您好，我是中房君。
前段時間，自如、蛋殼這兩大長租公寓市場頭部企業相繼被爆出赴美上市的消息，許多媒體向官方問詢，但兩家公司均採取了不否認、不回應的態度，更勾起了市場的好奇心。在行業爆雷不斷的當下，選擇上市是否是唯一的出路？
上個月，據媒體消息稱，蛋殼公寓最快將於今年內赴美上市，募資金額為6至7億美元，或將成為長租公寓海外第一家上市公司；緊接著第二天，外媒《國際金融評論亞洲》(IFR ASIA) 報道，自如長租公寓正在考慮在2020年於美國上市，募資金額為5至10億美元。
回看自如的融資路徑，該公司在2018年1月完成40億元的A輪融資，此時估值約200億元人民幣。今年6月，消息稱自如的B輪融資已接近完成，已募集約5億美元，由泛大西洋資本領投，騰訊、紅杉資本、天圖資本等跟投，當時自如的估值約45億美元（約318億元人民幣）。
另一邊的蛋殼公寓在今年3月完成了5億美元的C輪融資，由老虎環球基金、螞蟻金服聯合領投，CMC資本、高榕資本、愉悅資本、春華資本等跟投，投後估值超過20億美元。截止目前，蛋殼公寓管理房間覆蓋北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、武漢、成都、西安等城市，房間數量約45萬間。
兩家企業此時謀求上市，或許是為了解決規模化過程中的資金需求。
從融資情況來看，由於今年一季度後房地產市場融資環境的收緊，長租公寓融資項目也受到了影響。CVSource統計數據顯示，2019年前7個月裡，僅有11家長租公寓品牌獲得了融資款，同比去年，該數據下降了70%。
從盈利模式來說，目前大部分長租公寓的拿房成本基本上是售價的50-60%，再加上15-20%的裝修分攤，運營成本在10-20%之間，我們按12-13%來算的話，最後結合稅費算下來，長租公寓理想狀態下的利潤基本上就是3-5%，因此長租公寓目前還是一項前期資金投入大，回報週期長的微利型行業，盈利問題懸而未解，可能會成為資本市場最大的“顧忌”。
拋開上市，目前長租公寓行業值得深思的問題還有政策、市場的因素。
最重要的是漲租問題。拿一個項目可能籤幾十年的租約，底租每1-2年都是不斷上漲的，此時租金增長要高於底租的增長，才能賺更多的剪刀差。問題是，也許少數熱點一線城市可以做到租金連年上漲，但其他的城市是否能做到呢？對於許多其他城市來說，如果連漲10年房租，幾乎是不可能的。此外，由於行業競爭日趨激烈，入局者越來越多，想漲租金似乎也更加困難。
另外就是租金差。所有做長租公寓的人都很關注一件事，就是做坪效，每平米能夠獲得更高的租金，在底租之上就能賺取更多的租金差。坪效最大化考驗的是空間改造的能力，但這個改造其實主要是遵從公司的商業價值來進行的，而不是針對租客的需求。在缺乏對租客需求充分考慮的情況下，這一生存邏輯是否存在可持續性，也是一個值得思考的問題。
還有非常常見的“N+1”模式。隔斷房在許多城市都大量存在，但目前，北京、南京在內的部分城市已經明確不得進行“N+1”的改建，政府對N+1的態度尚不明確。而這一模式是目前許多公司放量、放規模的一個非常重要的路徑，一旦這一模式被政策否定，會給許多公司帶來無法預計的結果。
另外，還有市場爆發後出現的產品同質化問題。中國飯店協會公寓專業委員會發布的《中國長租公寓行業運營情況分析報告》指出，租賃式公寓95%的客群是20歲-35歲的單身青年，其中能夠支撐高租金的群體多來自TMT行業、金融行業和高端服務業。客群單一導致公寓產品的定位趨同，進而讓產品設計同質化程度很高。租賃的客群對房屋的首要考慮因素還是在通勤距離上，硬件投入上基本差不多，未來真正出現差異化可能會在服務上面。
此外，長租公寓的租客目前租期很多在8-10個月，退租的情況可能是要換工作，要換城市，要換地方，所以可能就走了，只是一個過客的狀態，而非公寓的品牌問題，或是房間質量、設計問題。怎樣提升留存，有時也讓公寓方很無奈。
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