疫情期間，萬達集團為廣場商戶減免租金和物業費超40億元，此後多家購物中心宣佈減免租金，多地政府也出臺緩解中小企業生產經營困難的政策措施，鼓勵對中小微租戶減免租金。但經營性用房和家庭居住用房畢竟有別，那麼，疫情期間，承租人以疫情為由可以要求房東減免租金嗎？本期推送聚焦疫情下房屋租金能否減免的問題，整理既往相關裁判規則和實務觀點，供讀者參考。
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權威解答
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6.鼓勵地方政府出臺相關財政扶持政策。充分發揮本級中小企業發展專項資金的作用，有條件的地方可以設立專項紓困資金，加大對受疫情影響嚴重中小企業的支持。鼓勵各地結合本地中小企業受疫情影響實際情況，依法依規減免稅款和行政事業性收費，推動出臺減免物業租金、階段性緩繳或適當返還社會保險費、延期繳納稅款、降低生產要素成本、加大企業職工技能培訓補貼和穩崗獎勵等財政支持政策，切實減輕中小企業成本負擔。已出臺相關政策的地區，要加強部門協調，推動儘快落地見效。
16.發揮中小企業公共服務平臺作用。充分發揮國家和省級中小企業公共服務示範平臺以及各地中小企業公共服務平臺網絡作用，為中小企業提供優質高效的線上服務。引導各地中小企業公共服務平臺網絡通過開設專欄等形式及時梳理各項惠企支持政策，開展中小企業疫情防控支持政策諮詢解讀等專項服務。鼓勵國家和省級小型微型企業創業創新示範基地、享受過財政支持政策的創新創業特色載體等在疫情期間適當減免或延期收取中小企業的租金、物業管理和其他費用，支持企業創新發展。
——《工業和信息化部關於應對新型冠狀病毒肺炎疫情幫助中小企業復工復產共渡難關有關工作的通知》（工信明電〔2020〕14號 ）
當前我國發生了新型冠狀病毒感染肺炎疫情這一突發公共衛生事件。為了保護公眾健康，政府也採取了相應疫情防控措施。對於因此不能履行合同的當事人來說，屬於不能預見、不能避免並不能克服的不可抗力。根據合同法的相關規定，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。
——全國人大常委會法工委發言人、研究室主任臧鐵偉2020年2月10日答記者問（摘自《企業因疫情不能正常履行合同怎麼辦？全國人大常委會法工委發言人臧鐵偉說法律有相應規定》，來源：中國人大網，發佈日期：2020年2月10日）
法信 ·裁判規則
1.房屋租賃合同履行中因“非典”疫情所產生的租金爭議，可適用情勢變更原則減免相應租金——合肥東方室內裝飾集團家庭裝飾工程部訴合肥市三河亞美大酒店房屋租賃合同糾紛案
案例要旨：房屋租賃合同履行過程中發生的“非典”疫情繫雙方當事人訂立合同時均無法預見的，不屬於通常意義上的商業風險，雙方對因“非典”所產生的損失均不具有過錯，可適用情勢變更原則重新分配雙方的利益和風險，減免相應租金。
案例來源：《民法案例教程》，陳佳、戴景月主編，中國民主法制出版社2015年9月
2.承租人應政府部門防治“非典”的要求而停業，根據公平原則，停業期間的房租應免除——上海拍譜娛樂有限公司與上海新黃浦(集團)有限責任公司房屋租賃合同糾紛上訴案
案例要旨：我國2003年發生的“非典”疫情眾所周知，疫情期間娛樂行業響應政府部門防治“非典”的要求而停業也是公知的事實，根據公平原則，從事娛樂行業的承租人在“非典停業期間的租金應免除。
案號：（2004）滬二中民二（民）終字第354號
審理法院：上海市第二中級人民法院
3.因“非典”停業而要求免除租金，“非典”後出租人未追索租賃費，雙方仍繼續履行合同，可認定減免租賃費成立——王文潮與新昌縣興茂飲食服務有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案
案例要旨：承租人依據當地文化主管部門的規定,“非典”期間停止營業，其要求免除此期間的租金是合理的,結合“非典”後承租人均按期履行給付租金義務,雙方仍繼續履行合同,出租人也未立即追索“非典”期間租賃款等情況，認定出租人同意減免租賃費用符合情理。
