戴欣明談“新版《土地管理法》將實施，下鄉買宅基地會成為風潮嗎？”-《財智菁英匯》採訪
戴欣明於近期，再次接受鳳凰衛視《財智菁英匯》採訪，2019年12月28日播出，欄目精彩內容一起看。
本期特邀專家：
戴欣明：中國城市運營和商業地產管理研究中心 主任
宋 丁：中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心 主任
主持人：匯全球菁英，聚天下財智，歡迎來到《財智菁英匯》，土地一直以來都是農民的命根子，今年的8月份，中華人民共和國第13屆全國人大常委會，第12次審議通過了，關於修改中華人民共和國《土地管理法》的決定，將於2020年的1月1日起實行。這是中國在新時代堅定不移，全面深化改革的新成果，也是中國土地制度的一次具有里程碑意義的重大調整。自從今年的8月26號通過了《土地管理法》的修改之後，其中的很多突破，引發了社會普遍的關注，現在離新的《土地管理法》正式實施已經不到一週的時間了，那麼究竟這次新《土地管理法》做了些什麼樣的改變，而對於農民來說又有哪些利好的方面呢？
解說：自2015年以來，中國的農村土地制度改革，在33個試點地區取得了明顯成效，也為《土地管理法》的修改奠定了堅實的基礎。新修改的《土地管理法》在土地徵收方面進行了完善，做出了多處創新規定。
宋丁（中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心 主任）： 2015年2月份國家提出來以後，33個全國有33個這樣地方，就採取了，暫停原有的《土地管理法》，中間規定的這麼一個事情，其實當時暫停其實是，對這一次的新的《土地管理法》出臺一個非常重要的實驗期。
解說：農村宅基地是農民安身立命之本，長期以來，宅基地一戶一宅，無償分配，面積法定不得流轉的法律規定，導致農村宅基地大量閒置浪費。33個試點地區在自願有償退出宅基地，宅基地有償使用，下放宅基地審批權限等方面，進行了積極的探索。
宋丁（中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心 主任）：這個實驗期大概是四年半的過程，經過四年半的停止運作，那麼效果已經明顯的出來了，凡是不這樣執行的，不執行原有的這樣方式，當地的農民都非常的認同。他也期盼有更好的，那麼在原有的《土地管理法》基礎之上，它停止以後，那麼我在新的推出以後，它更適應農民的這樣一種方向。我覺得這一次實驗，經過四年半的運作以後，到現在到2019年的8月份，正式推出以後，就正式的公佈以後，我認為它達到了四年半以前這樣一個實驗的效果。
解說：新《土地管理法》取消了多年來集體建設用地不能直接進入市場流轉的二元體制，為城鄉一體化發展掃除了制度性的障礙。對於農民來說，集體經營性建設用地入市，有利於增加農民的收入，保障農民的權益。對房地產市場來說，集體經營性土地的入市，也為部分房企創造了加速擴張的機會。
宋丁（中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心 主任）：我認為，這次新的土地法，一個最大的變化就是把這種土地二元的結構，大大的一個壓縮了。並且從目前來講，並沒有完全就消除，我們國家還是兩種土地，但是在這一次的整個管理法的推出中間的話，我們看到對國家徵地，國家對於土地權益方面大大的壓縮了，反倒對集體土地的進入市場，給予了很大的一個支持。那麼我們在可預見的未來，它可能會日益接近，甚至到一個時間點上，我們看到國家沒有二元法了，就是一元法，所以我覺得這是一個非常大的轉變。
解說：首先，在徵地方面，改革了徵地程序。新修改的《土地管理法》要求政府在徵地之前，開展土地狀況調查、信息公示，還要與被徵地農民協商，必要時組織召開聽證會，與農民簽訂協議後，才能提出辦理徵地申請，辦理徵地的審批手續，這極大地保護了農民的利益。
戴欣明（中國城市運營和商業地產管理研究中心 主任）：如果說農村的建設用地、經營性土地，可以進行轉讓的話。你會發現會把整個的土地市場進行一個新的佈局，那麼會讓很多的，原來不能流轉的土地，不能進入市場的土地，那麼這一次就直接可以進入到市場了。並且它最重要的一點是可以轉讓，那我們在轉讓當中的話，它實際上變成是一個商品了。並且這種轉讓的這種概念，我倒認為應該很像我們城鎮裡的舊改，唯一不同的就是它不能作為房地產用地。
解說：中國的集體土地大約2/3是由村小組組成，其餘為行政村所有。按照農業部經管司的統計，到2013年屬於村小組的土地佔51.5%，屬於鄉鎮集體經營組織的佔7.3%，剩下的41%屬於行政村所有。
