項目背景
某集團計劃在安徽合肥市肥東縣橋頭集鎮拿一塊地，但是，對於這塊地要做什麼、怎麼做卻還沒有明晰的想法。
項目所在橋頭集鎮距離省城合肥30公里，距離全國五大淡水湖之一的巢湖20公里，距離現代化的東部新城15公里，與巢湖半島科學城都近在咫尺。
針對這種情況，我們首要任務，就是要判斷這塊地到底能不能拿？
通過分析，我們發現作為近郊地塊，該地塊的交通十分便捷，地塊旁即為省道105，往北直通肥東縣城和合肥市區，往南直通巢湖市，距離合肥市區約40分鐘車程。
而且地塊距離兩個高速路口分別為16km和10km，與整個長三角地區的交通連接度都比較高，這為未來項目對接更廣闊的市場提供了可能。
從資源來看，項目周邊不僅擁有“愛情隧道”、龍泉山、雞籠山、合肥市野生動物園（規劃）等自然資源，還擁有龍泉寺等人文資源，人文資源類型多樣，內涵豐富。
從土地現狀來看，整個地塊土地相對平整，沒有建築及大型附著物，可以連片開發，開發成本較低。同時，周邊以農用地和林地為主，有少量村民自建房，尚未有地產開發項目，道路仍在施工，整體居住和商業氛圍均不足。
儘管項目所在的橋頭集鎮目前尚未有大型開發商進入，沒有形成板塊效應，但是根據最新的合肥市空間規劃，橋頭集鎮將納入合肥市主城區範圍。
總的來說，本項目具有一定的開發價值，但並沒有絕對的開發優勢。而且，僅依靠橋頭集鎮本地市場，根本不足以支撐本項目的開發。
我們常說要“跳出項目看項目”，區域價值決定地塊價值。項目的具體開發最終還應該回歸於其所在區域的價值。
區域價值判定
基於項目地的區位和交通優勢，以及未來併入合肥市區的政策利好，本項目的開發應該立足於整個大合肥市場。
那麼，如果把該地塊放到整個肥東乃至合肥的城市背景之下，地塊的價值是否會有改變？
合肥市的價值可以總結出幾個關鍵詞：人口流入型城市、GDP發展速度全國領先、長三角副中心城市、全球科研城市50強、準世界城市。
無論是從合肥的發展現狀還是從未來規劃的發展方向來看，合肥都是一座極具發展潛力和活力的城市。
畢竟合肥是一座大城市，所謂具體問題具體分析，如果僅憑合肥市的價值就判定我們所選地塊還是有些太籠統，所以，我們還是要具體看看合肥內部各板塊的發展。
從現狀來看，合肥的西南方向發展整體優於東北方向。但是，隨著安徽省政府搬遷至合肥濱湖新區以及巢湖的撤市設縣，合肥向南發展的骨架徹底拉開；此外東部新中心將會成為下一階段合肥城市聚力的重心。
所以說，向南和向東將是合肥未來兩大重點發展方向。可以說，我們項目所在肥東縣剛好是位於合肥未來發展的主軸線之上。
而橋頭集鎮更是擁有合肥東南方位的地緣優勢，在享受東向發展紅利的同時，跳出肥東縣，主動向南的先發地區（濱湖新區、巢湖半島）靠攏，來實現自身價值的突破。
地塊價值判定
基於以上合肥及肥東的城市背景分析，我們重新對地塊價值進行研判，發現主要有4大價值：
- 門戶價值：合肥主城區東部門戶，肥東縣“四鎮融合、多園協同”戰略的重要組成部分
- 平臺價值：濱湖新區與巢湖半島科學城的服務節點
- 生態價值：東部山脈綠色健康生態廊道重要組成部分
- 市場價值：房地產開發價值窪地
既然已經確定了這塊地是具有開發價值的，那麼，這塊地該如何選擇產業方向呢？
從區域價值、地塊價值等多重因素綜合考慮，項目地塊可能的產業選擇方向有：
1.房地產
項目距離合肥市區僅40分鐘車程，隨著橋頭集鎮納入合肥主城區，城鎮化的影響將不可避免，為項目發展房地產提供了可能。
2.工業
重汙染工業對當地生態破壞較大，且不符合橋頭集鎮的整體定位，將不予考慮。但可導入對環境汙染較小，且能與文旅、養老結合的工業。
3.旅遊
項目周邊已有愛情隧道等網紅打卡點，具有一定的旅遊基礎，而且項目本身還有許多可開發但未開發的資源，可以發展休閒觀光旅遊。
4.高新技術
東部是未來高新技術產業的聚集地，本項目可根據項目定位適當引入。
5.農業
項目地塊內有大片農田，可發展生態農業
6.康養
項目位於龍泉山腳下，自然環境優美，空氣清新，富含氧離子，是城市近郊一座天然氧吧，具備了發展生態康養產業的有利條件。
項目開發方向
經過篩選，再結合橋頭集鎮政府未來的發展規劃，我們最終選取了房地產、旅遊及康養三大產業作為項目的最佳開發方向。那麼，這三個產業的市場空間到底有多大呢？
市場淺析