案號：（2008）紹中民一終字第143號
審理法院：紹興市中級人民法院
4.出租人相關會議紀要明確免收“非典”期間相應租金的，出租人應自覺履行免租承諾——廈門海滄臺商投資區管理委員會與廈門七彩谷實業有限公司土地租賃合同糾紛案
案例要旨：非典期間，市政府關於野生動物救護有關問題形成會議紀要，會議要求土地出租人免收野生動物旅遊園區相應土地租金。出租人參加了會議，該會議形成的紀要，出租人應自覺履行。
案號：（2014）廈民初字第275號
審理法院：廈門市中級人民法院
5.發生豬瘟疫情未及時通知出租人解除合同所致的空欄期租金損失，依公平原則由雙方共同承擔——闞文軍、汪立華租賃合同糾紛上訴案
案例要旨：因養殖當地發生非洲豬瘟疫情,此客觀情況的發生致使豬場租賃合同難以繼續履行，豬瘟疫情屬不可抗力，承租人應當及時通知出租人解除合同避免損失的擴大，未及時通知的，後期豬圈空置導致的租金損失，依公平原則由雙方各自負擔一半。
案號：（2019）皖05民終1221號
審理法院：馬鞍山市中級人民法院
6.“非典”僅對部分經營活動造成影響，不足以導致合同根本無法履行的，不能據此認定合同解除系不可抗力原因所致，但其違約責任可適當減輕——大連鵬程假日大沐有限公司與大連正典表業有限公司房屋租賃合同糾紛再審案
案例要旨：因“非典”疫情只是對承租人的部分經營活動造成影響，尚不足以導致雙方租賃合同“直接”或“根本”不能履行,因此不能據此認定雙方合同的解除系不可抗力的原因所致。承租人沒有按照合同約定期限支付租金,行為構成違約,應承擔違約責任，但考慮“非典”疫情的影響，其違約金的數額應適當減少給付。
案號：（2013）遼審二民抗字第14號
審理法院：遼寧省高級人民法院
法信 · 實務觀點
1.承租人僅以“疫情發生”作為無法履行合同義務的事由，不能成立
民法總則第一百八十條規定，因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。如果“疫情發生”就是免責事由，那麼上述問題就迎刃而解了。
但“疫情發生”是當然的免責事由嗎？並非如此。因房屋租賃合同簽訂後出租人已經交付房屋，其履行了房屋交付義務，因此，作為承租人的合同義務是支付租金，而當今處於支付手段多樣化的信息時代，轉賬方式極為便利，疫情不足以構成承租人不繳納租金的合法事由。承租人僅以“疫情發生”作為無法履行合同義務的事由，顯然不能成立。
但並非是說“疫情發生”不影響合同的履行，真正影響合同履行的是在“疫情發生”後國家及地方為防治疫情蔓延所採取的行政管控政策及措施。因此，出租人或承租人如果以此作為免責事由，應當說明自己合同不繼續履行系受上述政策或措施的作用所致。在清楚真正的觸發免責事由的原因後，對於上述問題的解答就清晰了。
對承租房屋用於個人或家庭居住的，承租人因疫情被隔離或被行政機關嚴格管制無法回到承租房屋的，如要求繼續履行雙方租賃合同的，可以向出租人協商，按照公平原則，減免承租人部分租金，確定從疫情開始至今已發生的租金，並對可預計期間內的租金標準及租金支付時間進行協商；如承租人要求解除合同的，應及時向出租人發出解除通知，並將解除事由的依據向出租人說明並提供相應佐證。出租人對於承租人存在上述情狀的，不得要求承租人支付違約金。承租人由於疫情原因長期無法使用房屋，致使租賃合同目的無法實現，出租人要求解除合同的，可向承租人發出解除通知。但如果承租人在租賃房屋內留有個人物品，出租人應在承租人同意並做好物品保全及保存的情況下，進行房屋的收回；如果承租人不同意出租人收回房屋，建議出租人通過訴訟途徑解決，避免新的糾紛產生。
