正如突如其來的疫情一樣，我們總是生活在變化與不確定性當中，房地產的下一個發展階段更決定了投資的難度只會更大，遊戲規則會更復雜。致力於持續發展的房地產企業不僅要把握短期機遇，更要重視中長期策略，尤其強化系統性的投資能力，包括投資方法與工具的升級、投資體系的建設與優化、投資團隊的培養與提升。
一、城市與週期研判——房價不跌，則地價難落
城市進入研究方面，我們選取風險和收益兩個視角評價城市投資價值。城市進入的短期收益，直觀體現在房價增速上，而城市進入的長期收益和風險，則體現在城市價值上，我們可以通過系統性收益的模型來判斷城市的風險在哪裡。
從系統性收益模型去判斷城市進入的長期受益和風險，主要有四個維度去研判——城市基礎價值、市場表現力、居民支付力、持續發展力。
城市基礎價值：從規模和質量兩個角度分析，再與全國均值對比。
市場表現力：銷售金額、單價結合居住價值，看待市場表現。
人群支付力：以存款與收入關係、階層上限房價研判城市人群支付。
持續發展力：直觀反映未來時間點的市場機會結構以及購房吸引力。
城市基礎價值評分模型的研究指標會分兩類，一類跟規模相關，一類和質量相關，原理是想用規模來看相關金額，用質量看相關單價。
事實上，中國大部分地方企業都面臨一個問題，整體城市化水平不夠、商品房的建設水平也不夠，這說明大部分城市都有投資機會。
在城市研究中，有一條不成文的規律——如果房價沒有明確的下降趨勢，地價則不會下降。一般而言，溢價率超過20%即可認定為偏貴，因為政府出讓土地的溢價率一般控制在25%。從目前狀況來看，如果房價在二三季度有所下跌，那便是拿地的好時候。
此外，還要注意兩點：在人口聚集不足的地區拿地，很容易吃虧，必須明確拿地邊界的合理性；提升拿地能力不能只靠融資支撐，還要聯合銷售，提高週轉率以及現金流安全。
二、變革時代，房企投資的3層策略
不論是為了應對外在環境的變化、不確定性，還是為了加強內部自我修煉、抵抗風險，房地產企業都需要制定與經營情況相匹配的行動策略。
1、根基：順應大勢
首先，我國房地產行業的多重屬性，決定了房企必須練好“政策解讀”的基本功。及時關注、瞭解相關政策及其實施；加強與當地政府和行業組織的溝通交流，瞭解政策、反映訴求；用好用足政策，助力企業發展，包括普惠性的與專項針對中小企業的政策。
其次，疫情沒有改變房地產市場的2個基本趨勢：城鎮化率提高與城市發展的新格局，所以，要對行業有長期的信心。
最後，我國處於產業結構與消費結構雙升級的階段，房地產開發企業要學會打造新產業園、新辦公，主動參與城市更新；順應消費結構升級，打開眼界，抓住新商業、新旅遊、新居住中的長期機會。
2、把握：短期機遇
短期機遇稍縱即逝，看準了就要辦，關鍵在執行。
拿地端——疫情之後，政府的重中之重是恢復並加速經濟發展，在推地、快消方面會出臺有利於房企的臨時性政策，包括降低門檻、延分期付款，放寬預售、加快週轉，簡化審批程序、加快速度等，企業要有準備、有側重、有選擇性地抓。預計二三四季度主要是現金流型項目的窗口期，可利用第一季度前置投資工作，重點摸排意向城市，主動尋找優質項目，慎拿大項目。
資金端——寬貨幣政策中，把握低成本融資的機會；物業公司的發展前景已然明朗，品牌物業可以拆分或打包上市，現在就是好機會；同時，把握金融系統改革與“救市”中的資產證券化、債轉股的機會。
產業端——借勢把握區域市場的話語權。參與城市運營，助力政府保市場穩定，區域型房企要打造併發揮一定的話語權，從行業發展的客觀規律、從企業發展角度出發，向政府提出有建設性的、有利於行業發展的建議，繼而在地方、區域、城市層面獲取更好的發展機會。借力參與勾地，結合疫情扶持政策方向，與符合戰略發展要求的實體企業，尤其是智能製造、康養類企業合作，用好產業相關的資金與土地等資源及優勢。
三、謀劃：中長期發展機會
1、根據市場特點與自身情況，制定疫情後的投資策略。區分開放型市場與封閉市場，並分析市場壓力的主要來源，根據項目所處環境和資金情況，選擇適合自己的方針。
2、加快投資節奏和速率，強化風險意識。疫情對市場的影響是短暫的，不宜簡單地改變原有的投資目標或戰略，但要加快投資節奏和速率。同時，強化風險意識，尤其要設置適合自身的槓桿底線，不搶高價地、不要高息錢、開源節流。
3、把握同業與上下游機會。橫向同業合作，縱向上下游合作。引進合作伙伴，資源互補，提升槓桿。此外，伺機抓住收併購機會，擇優合作。受疫情影響，部分房企可能出現現金流緊張，市場上會出現較多收併購機會，特別是疫情較嚴重的省份。
4、重視後端營銷。把握疫情後的營銷戰略核心——現金流與客群類別交叉。開盤較好時機為三四季度，因此要匹配相應的拿地與開發節奏；同時，結合客群及需求變化，調整投資策略，包括年輕客群、租房的剛需客戶、首改客群、老年客群。
5、放寬視野，早做謀劃。把握2020年十四五國土空間規劃的制定窗口期，與地市或縣級國土空間規劃編制單位取得聯繫，將企業訴求與規劃編制者、政府形成三位一體的合作。結合中央2020年1號文件，做好一線城市周邊農村集體存量建設用地改造項目和盤活項目的篩選準備：合作開發新型地產項目（特別是現代農業鄉村振興）、生態產業、旅遊產業、康養、教育體驗和高端服務業。
關注文旅地產的內涵變化——“康養休閒”，同時結合文旅選址與操盤基本邏輯，關注“周邊需求”，做好項目安全距離的判斷；要求企業現金流充沛、有優秀的操盤能力和解盤能力、有大量客戶端。
密切關注大量混合用地的陸續推出，產城融合、職住平衡、城市更新關鍵詞背後，實質上要求住宅開發與產業相融合。因此，未來房地產企業真正的競爭，不是在房地產拍賣市場上拼殺，而是能否盯準地產政府關心的產業。發力科技內涵、醫養結合、信息化、數字化等方面與住宅開發相結合的產業，把握擴張發展的機會。
未來，性價比高的項目（包括風險與回報之間的性價比）會得到市場認可，投資者或消費者對持續性的關注將遠高於短期高利潤或者短期高發展，因此，要打造更好的服務力、產品力，做好房地產作為城市生產生活載體該做的事情。
總之，要練好內功、時刻準備。疫情本身對房地產、宏觀經濟的影響，畢竟是短期的，企業或企業家對行業的信心與自身實力的強大，往往相輔相成。企業健康，才能在危機中生存、進一步發展。對企業來說，活著是第一步，而危機之中，更受益的往往是那些時刻做好準備的企業。
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