近20年來，中國城市化進程改善了越來越多人的住房條件。報告數據顯示，到2019年，城鎮居民人均住房面積達到39平方米，房地產發展迅速。
房地產的快速發展也帶來了一個問題，房子已成為一種帶金融屬性的投資產品，尤其是近年來，房價快速上漲，積累了太多的風險。
假如我們能回到5年前，給你100萬元，讓你選擇買房還是存銀行，大多數人毫不猶豫都會選擇購房。過去五年的物價上漲是有目共睹的。相關數據顯示，2013年全國平均房價不到6000元/平方米，但是到2018年，全國平均房價已達到近9000元/平方米，5年房價漲幅在50%左右，這是包括全國各地商品房均價。
事實上，有很多熱門城市，過去五年房價的漲幅遠超過50%，很多城市已經翻了一番。未來房價能否快速上漲？5年後，100萬房產和100萬存款的價值是分別是多少？
持有100萬不動產
隨著一輪輪房地產大潮的席捲，買房致富已成為全民共識。房屋不僅具有居住屬性，而且具有金融屬性，甚至具有保值增值的功能。房地產市場已成為全民的財富盛宴。早買或投資房地產的人都很高興早買，房子一年升值幾十萬。商品房是一種商品，誰能保證只能漲不能跌？
如今，房地產泡沫已經非常大，積累了太多的風險，房地產市場長效機制的建立，房地產稅和空置稅的有計劃推進，房地產市場的投機炒作，以及對房屋作為資產快速上漲的預期只能是水中撈月。
全款購房的，100萬不動產按100平方米計算，物業費、供暖費按每年4000元計算，5年內房屋持有成本為2萬元，如要實現交易，稅金約為1.5萬元，成本為3.5萬元；
如購房有貸款，首付30%貸款70萬元，等額本息貸款30年，按現行上浮15%的房貸利率計算，前5年需要支付的利息18萬元，加上物業費等持有成本22萬元。
如果房價不上漲，趨於穩定，5年內的持有成本將在2萬-22萬之間，這是一個理想的情況。如果屆時實施房地產稅，按1%徵收，5年後成本將增加5萬。
持有100萬存款
對於房地產市場，筆者認為，我們不僅要把房子當成儲蓄罐，更要把房子當成提款機。我們不僅要看房子的賬面價值，還要看房子的變現能力。真正的價值是房子的實際價值。如果有100萬存款，保守計算，購買債券型理財基金，年化價值一般為6%-10%，那麼5年後100萬存款的價值為134萬-161萬；這只是保守的理財，如果能夠合理配置財富理財，戰勝通脹基本上沒有問題，只要能保證年化15%，5年後就能翻番。
100萬不動產，如果你想保證5年內存款超過100萬，房價需要上漲多少？不考慮房地產稅，5年內房地產持有成本約為22萬元，而5年內100萬存款的保守財務收入為34萬元。五年後，一百萬的房地產至少需要升值到155萬才能保證不虧損？但現在房價還能漲多少呢？掏空六個錢包買不起房，房價還要 漲50%？目前，房價已經處於穩定期，未來幾年房價暴漲的可能性不大，可能速度會穩定。
過去十年是房地產紅利的黃金十年。城市化進程和人口紅利帶動了房地產的快速發展，但現在看來，房地產的好日子即將結束。一方面，經濟下行壓力加大，由高速發展向高質量發展轉變，無法支撐房價快速上漲；另一方面，政策和人口也無法支撐，老齡化已經超出預期，居高不下的房價已經成為天然的避孕藥，出現新生人口的負增長。
北京大學教授蘇健表示，2020年中國人口可能出現負增長。經濟、人口和政策都不支持房價的快速上漲。
潘石屹預測，在確保房地產不崩盤的前提下，房價下跌幅度將低於20%。
2020年買房還是持幣？房地產市場的大局已經確定。央行行長在12月1日發表的一篇文章中表示，未來居民手中的錢將保證不變。這句話打破了房地產市場的造富神話。央行行長易綱所言，千招萬招，管不住貨幣都是無用之招。
未來幾年，房地產資金流動將得到更加嚴格的管理，控制資金將是今後的一項重要任務。作為資金密集型行業，房地產在沒有銀行信貸資金支持的情況下，如何推動房價上漲？現金為王的時代悄然來臨。筆者建議大家管好自己的錢包，房地產市場的造富黃金時代已經過去了，不過，總會有些人為自己的衝動付出代價。
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