對於承租房屋為經營性房屋的情形，則是另一種處理方式。因該類房屋承租人投入大量裝修、改建等費用，且承租主體多為公司以及租賃週期較長的特點，對該類租賃合同的解除應持謹慎態度。對於承租房屋因疫情導致嚴格管控無法正常使用的，承租人有權要求減免嚴格管控期間的部分租金；因政府的行政命令導致承租人無法正常開工，承租人亦可要求減免部分租金。此外，如承租房屋因疫情導致嚴格管控無法正常使用的，承租人或出租人提出解除租賃合同的，雙方可依據房屋租賃期間、剩餘租期等情況對於房屋裝修改建等損失，適用公平原則分配責任。
應當說明，對於因疫情發生前就已存在承租人欠交租金等情況，或疫情發生後才簽訂的房屋租賃合同，不適用有關本次疫情的免責事由。
為了讓小微企業持續發展，已有多地出臺了相關政策。例如，北京市政府2月5日出臺了《關於應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響促進中小微企業持續發展的若干措施》，其中也對“減免中小微企業房租”作出規定。
出租人與承租人在承租房屋期間遭遇了疫情，應當多協商，多溝通。疫情當前，雙方應當通過協商讓出租人損失降到最低，讓租客住有所居，也為創造更好的營商環境共同努力。
（摘自：北京市西城區人民法院法官徐瀾濤：《當租賃合同遇上疫情該怎麼辦》，來源：法制日報守法普法，發佈日期：2020-02-12）
2.判斷新型肺炎疫情影響下承租方能否獲得利益的彌補或責任的減免,要看本次疫情的發展是否改變了原有的合同基礎，是否導致了繼續履行合同發生明顯不公、履行不能
在現有立法框架和司法實踐中，判斷新型肺炎疫情影響下是否能夠對房屋租賃合同進行調整或解除，承租方在法律上能否獲得利益的彌補或責任的減免，歸根結底，要看本次疫情的發展是否改變了原有的合同基礎，是否導致了繼續履行合同發生明顯不公、履行不能。如前文所述，我們認為援引不可抗力的目的在於免責，援引情勢變更或公平原則的目的在於重新談判或調整。在當前情勢變更與不可抗力並行的二元規範模式下，立法者追求的制度上涇渭分明並未在實踐中產生同樣的效果。對於新型肺炎疫情下房屋租賃合同履行問題，不應簡單關注疫情是不可抗力，還是情勢變更，而是著眼於合同基礎的變化和合同目的的實現。而在民事審判實踐中，要著眼於“公平”的價值追求和“均衡”利益的矯正正義。基於此，我們提出如下見解，以供大家參考：
(1)疫情直接影響合同履行，可要求減免疫期租金
疫情導致房屋所在區域依法被封鎖，造成房屋的使用功能受限，比如武漢封城，或者政府明令禁止開業的區域或場所，如電影院、KTV、體育館、健身房等聚集型活動業態，直接導致租賃房屋使用的功能嚴重降低，或房屋不能正常利用，此行為影響了租客的利益，可援引公平原則、情勢變更或不可抗力，要求相應減免部分租金，甚至解除合同。
(2)疫情未直接影響合同履行，無權要求減免租金
對非封鎖、限制的區域，或者非封鎖、限制的行業，並不因疫情影響合同的履行的，合同應繼續按約定履行，當事人無權主張調整合同或免除責任。如商業廣場的服裝店、餐館、圖書室等業態，並未明令禁止開業，無權強行要求減租；或雖處於疫情封鎖區域內，但並未影響合同履行，比如未受影響的住宅、廠房、倉庫，則不應減免租金。
(3)疫情直接影響是判斷的一個重要標準
何為直接影響？直接影響，是區別間接影響而言的，比如KTV被政府明令禁止開業，此為直接影響；如KTV旁邊的餐廳因KTV被停業，而營業收入銳減，對餐廳而言為間接影響。如為直接影響，則可對合同進行相應調整或免責，如為間接影響，在當前的司法實踐中，則很難計入可調整或免責的範圍。
(4)公序良俗是法律基礎
在當前時下，共度時艱，以和為貴，不僅是道德標準，也是善良淳樸的中華民族的優良傳統。依據《民法總則》第八條關於“公序良俗”規定，疫情影響下的房屋租金調整不僅僅是法律問題，也是公序良俗的要求，是維護社會關係和諧穩定的問題，情法交融，彼此相通。
（摘自：蔣修賢、楊超男：《新型肺炎疫情下房屋租金調整的法律分析》， 廣州仲裁委員會微信公眾號，發佈時間：2020-02-06）
法信 ·法律依據
1.《最高人民法院關於適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋(二)》