首先從房地產市場來看，自2018年5月起就不斷上漲了16個月，直到19年9月才出現小幅下降。而且，合肥市民的改善型置業需求佔比不斷提升，高端市場需求量增大。與之對應的，合肥的低容積率地塊供應增加，低密度物業供應積極性逐年上漲。
同時，由於2016年合肥樓開始實施“限價令，限價標準較為嚴格，項目溢價空間受限，產品更新停滯。可以說，在合肥，低密產品有需求且有很大的改善空間。
另一方面，去年12月召開的中央經濟工作會議召開中央經濟工作會議中對房地產的政策調門沒有上升。口徑沒有更嚴，意味著地方可以有更多試探中央的空間。所以，2020年極大概率會有局部樓市的回暖，而對於合肥這種長三角地區的二線省會城市來說，更加有利於其動能積蓄。
所以，當前合肥房地產市場依然整體向好，尤其是高端需求旺盛。作為近郊尚非成熟區域，本項目不可能做高層住宅。結合項目的交通優勢和資源優勢，迎合合肥日益增長的高端改善型需求，低密物業是本項目最優的選擇。
從旅遊市場來看，合肥是安徽省的旅遊第一城，無論在旅遊人數、旅遊收入上都遠遠高於省內其他城市，其中合肥市的旅遊收入佔到了全省的24.7%。
而且根據攜程旅遊和百度數說製作的《2018年城市旅遊度假指數報告》顯示，合肥居民的“出遊力”排名全國17，且“消費力”排名全國前十。表明合肥居民不僅愛旅遊，而且願意為高品質的出遊買單。
而且，隨著城市周邊遊的浪潮興起，合肥市民也很喜歡據統計，休閒觀光的鄉村遊。據統計，其中休閒農業遊客接待量已經佔合肥年遊客接待人數的30%。
但是，合肥優質的旅遊項目著實不多，其旅遊資源及旅遊知名度遠不如黃山等其他旅遊城市。目前合肥民眾週末最愛去的景點之一是橋頭集鎮的“藍山灣藝術小鎮”。
雖然它很火，但是我們也要承認，它就像一個巨大的“鄉村俱樂部”，這種模式的可替代性高，生命力難以持久，在未來，也將難以滿足人民日益增長的個性化、有品質的旅遊需求。
所以，一方面，合肥市民具有強烈的出遊需求，鄉村旅遊作為週末度假首選；
另一方面，合肥雖然旅遊成績斐然，卻仍然缺乏優質的旅遊項目，業態產品豐富度不足，因此我們認為合肥旅遊市場仍有巨大的發展提升空間。
項目作為城市近郊，擁有豐富的旅遊資源，可以發展高品質的綜合類文旅項目。
從康養市場來看，合肥市是全省最早進入人口老齡化序列的城市。截止至2018年底，全市60週歲以上老年人口130萬人，佔戶籍總人口的17%，同比出現了不同程度的增長，這說明合肥老齡化程度正在不斷加深，合肥市的養老床位缺口也達8萬張。
近年來，合肥市以居家為基礎、社區為依託、機構為補充、醫養相結合的養老服務體系進一步建立健全。全市建設公辦養老機構111家、民辦養老機構50家，其中，敬老院床位佔了全市養老床位的48%。
另外，合肥已建成運營嵌入式養老微機構12個，在建項目10個，儲備項目10個。但是，合肥目前的養老成本普遍偏高：
- 以萬頤盧園為代表的嵌入式養老，每月養老成本為6000元左右
- 以99夕陽紅為代表的老年護理機構，每月養老成本也要4000-5000元
- 而2018年合肥城鎮居民可支配收入為41484元，大部分合肥居民都難以支撐。
而從高端康養市場來看，一方面，合肥市高端養老項目稀缺，目前已知運營的僅有中鐵佰合佰樂一家，另外中科廬州健康養生小鎮剛開始建設。
另一方面，市場對於高端養老產品市場反響一般，中鐵佰合佰樂入住率連10%都不到。
由於受觀念和消費水平的影響，當下合肥的康養產業發展並不是很理想。但是，隨著市場需求逐漸釋放，市場供給不斷擴大，康養產業的發展機遇還是大於挑戰。
要想使合肥康養產業得到長遠地發展，必須提供更加符合合肥需求的運營模式和更優質的服務。
毫無疑問，養老產業作為未來30-50年的黃金風口，發展前景廣闊。
目前合肥養老需求旺盛，但是供給不足，養老產業還存在著較大缺口。合肥當前養老市場以價格導向型為主，而本項目可以利用地價便宜的先天優勢，在養老市場中佔據主導地位。
開發及盈利模式
通過分析我們可以發現，房地產、旅遊、康養無論哪個方向都具有一定的發展空間。
但，單一的產業難以支撐本案的開發，而從合肥目前的市場空位和項目本身的條件來看，通過文旅項目聚集人氣，康養度假打響品牌並實現長期盈利，同時通過地產開發獲取短期盈利的複合開發是項目當前最好的選擇。
所以，我們應該構建“地產+康養+旅遊”複合產業鏈，通過多樣化的產品類型，組合產品相互疊加打開多元盈利模式，構建高端複合消費鏈，產生持續收益。
