上週土拍周，二手房成交創節後新高，周成交均價踩上了800套/周的小牛市分界線。
如果說百億土拍舉起了廈門樓市的信心，那麼，在一天的狂歡過後，你會發現這個表述或許不完全正確。因為，百億土拍舉起的或許只是廈門島內樓市的信心：新“帝君”誕生+學區陽春，讓土拍後這兩天的島內二手學區房很high。
島外呢？
在島內新項目出現前，島外=廈門樓市，他在2016—2018年幾乎佔據了廈門全部新房市場。即使2019島內時隔3年再有新房供應，島外也分割了廈門新房550億市場的三分之二，這才是廈門樓市真正冷暖的溫度計。
422這場土拍，不只是島內拿出了思明十年磨一劍的寶地。島外也貢獻出了最珍貴的壓箱寶地。
就說翔安這塊地，從地段資源來講，2O20XP01地塊幾乎是翔安版的『外國語央著』。翔安實小升雙十，從一雙外的歷史地位看，規制高過亭北升外國語。翔安的近島優勢、地鐵優勢也都與集美新城旗鼓相當。而且翔安南部新城的規劃配套量級更大，像體育會展新城的一場兩館、翔安機場等大型基建，並且都有明確建成時間。
最終的結果大家也都清楚了。去年419中海vs建發爭集美西亭地塊，這塊地激戰90分鐘163輪，起拍價樓面價2.3萬/平，中海最終以3.1萬/平摘得，本週中海杏林鷺灣已取證入市，高層取證價4.33—4.85萬/平。翔安版激戰激拍129輪，起拍價同樣是2.3萬/平，國貿最終以樓面價2.86萬/平勝出，溢價率24.43%。
在翔安2020XP01地塊的這場土拍中，我們才看了一個真實的廈門新房樓市：
|一|
不算貴的摘得價，
賣方市場以“穩”為重的樓市態度
「1」價值判斷價格：對標集美西亭名校學區地塊
雖然2.86萬/㎡的樓面價稍微超出行業預期，但也並不算貴。其實就這塊地的屬性來說，不應該把它對標周邊『翔安地塊』的價格，而應該對標兩年前建發拿的集美地塊，也就是現在的央著。
在強學區和島外最醇熟新城的光環下，央著27977元/平的樓面價賣出了4萬2的均價，引領集美笑傲全市大盤。這個歷史經驗，也是開發商前策階段對本次翔安地塊的心理期望值。
「2」市場判斷價格：房價陰跌3年的翔安，價格安全度企穩。
2016年起，翔安就開啟了破天荒的高地價時代。3字頭地價帶動房價，在2016-2017年的大行情下跑出了驚人爆發力。然而滿招損，之後南部新城板塊價格陰跌了三年。
回想廈門島外這幾年房價梯度變化，翔安南雖然地價和各大新城核心區齊平，但房價是環島板塊中最後上三萬的。
這三年市場購買力在和賣方拉鋸，才慢慢接納了3字頭房價，目前看，翔安的房價是一個相對穩定的，低泡沫安全價。但凡在翔安市場經歷過這三年盤整的賣方，都會對『看起來肥美』的誘惑，少些激進多點冷靜。
「3」高出價不等於高利潤預期
在疫後百業待興的行情中，開發商拿地的策略，保證“售價、銷售速度”雙安全是土拍出價之道。對深耕廈門市場的房企而言，當下對高利潤追求已不再是第一位。
我們先穿越回2020XP01地塊土拍現場，前52輪此起彼伏的舉牌之後，地價在2.5萬/平時，進入焦灼的決賽局。
用這個公式反推回來看，這說明很多開發商對翔安南的售價安全預判約3.6萬/平左右。
在此後70多輪的舉牌中，變成了國貿和大名城兩家精彩的對角戲。決賽局中只有陽光城在2.72萬/平出價一次，我們可以把他理解為臨時授權的最高價。
最後結果為什麼是2.86萬/平？其實，翔安地塊兩家舉牌對角戲和島內地塊兩家pk的背後邏輯截然不同。
翔安角逐，是房企傳統運營之道的pk，在於深耕市場的產品能力、營銷能力、財務能力等運營層面的pk，特別是國貿地產出價背後的故事，讓我們相信這一場沒有資Ben圍剿的戰爭。評測局通過業內交流來看，最終國貿“高”出價勝出是其對企業自身操盤安全的一種考慮，高出價不等於高利潤預期，對深耕廈門市場的房企而言，未來銷售價格的兌現和銷售速度的安全考量，才是出高價的動力。
|二|
異於島內地塊的眾星拱月，
為何大牌開發商缺席島外地塊競爭
「1」外來大牌是興趣不大嗎？
可能更多原因是上頓還沒吃完。像中海、華潤、融創、保利、萬科、龍湖等，目前島外項目的在售壓貨都比較大，比如曾連續兩年拿過市場第一的龍湖現在的三個熱銷項目總建面就有將近35萬方，所以再給自己點一道『硬菜』的慾望表現不強烈。
在廈大牌開發商的操盤概況
「2」島外五分天下 （馬鑾灣，集美，環東，同安，翔安南），除了集美一枝獨秀外，其他四個區域新房市場的競爭異常激烈。
簡單說，拿下翔安地塊，你的對手不只眼前黑壓壓一片。還有其它各區競品，從遠處朝你開炮。所以繼續加碼島外，讓大牌房企的操盤壓力只增不減，不利於“翻盤”。
「3」別單純用價值維度看這塊地的競拍，企業運營層面對競拍的積極程度，以及企業的出價能力也是主要影響。
現在，誰手上沒砸一兩塊高價地，都不好意思在廈門稱大牌房企。要不要拿地，請先回答：廈門島外還能值多少錢？給你授權能不能賺到錢？區域公司多長時間現金流能回正？
面對集團的靈魂拷問，區域一把手在決策層面默默投了棄權票。
|三|
從翔安2020XP01地塊出讓結果看廈門樓市走勢
土拍過後，地價塵埃落定，這個結果已經不重要的，關鍵是，要能以這個結果為起點，看清未來趨勢。針對次，為避免說教，我們把判斷總結成了以下幾條觀點：
1、對房價的影響
島內托起的信心，整個新房市場必然受益。但是從上面盤點的數據來看大部分開發商島外的存量還是很大的，上半年流速也不是很好，對於下半年預期並不高。雖然近期市場流量普遍會上升，各大售樓處會熱起來，
但是你可以放心的是島外新房價格不會像島內二手學區房價一樣跳漲。2、對樓市的影響
今年是抄底“新房”的機會年，全球印鈔放水，最有效的房產投資在把錢換成流動性好的資產、高估值資產。關於未來大盤走勢、房價走勢，就像之前詳盡分析過的，樓市趨勢整體走向是長期向上的，但是具體時間節點受眾所周知的不確定因素影響我們是無法判斷的。具體可以看全球印鈔，房地產這艘豪華郵輪會被浪打翻，還是水漲船高？
翔安這次土拍結果還是在評測局判斷預期內的，並不是樓市大週期內的節點性影響因素，不會對大週期造成太大的波動，大家不必太擔心。
3、近期買賣二手房的影響
關於賣房：學區旺季加上土拍超熱預期，賣學區房是最好的時機。賣非學區房的具體還是要看個人資金情況做決定。
關於買房：如果你以為島內地價5萬後，就遍地是金子，我們勸你如果只是近期想要投資買房，就要謹防追高。學區剛性需求的當下有合適房子能買就買，畢竟小孩子讀書可等不起撿漏。自住、改善剛性需求的多關注、多方對比標的物，下半年有撿漏機會就抓緊入手。
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