最近，北上深豪宅暴漲、銀保監嚴查房抵貸、LPR大幅下調、各地樓市“鬆綁”政策一日遊等現象刷屏，與老百姓息息相關的房地產行業不斷攪動著每一個人的心思。
針對當前有些複雜的局勢，財經秘書針對不同人群的需求，推出這篇文章，力求幫助財友們在地產領域，拆解心頭的疑惑，解決手頭的問題。
文章共分為三個部分，分別針對：
一、沒買房但有購房計劃的人群
二、已經購房正在還貸的人群
三、有地產投資需求的人群
文中分別給出了詳細可操作的策略，讀者可以直接跳到與自己相關的部分閱讀。
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當前的購房剛需群體目前分為兩大類，第一類是不在家鄉工作的人群，第二類是在家鄉工作的人群。相比之下，第一類人所面臨的問題，要相對複雜一些。
財秘這裡提出兩個建議：
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人生重大決策需要謹慎，尤其是買房子這種大事，因為你可能並不瞭解全局情況，尤其是當前這個政策變化頻現的時間點。
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永遠不要低估你和房地產中介（售樓部銷售）之間的信息差，以及中介讓你衝動做決定的能力。
對於異地工作的年輕人來講，當前一個突出矛盾在於，短時間的工作積蓄不能負擔大城市的房價、老家的房子能夠負擔但各項公共資源卻無法令人滿意。
一個被大多數人選擇的策略是：回老家買房，財秘並不推薦這種看似省事、實則吃虧的決定，有個人和家庭不可調和因素的除外。
因為剛需購房的選擇，與後半生的醫療資源、教育資源、事業空間以及資產保值需求息息相關，
儘量不要讓區域發展的侷限性成為你生活的侷限性。另一個看似性價比較高的策略是：選擇老家所在省會或工作地點周邊小城市買房，這種方式，看似性價比較高，但財秘建議還是先按照下面的步驟做好前期調查準備：
1、瞭解全國潛力城市與臨近省會的房價水平及限購政策，廣泛選擇備選意向城市。非必要情況下，不要只把目光鎖定在老家省會。
將與老家接壤省的二線城市及全國範圍內宜居、有潛力的城市也納入考慮範圍。在充分了解這些地區的情況後，你可能會做出與此前完全不同的選擇。
比如部分三線城市的房價高於一些省會城市的房價，全國範圍內以重慶、長沙為代表的“低房價重點城市”值得作為定居地納入考慮範圍。
2、關注意向城市近期的購房首付調整情況及人才引進等優惠政策， 優中選優，給自己爭取最大的資金優惠。
比如財經秘書地產行業研究員就發現，此前有機構統計，已經有8個城市的首套房主流首付比例為2成。
儘管近期各地樓市新政屢次出現“一日遊”、“兩日遊”的情況，但“一城一策”已經成為大趨勢，結合全國重點城市的政策動態，將有助於你不錯過機會。
3、分析意向城市的政府產業扶持文件和未來產業發展潛力，並與個人職業規劃相結合。
對於一線城市無法安家的年輕人，退居二線是很多人的選擇，但由於很多職業往往在一線城市才有大量的崗位和發展空間，在選擇哪個城市作為你事業小成後的棲息地時，就不得不考慮——今後能否在當地找到匹配的產業。
這就需要你及時瞭解當地政府的產業規劃、當地產業園區發展情況以及龍頭企業分佈情況等。
以上這三件事就是做購房選擇前的初步準備。
這些信息你考慮過嗎？做過調研嗎？你現有的邏輯鏈條是科學的嗎？
如果你接下來一年沒有購房的計劃，那財秘建議你可以從現在就開始積累相關城市和政策的諮詢，做好信息儲備。
如果你已經準備買房了，但是看了這三點後，有了動搖或者新的想法，那麼財秘建議你就應該馬上開始做大量的蒐集工作，確保別在衝動之下做了後悔的選擇。
如果你可以為高考準備三年，為大學畢業後的工作準備四年，為婚姻愛情付出無數的時間、精力，為跳槽一個新的崗位準備三個月，為投資一隻股票研究兩個禮拜，甚至為看一本名著做了讀書筆記，那對於買房這件大事，為什麼卻不付出充足的成本和精力呢？
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還有各地城市的房價變動的數據及時更新，為你節省時間。
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這週一，有件對於所有人都很重要的事項發生，事關你的錢袋子！
那就是LPR大幅下調，這意味著房貸利息也隨之受到影響。
針對這一事件，同事老沈專門撰寫了一篇文章《LPR創最大單次降幅，房貸少了！》，對LPR做了深入分析！（←沒有看過的讀者，可以點擊左邊文章名稱瞭解一下）