宋丁（中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心 主任）：知道農村最大的資產就是土地資產，但是過去我們在過去的《土地管理法》裡面，農村集體土地，它是沒有市場化的，凡是農村的建設用地、農村的耕地、農村的林地、農村的宅基地、農村的邊坡角等等土地，它都處在非市場狀態，它就沒有辦法實現資產的增值。它只能是簡單的農業生產的這樣一個最簡單的產業鏈，所以說，農民靠農村土地不能交易，不能入市的農村土地來去生產經營，他沒有辦法完成他的所謂農民致富的這樣一個宏偉前景。我覺得這一次就拉開一道巨大的口子，至少建設用地，農村建設用地，它是可以直接入市的，給農民一個巨大的選擇。
主持人：2019年2月，中央1號文件明確提出，嚴守18億畝耕地紅線，全面落實永久基本農田特殊保護制度，確保永久基本農田保持在15.46億畝以上。新修改的《土地管理法》進一步加大了對耕地的保護，明確提出國家實行永久基本農田保護制度，並明確五類應當根據土地利用總體規劃，劃為永久基本農田的耕地。值得一提的是，新修改的《土地管理法》，把原來的基本農田全部改成了永久基本農田，這個修改不是簡單的文字修改，而是理念的重大轉變。用網上的一個時髦的話來說，就是從基本農田到永久基本農田，實現了對基本農田保護的2.0版。這樣的修改，體現了對基本農田永久保護的價值理念。
解說：新版《土地管理法》允許集體土地直接入市，並可二次轉讓，互換或者抵押。改革土地徵收制度，明確土地徵收的公共利益範圍，提高徵收補償標準，通過徵地批前公告，落實知情權，參與權和監督權。完善農村宅基地制度，在原來一戶一宅的基礎上，增加宅基地戶有所居的規定，下放宅基地審批權限，明確農村村民住宅建設由鄉鎮人民政府審批。
戴欣明（中國城市運營和商業地產管理研究中心 主任）：之前的話，你可能因為沒有資本價值，你又不能去抵押，你又不能去轉讓。所以說，大家談價格，是沒有談的餘地的，或者說，農民手上的這種地，在開發商手上這種地價值是非常之低的。所以說，沒有談判權，你就沒有更多的議價權。所以說，現在已經做一個比較系統的、全面的這樣一個整理，那麼，對於整個農民，特別是股份公司為代表的，這樣的農民的利益，可以在很多情況下得到一個比較這種公平的，和市場有個參照的，這樣的一個評判。那比如說，土地的價格，周邊的價格可能說，一畝地可能是50萬，那我們認為，農民那麼認為，村民說不行，我們認為可能是100萬比較合適，那好了，100萬的一畝地的價格還真有人要，那這個就可以了。
解說：在宅基地方面，本次修改在原來一戶一宅的基礎上增加了戶有所居的規定。同時，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閒置宅基地和閒置住宅。此前備受城市居民關注的，城裡人能否去農村買宅基地相關問題，從目前新版的《土地管理法》來看，依然是不被允許的。
戴欣明（中國城市運營和商業地產管理研究中心 主任）：目前，對於新的《土地管理法》當中，對於宅基地這一塊的明確規定，實際上要比以前更加嚴厲了。基本上屬於禁止城市人到農村進行買賣宅基地，因為要保證宅基地作為農民的命根子，作為它的最終的這種居住的一個空間。實際上，對於這方面，這種保障是非常之巨大的。所以說，如果說宅基地，再放寬了，讓很多城市人可以去買，或者是某些機構可以去買的話，你會發現整個的市場就相當之混亂了。它甚至對於整個房地產市場，都會有衝擊，所以說，目前的宅基地在新的法律法規當中，還是禁止買賣的。
解說：農民變成市民，真正實現城市化是一個漫長的過程，在整個過程中，我們要有足夠的耐心。如果農民不願意退出宅基地，地方政府不能強迫其退出，宅基地的退出必須是在自願有償的基礎上。
宋丁（中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心 主任）：就是大大的限制了國家徵地中的一些過去的完全沒有約束的這樣一個情況，我覺得這是一個徵地的這部分。三塊地裡的，第二塊地就是集體建設用地的入市，這是最大限度給到了農村方面的一個最大的寬鬆，這是第二塊。第三塊就是宅基地，那麼現在宅基地的話，現在也是最大限度的給農民一個好的靈活，比如說你已經到別的地方工作了，那麼你在家鄉這塊兒地，那麼你可以根據你的意願，你可以把它轉讓給別人，這個口子開了，但是這個文件裡特別強調，農民的土地的轉讓一定要經過農民的自願，不能強迫，這是做了一個規定，因為以往有強迫的現象。所以這一次明確規定，一定是尊重農民的自己意願。
主持人：專家認為，修改後的《土地管理法》，賦予了農民對集體建設用地的自主權，給集體建設用地進入土地市場增加了流動性，從而為農村經濟發展，包括投融資，提供了強有力的支持。農村集體經營性建設用地，在市場中流轉的過程中，土地的真實市場價格會顯現，完善的市場機制會讓土地的價值理性增長或迴歸，而理性的土地價格，又有利於形成工商實業的成本優勢。
官網：
動能智庫-戴欣明工作室：
www.daixinming.com
中國城市開發網：
www.cnud.net.cn
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