部分城市鬆綁政策
最近一段時間，不斷有城市對調控政策進行微調。
4月10日，青島網上房地產發佈“2020青島百日萬店消費季網絡房展”活動規則。值得關注的是，青島新政對此前的調控政策做了調整，尤其是涉及到限購、限售方面，可以認為是當前各地鼓勵購房的一個典型代表。
限購方面出現鬆動。青島新政規定，由於繼承、拆遷等原因，居民家庭在一套住房中僅佔部分共有份額的，不按其擁有一套住房計算。
但根據2018年4月青島市國土資源和房屋管理局關於落實《關於持續促進我市房地產市場平穩有序運行的通知》有關事項的通知，在居民家庭擁有住房套數的認定方面，明確居民家庭在一套住房中僅佔部分份額的，按其擁有一套住房計算。這意味著，此次出臺的政策，實際上在房屋擁有套數方面進行了調整或放鬆。
此外，青島在限售限制方面也做了調整，由原來的5年縮短為2年。青島新政規定，出售1套以上原有住房新購1套住房的，原有住房應取得《不動產權證書》滿2年並辦理買賣合同網籤備案後或委託中介機構代理銷售並辦理委託代理合同網籤備案後，即可對新購住房的買賣合同予以網籤備案。而根據之前的政策規定，需滿5年方可上市交易。
無獨有偶，就在青島新政出臺的前兩天，四川省樂山市也出臺新政，對“認房又認貸”做了調整。4月7日，樂山市住房公積金管理委員會發布《關於明確和調整我市住房公積金貸款、提取部分政策的通知》。政策明確支持職工購買首套普通自住住房和第二套改善型住房，其中提及了“認房又認貸”內容的調整。
與2018年樂山的公積金政策對比，此次新政策出現了兩個調整。其一，在認房方面，過去明確認定範圍為購房人(夫妻雙方)的購房所在地、戶籍所在地、工作所在地及住房公積金繳存地，而現在認定範圍減少為購房所在地和公積金繳存地，剔除了戶籍所在地和工作所在地的內容。其二，在認貸方面，對商業銀行貸款已經結清的，不再納入認貸範圍。兩個政策都有助於減少相關約束，激活更多購房需求。
可見，樂山新政對於過去比較嚴厲的“認房又認貸”政策進行了調整，這使得部分有房產的或有貸款記錄的購房者，或可以享受房貸套數認定方面的優惠。
成交下滑是主因
受疫情影響，樓市成交放緩，讓地方政府感受到了壓力。
據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，監測60個重點城市新建商品住宅銷售面積約為3892萬平方米，創2011年以來歷史同期最低水平；監測36個重點城市新建商品住宅批准上市供應面積約為2258萬平方米，同比下跌43.46%。
而與市場成交的放緩，則極大影響到了房企的投資熱情。根據易居研究院監測數據顯示，今年一季度，全國100個城市居住用地成交面積為9240萬平方米，同比減少23%。
觀察年初累計居住用地成交面積同比增速曲線，今年前3個月均位於負增長區間，說明土地市場在降溫。雖然近期全國個別城市確實出現了搶地的現象，但只能理解為局部市場的表現。
而截至目前，地方政府對“土地財政”的依賴程度並未降低。以包括房產稅、契稅、土地增值稅、耕地佔用稅、城鎮土地使用稅等等在內的“五稅”加土地出讓金的口徑來計算，2019 年，土地財政收入佔地方財政收入的52.9%，較 2018 年增長 1.9 個百分點，創歷史新高。
首先看稅收方面的情況，根據國家統計局公佈的數據顯示，2019 年，房地產“五稅”總收入 19251 億元，五類房地產稅收總和佔地方財政收入的比重為 19.0%，比 2018 年上升 0.6個百分點，比重創造了歷史新高。
此外，2019 年全國土地出讓金收入為 7.6 萬億元，較 2018 年增長 11.4%。土地出讓金佔地方財政總收入的 41.8%，比 2018 年上升 1.9 個百分點，再創新高。2019 年在經濟增速下行、大規模減稅降費的背景下，儘管樓市調控影響土地市場，政府仍依賴於賣地來對沖債務風險。
會否引發跟風現象
在業內人士看來，青島、樂山的做法釋放了積極的信號。近期全國各地政策以放鬆為導向，但是大尺度的放鬆依然有風險，所以小幅調整的可能性更大。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，諸如青島政策的出臺，應該說具有很強的鬆綁效應，無論在限購的房源套數認定方面還是限售期減少，都體現了降低購房門檻、鼓勵購房和換房的導向，有助於穩定住房交易、刺激住房消費、激活改善型購房需求等。總體上看，青島打響了今年二季度購房政策放鬆的第一槍。
樂山也成為二季度全國貸款領域認房又認貸政策調整較早的城市，對於後續其他城市也有積極的借鑑意義。
不過，如果放鬆力度過大，難免會出現因觸碰“房住不炒”調控底線而被叫停。累計看，最近一個多月，全國已經有包括海寧、廣州、濟南、寶雞、駐馬店等5個城市出現了政策“一日遊”。
而為何試探政策依然不斷出臺？中原地產首席分析師張大偉分析認為，主要原因是在“一城一策”的框架下，地方土地財政、包括經濟穩定等，要求房地產政策有所調整。
會不會有更多城市通過調整政策，來促進市場成交？嚴躍進認為這種可能性並非沒有。在他看來，提升市場成交活躍度，讓樓市率先復甦，有利於經濟恢復平穩發展態勢。不過嚴躍進同時表示，大幅度調整依然存在“一日遊”的風險，所以更多城市主要以小幅度調整為主。
本文源自理財週刊
