疫情期間，馬來西亞房地產市場有哪些投資機會？

COVID-19 嚴重削弱了全球的經濟增長前景。繼馬來西亞《運動控制令》（MCO）加劇不確定性之後，預計馬來西亞的房地產市場在未來幾個月中將面臨交易量和交易額的萎縮。房價可能會相應下降，這標誌著有機會購買或投資房地產市場。

一、房價下跌並不能使房價變得負擔得起

從理論上講，房價下跌確實有助於擁有房屋的現實性，尤其是對於首次購房者。這是因為在過去十年中（自 2010 年以來），在沒有快速增長的經濟支持的情況下，馬來西亞房價飛速增長，導致全國住房負擔能力下降（圖 1）。同時，該國的住房市場還面臨其他挑戰，例如供需不匹配（在產品、價格和位置方面）以及其他因素，這些因素進一步降低了消費者的購買力。因此，在 COVID-19 期間房價下跌可能是市場上的 一次 “ 價格調整 ”，有助於降低購房者的 “ 入門 ” 價格。

但是，實際上，房價下跌不一定會使房屋價格更便宜。這是因為，由於 COVID-19，房地產市場並不是唯一需要調整的行業。其他部門也在進行調整 – 例如，危機期間的工資增長可能更低或為零，失業率可能達到最高水平，這都會導致家庭償債能力為負。

此外，銀行可能會收緊其貸款條件，以減少面臨更高的抵押貸款違約風險的風險。因此，這使得首次購房者進入市場變得更加困難。像這樣的時代傾向於現金購買者，而不是那些需要獲得房屋貸款的人。

二、大多數業主現在傾向於持有而不是出售

儘管病毒大流行創造了良好的投資機會，有些賣家希望在困難時期變現自己的財產，但只有那些工作非常穩固並且財務狀況良好的人才能從中受益。那些不確定 COVID-19 將如何影響其工資的人通常不願意花費或投資。

此外，並非所有投資者和業主都願意在危機期間出售資產，因為價格下跌與財富減少有關。需要注意的是，房地產市場往往在 “ 瘋狂 ” 時期與 “ 不活躍 ” 時期交替運行。人們將嘗試在一個炙手可熱的市場中進行資本化和交易，但是要留在原地，並在市場降溫後等待價格上漲。此外，由於馬來西亞國家銀行（Bank Negara Malaysia）暫停 6 個月的貸款，如果人們將堅持出售，只有在市場恢復後才能套現。

這種 對負資產的 認識 將進一步遏制出售，從而導致市場上低價房屋的供應減少。

三、房價不會快速下跌，但會從暫時下跌中迅速反彈

值得指出的是，馬來西亞的房地產市場很抗跌。通常，在危機後，由於優惠的貸款政策，購房者對房地產投資帶來的未來資本增值的市場樂觀以及開發商鼓舞市場情緒，市場會迅速復甦。

在此基礎上，儘管在 COVID-19 期間房價可能會略有下降，但市場將很快會恢復其長期的上漲趨勢，即房價上漲和住房承受能力下降。這不僅是由於在危機期間無法履行購買義務的人的需求被壓抑，而且還歸因於開發商提供的各種融資計劃和回扣。

從歷史上講，馬來西亞房價下跌的時期要比房價上漲的時期少 。馬來西亞經歷了 5 次 經濟危機：1990 年代初的衰退

四、大多數房地產類型都可以抵抗短期波動

我們仔細研究每種房地產類型（即高層，半 D 型，獨棟），經濟危機似乎對房價的影響也較小（圖 3）。該國的房價僅在 1997 年亞洲金融危機後大幅下跌，其中獨棟的跌幅最大，為 13.6%；而其他物業的 跌幅 不到10%。

另一方面，高層住宅的價格對經濟危機更為敏感。經濟增長的任何放緩都可能導致投資者信心的迅速下降，然後反映在房地產價格下跌中。

基於以上，高層的價格有可能在 2020 年上半年有所下降 ，而這些類型的物業庫存必將提高。

螺號網，海外房產置業專家。

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