6月25日下午，市場傳言全國棚改叫停，市場一陣驚慌。
棚改變局消息影響最大的是房地產企業，特別是佈局三四線城市比重較大的房地產企業。26日，房地產及相關的鋼鐵、水泥板塊出現了較大跌幅。
房地產個股嚇出一身冷汗……
棚改“一刀切”是真的嗎？三四線房價會大跌？見聞君為大家梳理了一下，真相是這樣的……
01
國開行獨家回應傳言
25日下午開始，“全國棚改一刀切 全部叫停”的說法在微博與各大微信群流傳。
隨後，市場又傳來“國開行棚改項目合同審批權收歸總行，今年將以實物安置為主”等多個不同版本。
對此，國家開發銀行新聞辦公室獨家向華爾街見聞“看政策”欄目透露：今年以來，開發銀行嚴格執行國家有關棚改政策，在國務院相關部委指導下，配合地方政府依法合規開展棚改融資工作。
具體開展到什麼程度呢？國開行給了一個數據，截至5月末，國開行今年發放棚改貨幣貸款4369億元，有力支持了棚改續建及2018年580萬套新開工項目建設。
華爾街見聞進一步瞭解到，從今年年初開始，地方棚改辦和國開行的合同審批權就已經上移，執行口徑為：新增項目謹慎受理，存量項目仍舊執行，但也要視具體情況來區分。此外，部分地方國開行易地扶貧搬遷已經全部暫停，棚改項目審核權限也已做了調整，預計新增項目審核會相對嚴格。
值得注意的是，今日國開行表態中，提及發放棚改貨幣貸款支持2018年580萬套新開工項目建設，但這一580萬套中，已開工和未開工的項目，是否未來有區別對待的政策變化，國開行並未說明，尚有待於進一步觀察地方執行的情況及差異。
02
實物安置早已有之
對於市場傳言的“實物安置為主”，國開行表態中並沒有直接回應。
據中信建投房地產分析師陳慎表示，安置方式轉變在部分區域早已有之。
個別區域貨幣化安置比例將有所下降，這在山東、湖南、江西等地區政策方面早有體現：
山東已取消棚改貨幣化安置獎勵，湖南採取差異化棚改安置方式，針對房價上漲壓力較大的市縣取消貨幣化安置優惠，江西同樣針對供需矛盾突出的市縣要求加大實物安置力度。
華創地產袁豪團隊也認為，實物安置比例會增加、而貨幣化比例會下降，這也在年初的預期之內。
實物安置部分可能越來越多，而推動房價的是棚改貨幣化部分，這部分可能會下降，由於過去三年的去庫存政策以及棚改貨幣化的推進，很多三四線城市的庫存已經下降的比較低，常州、岳陽、泰安等地都只有5個月上下的庫存，所以年初從政府透露出來的信號就是棚改貨幣化比例會下降。
岳陽棚改資金早在今年1月就停止發放了，並且也在逐步由實物安置替代貨幣化安置的情況出現。
03
收緊PSL是大勢所趨
棚改總投資額主要由三大政策性銀行提供，其中又以國開行和農發行為主，抵押補充貸款（PSL）則是政策性銀行發放棚改貸款的主要途徑。
華爾街見聞“看政策”欄目評論稱，“從本質上而言，PSL就是作為基礎貨幣的創新投放機制而出現的，而且是對傳統基礎貨幣投放機制（例如降準）的替代，在本輪降準之後，PSL作為基礎投放貨幣的作用下降了，收緊PSL亦是大勢所趨，將會對棚改貨幣化產生影響，金融機構今後對此類項目的操作，也將會越來越謹慎。”
事實上，今年三四線城市棚改對房地產市場的邊際貢獻下降也是在市場預期之內的。
中信建投房地產分析師陳慎表示，2018年棚改將淡出焦點，在於棚改總量減少（609萬套到580萬套），以及棚改貨幣化比重的下降（從60%的高點回落），而且我們在去年提出，在區域去庫存任務階段性完成後，棚改貨幣化的意義也將減弱，這點並未超出市場預期。
陳慎強調，棚改作為民生大計仍將一以貫之，即使總量收縮，也將平穩有序地進行。
04
對三四線房價有何影響？
這一輪三四線城市房價上漲，貨幣化棚改可謂“功不可沒”。
在貨幣化安置中誕生的手持大量現金的“拆二代”，是助推中國三、四線城市房價上漲的重要因素。
那麼，棚改變局將會對三四線城市房地產市場產生什麼樣的影響？
申萬宏源宏觀李一民指出，在PSL明顯收嚴後的2-3個月開始，會顯現出對房地產投資的壓力，對三四線城市銷售、房地產開發投資會形成壓力。
華創地產袁豪團隊則表示，他們調研的三四線城市的樓盤的拆遷戶佔比從2017年的20%左右下降至2018年的10%左右，棚改貨幣化安置比例的下降也並沒有快速讓這些城市的銷量下跌，成交表現依然活躍，主要原因在棚改貨幣化去庫存之後的城市需求激活。
中信建投房地產分析師陳慎也認為，棚改貨幣化的啟動帶來三四線城市庫存結構難得的緩解，我們統計全國重點80大城市的庫存較歷史高點下降了近30%。其實除了棚改需求，更需要關注的是各線城市市場的內生需求也迸發，三四線城市調研顯示80%需求是來自於本地改善性需求和周邊縣鎮城鎮化，低庫存疊加流動性的持續改善，更多城市需求對於棚改的依賴度是有所降低的。
來源：華爾街見聞（ID：wallstreetcn），文中觀點不構成投資建議。
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