第二十六條 合同成立以後客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化,繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的,當事人請求人民法院變更或者解除合同的,人民法院應當根據公平原則,並結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。
2.《中華人民共和國民法總則》
第六條 民事主體從事民事活動，應當遵循公平原則，合理確定各方的權利和義務。
第一百八十條 因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。
不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。
3.《中華人民共和國合同法》
第一百一十七條 因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。
本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。
第一百一十八條 當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，並應當在合理期限內提供證明。
4.《北京市人民政府辦公廳關於應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響促進中小微企業持續健康發展的若干措施》（京政辦發〔2020〕7號）
2.減免中小微企業房租。中小微企業承租京內市及區屬國有企業房產從事生產經營活動，按照政府要求堅持營業或依照防疫規定關閉停業且不裁員、少裁員的，免收2月份房租；承租用於辦公用房的，給予2月份租金50%的減免。對承租其他經營用房的，鼓勵業主（房東）為租戶減免租金，具體由雙方協商解決。對在疫情期間為承租房屋的中小微企業減免租金的企業，由市區政府給予一定資金補貼。對在疫情期間為承租房屋的中小微企業減免租金的特色園、科技企業孵化器、大學科技園、眾創空間、創業基地、文化產業園、視聽園區等各類載體，優先予以政策扶持。鼓勵在京中央企業參照執行。(責任單位：市國資委、市財政局、市住房城鄉建設委、市經濟和信息化局、市科委、市委宣傳部、市文化和旅遊局、市廣播電視局、市體育局、中關村管委會、市文資中心、北京經濟技術開發區管委會、各區政府)
5.《江蘇省人民政府辦公廳印發關於支持中小企業緩解新型冠狀病毒肺炎疫情影響保持平穩健康發展政策措施的通知》（蘇政辦發〔2020〕5號）
3.降低企業房租成本。疫情期間，對承租國有資產類經營用房的中小企業免收2月份租金，減半收取3－4月份租金；鼓勵各類園區、小微企業雙創基地、科技企業孵化器等載體帶頭減免承租的中小微企業房租，各地可結合實際確定減免期限或金額，對帶頭減免租金的載體優先給予政策支持和適度財政補貼。鼓勵社會資本建設的大型商務樓宇、商場等經營用房對承租的中小企業、商戶減免租金，各地對採取減免租金措施的租賃企業可給予適度財政補貼。（責任單位：省國資委、省科技廳、省工業和信息化廳、省財政廳、省商務廳，各設區市人民政府）
6.《最高人民法院關於在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》（法[2003]72號，2003年6月11日生效,已失效）
第三條 由於“非典”疫情原因，按原合同履行對一方當事人的權益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據具體情況，適用公平原則處理。因政府及有關部門為防治“非典”疫情而採取行政措施直接導致合同不能履行，或者由於“非典”疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規定妥善處理。
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