外據說繼承爺爺奶奶的房子我不算第一順序繼承人，會涉及到加稅，和繼承父母的房子區別很大，並不划算。請房姐給個建議，祝大家新春快樂！
回答：遺產繼承，最好走遺囑繼承。 如果沒有公證遺囑及配套手續，進入自然繼承流程的房產分配，會很麻煩。 多個產權人下，每一項份額的轉讓都需要確認，任意產權人提出拒絕，則產權無法轉讓。 既然你爺爺沒有立遺囑，那就父輩兄弟幾個協商，最後達成協議並進行公證見證。 是否回購，千人千面，首先看叔伯是什麼人，什麼狀況。 爺孫之間不屬於繼承人； 父母，子女，親兄弟姐妹才屬於繼承人。
提問：您好姐，求教一個問題：計劃在瀋陽投資一套房，首付30W內，總價80W內，求推薦幾個小區，單價分別多少合適？預計持有幾年合適？感謝姐，添麻煩了。
回答：瀋陽純投資，建議買沈北低價盤，關注新湖仙林金谷，匯置尚郡，富力，雅居樂。 二手房淘筍比較難，除了沈北低價區之外，也可以關注奧體，於洪新城，東湖片區。漲幅50%以上在考慮出售
提問：房姐好！ 怡美家園和當代兩個小區地處上地與清河交界，這裡應該屬於被互聯網+產業巔峰推高的高溢價區域吧？ 被高鐵和部隊大院夾持，安寧莊路擁堵嚴重，儘管清河高鐵開通，13號線加站，對於自駕出行還是很不方便。 這兩個小區的房價果然下降明顯，大面積尤其下跌的厲害，筍的明顯。 北京的區域建議中，海淀普遍溢價，這樣的小區，出來八折筍能拿嗎？
回答：你好 當代moma這類小區有一定另類元素，價格略高。 清河＋西二旗地段中間，2016年以前碼農購買力充足，2016以後可以明顯看到沒有過抬頭的跡象，相比之下期間北京仍有很多地段階段性行情，所以補漲。 海淀的普遍溢價，是建立在學區的加持，以及購買力人群相對固定，區域自成市場上面的。 你的分析基本正確。 這個溢價，可能超過20%，所以即使市場價8折，也不一定完全保險。 麻煩的是，怎麼計算折扣，怎麼算8折？
提問：房姐新年好！可否點評下北四環三空間這個盤，05年的盤，我去小區看過（沒入戶看），地庫車位難得的充足，小區乾淨，管理也很好，但走在小區院內基本沒有陽光，南面有一棟大廈遮擋（擋住了四環的噪音也擋住了陽光）。整體對這個小區印象還不錯，停車方便，出門就是五號線，離華堂商場也很近。現在均價在8萬左右，可否請您對比亞運村同價位盤（嘉銘桐城、紫薇天悅等）點評下呢，是否值得入手？三空間周圍是老公房環繞，這個盤體量小也談不上什麼配套，我實地看最大的感受就是停車太方便了，第二印象深就是南面沒有采光。謝謝您！
回答：三空間靠近小營，小區太小，走現代風，澳洲風格，不太適合國人生活口味，價格略高 嘉銘桐城和紫薇天悅一樣溢價，投資不建議買 對比來說 三空間略好於嘉銘桐城\/紫薇天悅
提問：房姐好，關注許久、學到很多，謝謝！今日下載圈子新鮮提問：今年五月北京社保滿60個月，sfsd，含賬戶公積金30總子彈250，如往上需要親友借貸。工作地點在中關村蘇州街附近，年收入150。小兩口居住，無學區房需求，想置業投住結合。看了房姐的建議後重點關注朝陽，開始看奧森感覺確有溢價，因夫人喜歡閣樓因而看了澳景花庭和南湖中園的頂層房，要價均在600+，壓力略大，後者還有議價空間。除此外也在關注tty頂復和國美第一城，想問下澳景、南湖、tty、國美房姐如何建議排序，是否還有其他建議的小區可推薦？謝謝房姐！
回答：性價比上 tty頂復>國美第一城>南湖中園>澳景花庭 贈送閣樓也可以簡單量化後比較，一般閣樓折價3成算入面積，再重新計算單價用來橫向比較
提問：親愛的房姐，想在二線城市，想在瀋陽投資二手房產一套，網上看了您推薦的道義和渾南。道義主要有很多大學，房子多建於2010前後，很多知名房企的樓盤，但離地鐵遠，價格也在8000元～9000了，而且二手房在售的非常多，成交的少。另外渾南太大了，完全看不懂。請房姐指點一下，道義和渾南具體投哪，另外道義大學城的價格也不低了，還值得投嗎？
回答：渾南地區圍著長青南街地鐵口的是幾個性價比不錯的二手大盤，比如塞納家園、江南水鄉、正大桃花源、萬科新里程、天泰瀚宇苑、在水一方。
提問：房姐好，我家裡在惠新西街有一套98年房子，方位上西北到清河，往東奧林匹克公園，立水橋，北苑版塊，望京，酒仙橋，東壩，朝青這些板塊。希望房齡新一些戶型好一些（至少05年以後，2010年以後最佳），小區環境好一些，90平米往上（90-130三居，兩衛最佳），賣房的錢可以大部分作為首付，再二套房商貸，估計總價600-800之間合適，兼顧居住和保值增值，希望住個五年十年賣掉不要太難出手。 另外新房裡，覺得華樾北京也不錯，但是90平略小，143平偏貴了。房姐針對版塊啊小區給點建議，感謝感謝
回答：華樾北京可以看，但現在的價格還是偏貴 望京7*120左右的次新盤，5*160左右的老破大； 大望路，雙井7*120的次新，5*160的老破大； 朝陽公園，青年路7*120次新 按指標跑上面的板塊，跑盤不能省，沒多少小區，跑完你基本就知道怎麼選擇
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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