廈門樓市暴跌，下一個會是誰？2018-08-06 廈門房價這回再領風騷，不過不是漲幅，而是跌幅。報道稱，廈門地價相比2016年已經腰斬了！2016年的地王有的不敢開盤，有的只能揮淚虧本甩賣。相比2017年3月高峰期，島內每平米已經下降了1萬-1.5萬/平米，島外下跌6000-1萬元/平米。廈門現在房價但凡不降到2016年10月份的價格，就別想成交，高位衝進去的投資客，因經歷著煎熬，大套的都要虧上百萬，小套的至少五十萬，但因為限售又不能割肉。廈門房價怎麼了，這個一度領漲全國、作為二線城市一線房價的昨日明星，昨天排隊買房的人現在排隊賣房。昨天上漲的理由突然一掃而飛，今天大家都在反覆問：還會不會下跌？還會不會下跌，就要看下跌的理由還存不存在！圖，中國主要城市租金回報率2018年5月14日，社科院城市所發佈了房地產藍皮書《中國房地產發展報告2018》。報告顯示，2018年1月廈門的住房價格中位數達到了每平方米3.7萬多元，已經超過了一線城市廣州，杭州、南京、天津的住房價格中位數是每平方米2.8萬多元，與廣州只有每平方米一兩百元的差距。該藍皮書還發出警告，由於一線城市房價增速持續低於二三四線城市，一線城市與二三四線城市的價差將有所縮小。很多二三線城市房價上升過快已具有巨大風險。為此，購房者應注意規避追高。事實上，在經歷了去年至今的新一輪二三線城市上漲後，很多城市的租售比遠超一線城市。房價與租金比超過一線城市的還有廊坊，達到了883。惠州、石家莊、合肥、南京分別為844、824、746、653。與此同時，一線城市在經歷了一年多的調整之後，上海該比例為644，深圳為627，廣州為600，北京為594。而國際房價與租金比例一般在200-300，中國城市一般都遠超300的比值。簡單計算，一線城市房價與租金比值最低的北京，租金回本年限為50年，年租金收益率約為2%。而像廈門、合肥等二線城市房價與租金之比更是在北京之上，收益率則更低。上表中，租金回報年限越大的廈門和廊坊就是目前跌幅最大的城市。與其說是房價下跌，不如說是價值正在迴歸理性。這個價值就是租金回報！看到上面這張圖，大家也就明白為什麼老師最近只佈局租金回報率高的房產，比如北京的商住公寓回報率3%，西安酒店式公寓回報率5%，天津帶學區的loft回報率4%，蓬萊租金抵月供的酒店公寓回報率6%，南通小戶型精裝酒店公寓回報率10%，跟表中數據對此，回報率遠遠超過上述這些城市。中國樓市已經全面開始了風格轉換，這個轉化就是投資房產從租金跟房價成反比徹底轉變為租金跟房價成正比，高租金房產迎來了歷史性良機。這個結論更清晰的體現在2018年五月七日人民日報發表文章《北京房市：價跌租漲背後》，用租售比衡量了北京樓市，給出了北京樓市乃至全國樓市的未來發展方向。人民日報指出：“未來整個房地產市場將會呈現迴歸理性的趨勢，房地產炒房現象會降低，逐步迴歸居住屬性，租金在房地產收益中的地位將提升，這是房地產市場的大趨勢。”人民日報著重說：“租售比提升。所謂租售比，簡言之即是房屋租金與售價的比例，具體指的是每平方米建築面積的月租金與每平方米建築面積的房價之間的比值。2010年，國土資源部公佈的《中國城市地價狀況2009》中，首次提到了與租售比相似的“租價比”概念。計算方式是，一套房子的租價比=出租價格（一年）/房價（不含裝修與稅費）。和美日等一些國家的大都市相比，我國一線城市的租售比明顯處於較低水平。”人民日報繼續說：“北京整體租售比曾達到1：806，這意味著，一套房子需出租滿67年才能賺回買房的總價。長期以來，北上廣深等一線城市租售比持續偏低。像北京這種大都市，租售比在1：200~1：300是比較正常的。但實際上，已經低於1：600，這是不太正常的現象。”人民日報最後說：“造成這種現象的原因何在？有分析人士認為，落戶、入學資格等隱形福利附著在住房上，導致房價不正常上升。不過，隨著，購租同權政策的落實，這一因素將不復存在。”人民日報的文章清楚的說明“租金在房地產收益中的地位將提升，這是房地產市場的大趨勢。其實就是指明瞭中國房地產未來的發展趨勢，那就是租金回報率就是衡量房價高低的核心指標。
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