出乎我們意料的是，這篇文章引發了大家的熱烈討論！
有人認為，這樣是沒有必要的，甚至如果之後利率上浮還會吃虧，有朋友十分有信心地預測稱：選LPR肯定後悔。
也有朋友算了一筆賬，如果換LPR的話，30年下來，其實可以省不少利息，數字高達小几十萬塊！（這個計算不是很嚴密，下面內容有詳細計算方法供大家參考）
有的財友覺得，因為房貸不可能還20、30年，短期利率下降是趨勢，選LPR能省一點還是好的。
也有財友認為，長期貸款選擇LPR有風險。
當然更多的朋友們是針對自己的房貸問了問題：
針對讀者們心中的疑問，財秘將公式拆解了一下，供買了房的讀者作參考。
計算前，先搞清楚三大變量：
1、固定利率（老算法）：房貸利率（舊）=基準利率±各銀行上浮或下浮點數=4.9%x（1±浮動比例）
這個利率就是你的房貸利率啦，他取決於基準利率和銀行的浮點，每個銀行的浮點都有所不同。已經開始還房貸的你，一定對這個數字記憶深刻！
2、加點數值/減點數值=購房者現在的固定利率水平-2019年12月的LPR利率（4.8%）
這個數值是LPR與固定利率之間的換算指標。
（注意啦！今年8月就是轉換的時間節點哦，如果過了8月，那麼舊的貸款就不能再換成LPR計息啦~）
3、LPR+加點浮動利率（新算法）：房貸利率（新）=LPR利率（每年會更新）+加點數值/減點數值
這個利率就是採用LPR算法之後的變動利率啦，只要最終得到的房貸利率比舊的利率低，那你就能少付利息了。
那麼你該不該換呢？
把新算法和舊算法的指標，分別輸入到房貸利息計算器中，對比一下結果：
如果你買房時，房貸利率上浮10%，房貸基準利率為4.9%，貸款100萬，30年。
1、原固定房貸利率：為4.9%×（1+10%）=5.39%。
2、加點數值：5.39%－4.8%＝0.59%。
3、LPR利率：4.65％+0.59％＝5.24%。（以目前的五年期4.65%為例）
那麼每個月可以少付5609-5516=93元，30年下來的話，一共可以少付3.35萬元。
雖然相比於全部的還款金額少很多，但是想想，3萬塊其實足夠一家三口來一趟出國遊了。
那麼LPR利率未來的走勢會不會忽高忽低，讓人心驚肉跳？財秘幫你解決問題！
如果上面這個例子不適合你，你想更加準確地做個綜合評估的話，可以點擊下方小程序，僱傭地產行業財經秘書~
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首先我們必須明確的是，當前的局面下，炒房已經行不通了。
這一點在之前老沈文章的留言中，也有很多讀者進行了討論。
儘管當前經濟壓力很大，不少人都揣測地產是不是又要迎來瘋狂期了，但考慮到近期國家對一些“炒房”“地產熱”等復甦苗頭的打壓，以及少數有價格潛力地區的限購政策始終未曾放鬆，財秘認為靠“炒房”手段來投資房地產，已經基本成為歷史現象。
而且“炒房”所需要的資金額對於大多數人來說並不是一個小數字，更遠非一場人人皆可參與的遊戲，因此其實我們更多是以一種羨慕和調侃的情緒去圍觀這一現象的，不是嗎？
財經秘書地產行業研究員發現，其實投資房子，不如投資賣房子的，門檻更低，操作更靈活。
中國的地產龍頭股，如新城控股當前股價比2016年低點漲了3倍，最高的時候漲了6倍；萬科A當前股價比2014年漲了4倍，最高的時候漲了7倍；華夏幸福比2008年漲了10倍，最高的時候漲了30倍。
從長線的投資來看，可以說投資一線城市房子的收益率，遠遠比不上投資這些A股房地產龍頭企業的收益。
買的沒有賣的精，是永遠的真理。
當然在2018年以來房地產融資渠道持續收緊，中小房企現金流惡化，中國房地產企業破產重組的不是少數，贏者通吃的局面也逐漸明晰。
而疫情後的房地產市場，更加考驗企業的戰略和現金流能力，如果選對了企業，即使無法直接參與購房投資，也能獲得地產行業發展的紅利。
當然，前提是你選對了企業。
房地產從只看100強，到只看50強，再到如今只看30強的投資邏輯變化，已經充分說明了當前地產行業風險與機遇的並存局面。
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如果你對某一家企業感興趣，還可以隨時與資深行業研究員一對一在線溝通，諮詢交流。
2020年，樓市或許沒有迎來春天，但地產行業的紅利你不能錯過！
本文源自財經早餐
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