一場疫情突兀來襲，影響波及各行各業，房地產行業亦不例外。
一方面，宅家生活讓人們對居住有了深層次的思考。“後疫情時代”，居住的安全性、舒適性、健康性開始影響著人們未來的購房邏輯；另一方面，在項目工程的暫停，線下銷售的關閉，銷售回款下降等多種因素下，房地產企業多方承壓。
隨著疫情帶給整個房地產行業的新思考，開發商的新一輪洗牌在加速，消費者對產品服務的創新升級需求呼之欲出。
那麼，疫情對房地產行業影響到底有多大？整個行業又將發生哪些變化？什麼樣的企業能在危機中找到機會，從疫情中脫穎而出？何謂好房子？好房子的標準又會發生哪些變化？
近日，《中國建設報》獨家專訪清華大學建築學院可持續住區研究中心（CSC）聯合主任孔鵬，對當下行業熱點、焦點話題進行深度剖析，探討房地產行業如何進行價值重塑。
清華大學建築學院可持續住區研究中心（CSC）聯合主任 孔鵬
談風險：資金風險不是簡單的現金流概念
從數據來看，一季度整個房地產行業處於下行階段。在這樣的環境下，房地產行業的風險問題成為關注焦點。
在孔鵬看來，房地產行業目前最大風險是企業資金風險。
“資金風險不是簡單的現金流概念。”他強調，現金流就是有入有出，只要入大於出，就是正向現金流，企業就可以正常運轉。但在疫情防控的特殊時期，一切都按了暫停鍵，在此前提下，企業的健康度應該用庫存現金是否能夠覆蓋企業固定成本來計算。孔鵬指出，長期以來，房地產行業發展主要通過高負債、高週轉來實現，在當前形勢下，負債較高、庫存現金較少的房地產企業風險非常大。
近期房企年報集中披露，其中多家房企提到要降負債。孔鵬對《中國建設報》分析認為，靠一個遠期降負債的目標很難緩解眼前壓力，因為眼前壓力不僅僅是負債率高低，而是還債的錢從哪裡來？在銷售暫停的大環境下，貸新還舊的路徑也被暫停，結果就是負債依然高企，這正是目前的核心風險。企業意識到風險是好事，但關鍵是如何落實到行動上，這是比較難的。
那麼，未來房企應該採取哪些措施來實現今年發展目標？以及如何規避風險來實現可持續的穩定發展？
在孔鵬看來，最重要的是合理排布目標。“從當前整個宏觀態勢分析，在重啟鍵還未完全開啟的情況下，企業定太高的目標並不現實，所以當前，面對現實、評估現狀對企業來說很重要，而不是固守著原來的目標，刻舟求劍。”
他對《中國建設報》補充說道，疫情之下，外部經濟大環境的變化對所有企業來說都是公平的，面臨的困難是相同的。那麼，在相同困難下，企業健康度就會得到檢驗，身體健康的就能扛過去。所以對企業來說，這個階段應該認清形勢，調整目標，評估自身條件，然後再製定相應的發展戰略。
談形勢：持中性偏樂觀態度
談及市場情況，孔鵬認為，房地產市場是以剛需和剛性改善型需求為主的市場，前期暫停不等於消失。從數據和微觀觀察來看，現在房地產行業已經開始復甦。
“房地產行業在某些維度上雖然已經開始復甦，但是離大規模生產、開發、銷售等還需一段時間，這與疫情以及經濟流通控制相關，”孔鵬坦言，“短期來看，恢復到正常狀態比較難，因為對於大宗交易來說，人們總要到線下去看，要做線下溝通。”
目前，低密度中高端住宅的需求在逐步釋放，甚至是“一房難求”，孔鵬補充道，“人們會有‘要能有個帶院子的房子該多好，不用一直宅在家，還能出去透透氣’的想法。”他對《中國建設報》續稱，目前在北京，一些低密度改善性樓盤的銷售情況和預訂情況都是不錯的，這是近年來不多見的情況。
“疫情給了老百姓做減法的思考時間和空間。其實觀察這幾月自己以及身邊的人就可以發現，每天必須做的事就是對你或周圍人最重要的需求，這些才是生活的必須消費，剩下的都可以做減法，就像人的發展和成長過程一樣，從出生就一直在做加法，而現在終於給了我們一次機會，用減法的方式做思考，同理對房地產行業來說也是這個邏輯，如果要用減法的方式思考，該怎麼減？最終，人們會意識到一套好住宅，一套安全健康的房子的重要性。”他對《中國建設報》說。
對於今年房地產行業趨勢和未來形勢，孔鵬表示持中性態度。“談不上樂觀，也談不上悲觀。房地產行業是一個影響廣泛、資金密集且量級巨大的行業，在經濟波動的情況下，房地產行業要力保穩定。”他對《中國建設報》說。
孔鵬補充表示，人們對於房子的需求沒有萎縮，在認知增強的情況下，一個行業就不會出現巨大的塌方式變化，因此困難是暫時的。在疫情不斷得到控制的條件下，對未來房地產行業發展持中性偏樂觀的態度。
談轉型：當故事看，只是成本；當事業看，就是價值
