東莞，一座被寄予厚望的新一線城市，正在快速向“超大城市”邁進。
流動人口減少，大量高學歷人才湧入的東莞
早在2018年，廣東省人口發展規劃就把東莞定位為特大城市，並預計到2020 年人口規模將接近1000 萬，按照發展趨勢，2年時間預計有上百萬人口流入東莞，根據主城區人口占比情況，有近40萬人口將流入。
同一年，東莞《東莞市中心城區近期建設規劃（2016-2020年）》提出中心城區範圍主要包括莞城、東城、南城、萬江4個街道，城區片區的協調範圍包括中心城區、高埗鎮、石碣鎮。東莞中心城區打造高品質生態宜居“首善之區”，至2020年的常住人口規模達135萬人。
騰籠換鳥，產業升級。東莞正在迎接大量人才湧入，特別是近年倡導“強心”戰略下的主城區，隨之而來的是居住需求日益旺盛，供應告急，房價走高，剛需族不斷外溢。
價格窪地大受青睞，銷冠盤來自泛城區
在剛剛過去的2019年，銷冠盤就來自近年被劃入城區片區的高埗。萬科第五城這個明星盤，年度銷售超2000套。
整個高埗這一年共售出2394套新房，幾乎僅靠萬科第五城一盤支撐，單盤銷售套數佔據全鎮的91%。而放大到整個城區片區，平均每成交3套，便有一套來自萬科第五城。
該盤2018年10月首次開盤，均價為14000-17000元/平，隨後均價攀至18500元/平，卻未能客戶搶購熱情。項目2019年10月份已售罄，一年走貨超2000套，客戶主要為城區客戶。
從城區概念而言，“1”字頭的萬科第五城實屬難得，對於在市場上佔據主導力量的剛需購房者來說十分友好。該項目距天寶地鐵站、東城萬達等都只需要10分鐘的車程。除此之外，去往南城中心國貿城也僅僅只需要19分鐘。因為距離各大主城區都很近，已成交的客戶中，有8成以上是居住、生活在中心城區的。
近些年，隨著東莞城市化進程不斷加快，中心城區土地資源日益稀缺，開發已趨於飽和，住宅供應緊張，房價日益高企，購房者不斷外溢，中心城區外擴已成必然。
城區供應告急，剛需族加速外溢
自2018年至今，東莞商住地供需持續下滑。東莞商住用地供應日趨緊張，加上人口基數龐大，住房的供需矛盾也將持續加大。
2019年東莞商品房住宅供應面積為435.1萬㎡，連續3年縮減。成交與供應的缺口進一步擴大，（成交套數-供應套數）已經超過1萬套，供小於求，進而房價穩步上升。
據研究機構數據顯示：截止1月底東莞一手住宅庫存面積約為368萬㎡，按6個月平均去化速度計算，去庫存的時間為7.6個月。可預計受市場供應減少和疫情疊加的影響下，東莞樓市庫存預警信號強烈。
與此同時，東莞中心城區人口正在爆炸式增長，城區的房價也在不斷上漲。如今的傳統四大城區，洋房均價都在2.5-3.5萬之間。
未來一段時期，東莞城區商品房供需矛盾仍將處於持續緊張且更加激烈的態勢。業內人士分析認為，隨著可供開發利用的土地越來越少，中心城區住宅供應緊缺的現象將長期存在，房價將日益高企，越來越多的剛需族走出城區，加速外溢至泛城區，甚至蔓延到全城。
灣區東莞，樓市進入品牌時代
受粵港澳大灣區、濱海灣新區等規劃利好刺激，東莞樓市受到來自多方的關注，包括各大品牌開發商，也包括各方購房者，交投熱烈，供不應求。
放眼東莞，遍佈全市的品牌樓盤，匯聚全國各地品牌房企，東莞樓市進入品牌時代。
2014至2018年，是東莞樓市的高光時刻，房價上升118%。其中超50家外來房企通過各種渠道拿地入駐東莞。
2019年美的置業、鵬瑞集團、首創置業、深圳天健等4家房企通過招拍掛首次進駐東莞市場。另外值得一提的是，由於深圳可開發用地逐年減少、成本較高且東莞毗鄰深圳，2019年深企紛紛加碼搶佔一級市場，萬科、金地、鵬瑞等8家深企共計斬獲14宗商住地。
2019年成交前三名的開發商均為百強房企，分別是萬科、碧桂園、金地。
最近，各地復工企業不斷增多，樓市也吹響了復工復產的集結號。2月的最後一週，樓市成交回升明顯，麻涌以成交56套（3723㎡）位居榜首，其次是石碣成交38套（2043㎡），第三名的是黃江，成交35套（3364㎡）。
可見，前三名的無一來自主城區，反而是分佈在全市的幾大片區的鎮街。麻涌屬於水鄉片區、臨廣片區，石碣屬於泛城區，黃江歸屬臨深片區。
臨廣片區這幾年隨著廣州的東進南拓，以及穗莞深城際即將開通，東莞水鄉新城正在快速崛起，樓市氛圍也越來越火熱，未來也有望享受到廣州的資源外溢。品牌開發商也早早“佔位”，如麻涌就已匯聚萬科、恆大、碧桂園、保利、招商等大品牌。
隨著後疫情時代的到來，人們的生活也已逐步回到正軌，看房的人也逐漸增多。而東莞當前最熱門的幾個區域無非是以麻涌為代表的水鄉新城片區、以及松山湖片區。因為對於剛需而言，水鄉目前仍處在價格窪地，但未來發展空間巨大，有望成為價值高地。而松山湖片區長期以來都是置業熱門區域，對於部分資金寬裕的購房者而言，是非常好的選擇。
今年5月，萬科在麻涌的新項目——珠江萬科城，將推出建面約75-95㎡的三房。“地鐵+城軌+親子社區+舒適三房”的四大亮點，相信就足以讓不少人心動了。更重要的是，75㎡的產品還做到了三房，絕對適合預算不多，又想安家的市民。
“萬碧”深耕東莞多年，2019年合佔38%的市場份額，“寡頭”效應明顯。據瞭解，萬科今年在麻涌將重磅推出全新項目-萬科江灣花園，主打剛需洋房產品，或將再造一次高埗萬科第五城銷售傳奇。
閱讀更多 南唐子 的文章
關鍵字: 伴隨成長的中國味品牌 城區 萬科集團
