樓市呈現“冰火兩重天”的局面！
一線城市部分樓盤出現“日光盤”、排隊搶購，重點二線城市資產重回價值高低，但是很多三四線城市房價即便下跌也無人問津。
一二線城市是否真的迎來了小陽春？三四線城市為何即便下跌也無人問津？大佬們都如何預測2020年樓市走向？
下文中我們一一展開講述。
01
一二線城市排隊看房，三四線樓市降價無人問津
前段時間不斷爆出新聞，深圳千萬豪宅秒空，北京排隊看房人山人海，上海看房人太多導致限流……
一線城市部分樓盤動輒千萬豪宅秒空，十幾分鍾吸金上億，火爆場面一度讓人覺得樓市是不是真的迎來了小陽春？
甚至有中介以正言詞的說“小陽春從來不會缺席，只會遲到。當你猶豫時，別人已經下定金了”。
一邊是一線城市的“樓市熱”，另一邊卻是三四線城市的“樓市冷”，買不起、賣不出、不敢降。
前段時間肇慶樓市以特價房的形勢降價，115平米的4房，原價86萬，折後價65萬，直降21萬。
海南的陵水，11月份平均房價還是每平米2.9萬元左右，但12月份就降到了2.4萬元，短短一個月均價降了5000元。
熱的熱死，冷的凍死，一面是一二線城市疫情還沒完全過去，樓市就呈現火爆狀況，一面是三四線城市樓市出現下跌現象。
02
樓市呈現“冰火兩重天”，釋放了什麼信號？
千萬別被表象矇蔽了雙眼，首先我們要清楚的是一二線城市部分樓盤出現秒空、排隊看房，並不代表一二線城市所有的樓盤都如此火爆。
其次，三四線樓市不跌個三成都不算跌。
過去兩年，三四線城市的房價飛漲，連一些小縣城房價都接近一萬元了，又數據統計顯示房價過萬的三四線城市已經超過了20座，這樣的房價和三四線城市的收入並不匹配，導致想買的買不起，想賣的又賣不掉。
還有就是各地二線城市的“搶人”戰略，二線城市的基礎設施資源和產業佈局都要明顯優於三四線城市，很多三四線城市的人口，特別是年輕人大多更願意去一二線城市發展，去二線城市購房，分流了部分三四線購房需求。
當三四線城市大量的房子和土地明顯供大於求的狀態時，那麼三四線城市的房價下跌是必然的。
綜上所述，我們應該理性看待一二線樓市呈現回暖跡象，以及部分三四線樓市出現下跌現象。
03
大佬預測2020年樓市走向
疫情的影響，2020年的樓市充滿了變數，房地產行業的大佬們如何預測2020年的樓市走向？
中國恆大董事局主席許家印認為，在國家住房不炒的政策指導下，全國的房地產總的成交量不會下降，房價不會上升，但也不會大跌。
萬科集團董事會主席鬱亮認為，每一次在危機過後，都能獲得一些發展機會，當下最重要的是腳踏實地、心無旁騖地守好自己的本分。在房住不炒、租購併舉的大趨勢下，一是要在人口流入的城市增加各類人才用房，二是要加大老舊小區的改造，三是房地產行業應該為老百姓提供更健康的產品和服務。
碧桂園總裁及執行董事莫斌認為，疫情之下，中國的房地產市場態度是審慎樂觀的，不要以規模論英雄，更多的是追求有利潤的現金流。疫情既是挑戰也是機遇，通過現金流的騰挪空間發揮市場的機遇現金流穩健的同時，增加利潤。
融創中國董事會主席兼執行董事孫宏斌認為，中國經濟恢復比預期要好，估計未來3個月，對經濟影響依然嚴重，疫情持續一段時間還是肯定的，嚴重但不悲觀。中國的地產經過一輪輪調控，行業風險不那麼大了，現在房住不炒、錢不能太多進入地產，這些邏輯沒有變，房地產行業邏輯不變的情況下，大漲大跌都不會出現，這是行業的判斷。
不會大漲也不會大跌，眾多大佬不約而同都是這個觀點。
04
專家建言獻策：房地產政策應“因時而變”
房地產曾經作為國民經濟的支柱產業，不論是從產業帶動性上，還是對城鄉居民生活水平的改善，又或是對地方財政和城市基礎建設的支撐方面，都曾發揮過重要的作用。
那麼針對當下的樓市發展，專家學者們有什麼建議？
中國城市和小城鎮改革發展中心首席經濟學家認為，應該對原有的房地產政策進行調整，至少把“一刀切”的各種政策取消，實行因地制宜的房地產發展政策，例如取消限價、限購等措施，允許有條件的人可以在房地產低谷時期購買相對低價的住房。
當前政策要點是促進就業，只有收入穩定增長，才有可能帶動消費，只有就業穩定，才可以考慮定居問題。定居是房地產置業的前提，而對於房地產行業來說，不是是否刺激的問題，而是對原有政策適度調整。
對人口流入地區和房價過高的城市，可以通過各項措施取消原來的限制，在都市圈和城市群，可以在中心城市周邊的中小城市和小城鎮，建設適合中低收入人口的居住區，提供與中低收入人口收入水平相應的商品房。同時適度建設基礎設施和公共服務設施，加強都市圈城市間軌道交通建設，方便居民在居住地和中心城市的就業通勤。
植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平認為，房地產依然是國民經濟的重要組成部分，保守估計，2019年房地產業對GDP的直接貢獻可能達到8%左右，加上與之相關的上下游產業，其貢獻可能達到25%左右。因此，在世界經濟衰退的巨大壓力之下，繼續維持嚴控需求和供給的政策是過時的，房地產政策應“因時而變”。
當前在“房住不炒”的前提下，給予房地產行業和市場以必要和合理的政策支持。
在供給端，應支持放棄的合理融資需求。在不抽貸、斷貸和壓貸的同時，還要允許部分受疫情影響較大的房企延期還貸，辦理貸款展期，調整企業還款計劃，以緩解銷售萎縮對房企資金鍊的衝擊。
從需求端來看，當下有必要適當調整政策，合理支持剛需和改善型需求。在疫情之下整體市場的實際情況已有明顯變化，需求增長放緩甚至收縮，已經沒有必要繼續實施十分嚴格的限購、限貸、限售和限價等控制需求和供給的政策，應該根據實際情況適當調整政策。如一些一二線城市可以適當放鬆限購，便利購置改善型的第二套房；首套房和第二套房首付比例可以適當調降。
實事求是是政策的靈魂，政策必須從實際出發。不能機械地認為這種政策調整又是在走強力刺激經濟的老路。房地產政策“因時而變”並非是放棄“房住不炒”政策，而是在經濟運行面臨巨大壓力的情況下，按照“因城施策”的要求，加大力度支持剛需和改善型需求。
05
結語
未來的樓市走勢如何？
經濟學家馬光遠給出過“21字”忠告：過去20年，寧可錯，不可錯過；未來寧可錯過，不可錯。
中國最缺的是房子，但最不缺的也是房子。
目前看來，房價一飛沖天，不太可能；趴著不動，也不現實。
《連平：房地產政策是否可以變變》 中國金融信息中心
《疫後樓市的走向，馮侖的預言可能成真！》 頂尖老闆思維
《三四線城市已經開跌！》 櫻桃大房子
《許家印、鬱亮、莫斌、孫宏斌等12位房企大佬對2020年樓市做了哪些預判？》 丁祖昱評樓市
《李鐵：應該放鬆房地產調控來刺激經濟復甦嗎？》 財經E法
《大部分三四線樓市的現狀和痛點：買不起、賣不出、不敢降》 品房網
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