目前，無論是頭部房企還是中小房企，加快轉型已成燎原之勢。同時，向數字化、智能化的變革之勢又對房企轉型提出了更高要求，那麼，智能化該如何給企業賦能，使其順利度過轉型期？
在孔鵬看來，這其中最核心的邏輯就是讓智慧科技迴歸價值創造。
他對《中國建設報》表示，“在理論構建、技術產品研發、項目試點、對外宣傳推廣這四個維度上，我們已經進行了四五年的研究。研究中，我發現一個很典型的問題，就是很多做法只是一種炫技，聽上去覺得很高大上，而大多數老百姓以及政府並不瞭解。”
“所以它會以技術出頭，以技術結尾，”孔鵬續稱，“大家都不明白，投入了那麼多成本，購買了這麼多高大上的技術，到底為什麼？所以，不能為了技術而技術，就像當年瓦特發明了蒸汽機，它之所以改變了生產力，是因為它最終讓紡織廠的效率提升了10倍，是它讓火車出現了，讓運力提升了百倍，最終還是要為實體世界創造真正的價值。”
那麼，該如何破題？孔鵬對《中國建設報》說：“最核心的就是做好兩件事。第一，所有科技相關企業要想辦法去證明技術是能夠創造真正價值的，而不是為了炫技。第二，從資本和政府維度去看，初級階段投入了高成本，但結果不一定是好的，但是任何新技術的產生都會經歷這樣一個階段，所以需要的應該是風險投資和政府鼓勵，雖然今天成本高，但明天成本會下降，量也會增加。”
對於房地產傳統企業，要考慮的是什麼？他分析表示，“要打開胸懷去接受這些事情，誰能看到價值，誰去擁抱價值，誰就能實現轉型，並且一定要關注行業趨勢的變化，關注其應用性的變化，關注它的價值創造，並且在適當的時機加入這個行列當中去。”
無論是科技創新企業，還是政府金融機構，抑或是使用場景的企業，如果都能夠形成這樣一種認知，才能推動行業發展。孔鵬進一步說道：“我認為現在處於認知正在形成過程中但還沒有達成共識的階段，其中的牛鼻子是什麼？就是要讓科技迴歸價值創造。”
談及房企多元化佈局，在孔鵬看來，切莫“掛羊頭賣狗肉”，還是要實實在在、踏踏實實地做事，無論佈局養老，還是科技、教育，都要真正地潛心進入這個行業，為這個行業創造價值，而不僅僅只是編造了一個故事，背後目的還是為了拿地進行房地產開發。
“如果把它當故事看，它只是成本；如果當做事業看，就是價值。”他對《中國建設報》說道，“如果不斷編新故事，都是增加成本，企業的利潤就會越來越低，如果打造的是核心競爭力和價值，就會帶動主業，多元化才有希望。”
談趨勢：迴歸產品和價值，側重影響需求端
談及對企業未來發展的建議，孔鵬說道，通過此次疫情發現，最重要的還是要有好產品。要把精力和時間從喧囂的廣告宣傳和概念中脫離出來，拿出真真正正創造價值的讓老百姓獲利的好產品，這是企業要深入思考和研究的問題。事實上，越來越多的企業現在強調回歸產品、迴歸價值，這是大勢所趨。
關於政策方面的建議，孔鵬認為政策要助力都市更新。他對《中國建設報》解釋稱，“現在增量房地產開發已進入尾聲，增量越來越少，此次疫情可以發現，老百姓更多的是在已建成的城市空間環境中生活。房地產行業經過30年的發展，第一批蓋出來的房子已經30年了，面臨著更新、改造、數字化升級等，從這個維度上來看，對都市更新的關注度還不夠。”
這其中面臨的難題不少。孔鵬舉例表示，對於老百姓的房子，外立面以及房屋內部的修整誰來負責？有沒有金融槓桿？如果沒有金融槓桿和銀行貸款的支持，企業如何參與實施？
此外，孔鵬建議，政策應該從影響供給向影響需求轉變。因為管理企業是很容易的，現行體制下，政府通過制定制度、法令來管理企業。但是影響需求端卻不易實現。
他舉例稱，就像綠色建築的推廣，17年前的非典過後有一次推廣熱潮，今天公眾又開始關注綠色建築，仔細想來，這中間經歷的十幾年，並沒有太多成效，因為老百姓沒有具體感受到。北歐有一些政策，比如低能耗房子在進行二手房交易時可以繳很低的稅，甚至免稅。這樣一來，老百姓在買房子的時候，就會重點關注房子的健康指數、能耗等指標，在使用的整個過程中，也會不斷進行維護，因為要讓自己的房子保值增值。老百姓覺得好的產品，開發商或者供應商就會投入資本進行研發，這樣才能打造出更好的產品。
他對《中國建設報》補充表示，“因此我有建議政策要往需求端發力，讓老百姓形成更好的消費觀念和消費認知，再以市場促生產，推動生產出更好的產品。”
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