11月20日，央行宣佈5年期LPR從4.85%降到4.8%。就是說，房貸基準利率降了。
“此次5年期LPR下調，有助於維穩房地產市場預期，但實際效用有限。實際上，房貸利率還需要考慮加息基點的變化趨勢，如果所加基點維持不變，LPR下降的5個基點對實際月供影響較小。”交銀國際董事總經理洪灝在接受中國房地產報記者採訪時表示。
洪灝表示：經濟下行壓力仍存，逆週期調節發力。10月宏觀經濟數據普遍不及預期，固定資產投資處於歷史低位，房地產開發投資也出現回落，銷售數據下滑，進出口增速也處於較低水平。而中美貿易談判再陷僵局，全球貿易環境再添不確定性。面對錯綜複雜的內外環境，中國將加大逆週期調節調節力度，為市場注入適量流動性。
另一方面， LPR跟隨MLF等政策利率的下調而下調，一定程度上印證了MLF政策利率向LPR傳導的機制。從央行逆回購、MLF利率的調整歷史來看，政策利率的調整多為一個連續的過程，例如2017年至2018年的利率上行週期。調整一次後隨即轉向將是一個小概率事件。未來政策利率仍具有下行趨勢，LPR也存在下調空間。不過，值得注意的是，中國超級豬週期使短期通脹前景惡化，通脹壓力會在短期內限制貨幣政策的調整空間。
洪灝：此次5年期LPR雖然是首次下調，但降息5個基點的調整幅度較小，其有助於維穩房地產市場預期，但實際效用有限。實際上，房貸利率還需要考慮加息基點的變化趨勢，定價基準轉換後，全國範圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR；二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點。如果所加基點維持不變，LPR下降的5個基點對實際月供影響較小，節約的購房成本有限。
5年期LPR利率的調整，並非僅僅針對房貸。5年期LPR利率下降，主要作用於中長期融資成本的下降，不僅包括房貸，也包括中長期企業貸款，對於期限較長的基建貸款也形成一定導向。因此，此次5年期LPR利率的下調，應更多作用於實體經濟融資成本的下降。此外，房地產調控基調難以改變；房地產市場仍將落實長效管理機制，房地產作為短期刺激經濟的手段是不可取的。
“超級豬週期”下的通脹走高制約了央行短期的貨幣寬鬆力度。為了取得穩增長和高通脹間的平衡，本輪利率的調整採用“小步慢行”的方式，以保留貨幣政策的靈活空間。
那麼，房企融資環境是否會因此得到改善？對拉動樓市需求是否也是個利好？
洪灝：“房住不炒”的背景下，房地產行業穩健發展成為當前市場的核心。5年期LPR下降5個基點將帶動房貸利率小幅下降，從而帶來購房成本降低，剛性需求在此基礎上得以釋放，或可為疲軟的樓市銷售帶來一定的支撐。若樓市銷售回暖，疊加LPR下調帶來的企業融資成本的下降，房企融資環境也將有所改善。
但是，由於當前的房地產政策基調沒有發生改變，僅利率調整難以大幅拉動需求。一方面，房貸利率不僅需參考LPR，也需考慮附加基點的變化。在附加基點不變的情況下，5個基點的下降對實際購房成本的影響較小。另一方面，樓市調控持續，限購措施若不放開，單一依靠LPR的小幅變動，難以大幅拉動樓市需求。房地產市場仍然以穩為主。
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