一、前言
在法律领域，无证建筑不等同于违法建筑。所谓违法建筑，是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。而所谓无证建筑是指未经登记建筑，实践中又被称为“无证房”。
自2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称征收条例)施行以来，征收拆迁工作中遇到了不少问题，实践中大量存在的未经登记建筑的问题，成为拆迁工作中难点。
二、案情简介
深圳市张先生的企业是通过政府招商引资而来，于2002年成立，自建6000平米的厂房，有国有工业用地使用证，依法进行工商登记并取得了纳税登记证等合法手续，主要经营服装加工制作，生意一直很好。
然而，2019年6月突然收到了政府张贴的通知，该企业被划定在征收拆迁范围内，要求尽快搬迁撤离，在与政府交谈的过程中，政府称因该企业未取得产权证，属于违章建筑，没有补偿，这令张先生很难接受，于是通过网上找到我们楹庭律师事务所，通过前期的咨询后决定北上求助支持，并最终决定委托我们楹庭律师事务所团队承办此案件。
团队接过案件后立即启动工作，采取多种手段施压，谈判和诉讼等等交叉进行，此案件经过为期不到两个月时间成功获得4500万元巨额补偿。
三、律师分析
本案中，张先生的企业存在一定历史遗留问题，厂房建设年限较早，政府就以企业未依法取得产权证为由定性为违章建筑，企业是否属于违章建筑，按照法律程序先认定，有事实、理由依据，告知行政相对人依法享受的陈述、申辩的权利，多数无证建筑都是存在有一定历史的，因行政机关部门监管不到位所造成的，之所允许企业存在这么多年，企业有依法纳税，政府也是有责任的，为此，既然不是企业自身有过错，那么，拆迁造成的企业损失应由政府来买单。
(一)未经登记的建筑在调查、认定和处理过程中，涉及多个执法机关的多个执法行为
如，规划部门的认定行为、房屋拆迁行政主管部门的拆迁行政许可行为和房屋拆迁行政裁决行为、房屋登记管理部门的房屋登记行为、县(区)级政府和城市综合执法部门的行政强制拆除行为、法院的司法强制拆除行为、规划、国土、建设、房管等部门的信息公开行为、公安部门的治安管理行为等等是否在执法过程中遵循法律规定，依法行政。
实践中，未经登记建筑主要包括以下几种情况：
一是未经规划部门许可所建造的建筑，如未取得规划部门核发的建设工程规划许可证建造的房屋，或者超过建设工程规划许可证规定的建造范围之外建造的建筑。
二是未经国土资源部门许可所建造的建筑，如非法占用农用地、耕地建造的建筑物。
三是未经建设部门许可所建造的建筑，如未办理建设工程许可证所建造的建筑。
四是未经房屋产权登记部门登记的建筑，如为了规避税费故意不登记，或者因为行政区划调整等客观上无法办理登记等等。
五是未经其他有权部门许可所建造的建筑物或者构筑物，如违反公路法第五十六条第一款的规定，未经公路行政主管部门的批准，在公路两侧建筑控制区内所建造的建筑。
(二)存在的行政争议
随着我国经济快速发展，城市化进程加快，外来人口大量涌入，对居住住房和就业用房的巨大市场需求在短时间内迅速形成，原有房屋无法满足市场需求。
首先，经济利益驱使，用于自营或用于出租，获取经营收入及房租利润。
其次，审批程序繁琐，期限漫长，加之大部分群众法律意识不强，导致手续不齐无法申领房产证的情况时有发生。
最后，执法机制不健全。未经登记建筑的调查、认定和处理涉及规划、国土、建设、房管、城市综合执法、乡(镇)政府等多个执法部门，部门之间相互推诿、行政不作为和行政乱作为的情况时有发生。
(三)涉及法律关系复杂
未经登记的建筑在法律性质上是没有经过有权机关认定的，可能是违法建筑或者违章建筑，也可能是合法建筑。即使是违法建筑，违法的严重程度也有不同，有的违法程度较轻，如仅仅是没有办理房产证，有的违法程度较严重，如违反法律禁止性规定的，即使是合法建筑，认定为合法的依据和理由也各不相同。正是因为未经登记建筑的法律定性较难，导致个别执法机关简单执法、粗暴执法、一拆了之，从而引发矛盾纠纷。因此不能依照现有法律去判断原先建造的未经登记建筑的合法性，要根据不同的未经登记建筑的形成原因和建造时的法律法规及政策规定，具体问题具体分析，来判断未经登记建筑的合法性及权属状况。
未经登记建筑的形成原因较为复杂，故导致未经登记建筑在调查、认定和处理阶段，存在大量事实和法律方面的难题。 如集体土地上少批多建问题、历史建筑的认定及补偿问题、违法建筑的认定及补偿问题等等。但是，在这里对“无证建筑”拆迁房屋，不能“一刀切”以违章拆除且不予补偿，因“法不溯及既往”原则，以及法律适用上，考虑一定历史因素，依据我国《征收补偿条例》相关法条规定，对企业要给予合理合法补偿。
