圖片來源@視覺中國
文丨聞旅
近幾年，消費升級、互聯網賦能等概念的興起，讓以二房東模式為代表的長租公寓在市場規模和資本熱度上得到空前發展；而由於行業的非標屬性，包括“甲醛門”、“租金貸”、“暴雷跑路”等各種亂象頻發，也引發輿論的廣泛關注與持續抨擊。
儘管洗牌潮一直在持續，但受資本、運營、監管方等多重因素影響，市面眾多“劣幣”遲遲不見退場，畸形的行業生態始終難有實質性改觀。伴隨此次疫情對租住市場的劇烈衝擊，以蛋殼、青客等行業頭部玩家的近況為標誌，喧囂散盡，一切將回歸本真。
作為一門存在多年的營生，長租公寓不是什麼新事物，在早前包租公&夫妻店尚未被強勢擠壓的年代，整個行業是賺錢的，儘管其理念認知和產品、服務、科技等等熱詞不沾邊，但也共同構建出“歲月靜好、小富即安”的行業生態。
在資本的推波助瀾下，大批跨界者、野心家及投機人士接連進場，新入局者言必提及顛覆，借不計成本的競價搶房模式進行擴張，讓眾多靠自有資金擴張的傳統公寓業者因“無路可走”而退場，當歲月不驚的局面被打破，各種行業亂象也接踵而至。
跨界者的共性認知是，儘管行業夫妻店模式的利潤率低下，但以資本做作催化劑，通過標準化和信息化建設帶動運營效率的不斷提升，在觸發“邊際效應”的某個零界值後，企業自身的規模擴張與利潤率提升能由此走向正循環；
另一種設想則是，即便包租模式的租金差不足以覆蓋運營成本，但借用互聯網的流量思維，如若租戶規模最終達到大流量的入口，通過向體系內包括電商、增值服務等多元業務間的轉化和交叉變現，整個體系最終會實現盈利。
理想似乎足夠美好，但現實情況下，由於極度分散的供應鏈、混亂不堪的管理體系與羸弱的實力背景，眾多長租公寓玩家都因盲目擴張身陷“規模不經濟”的困境，始終難以脫身。
而儘管對多元化收益有過各種嘗試與驗證，但由於交互場景缺乏，以及用戶對產品和服務的體驗不佳牽累到對品牌的信任感，行業絕大部分利潤始終來自基礎的租金差，所謂的多元營收始終是個偽命題。這對自詡區別於傳統二房東的跨界者來說，無疑是一種諷刺。
設想中的模型沒跑通不假，在相當多執拗的玩家看來，一切都歸因房源體量的不達標，當“唯規模論”變異為公認的政治正確，“租金貸”這類金融工具的適時出現，也讓玩家堅持拿房&出房的高週轉擴張模式，成為一種必然。
要知道，無論業界怎麼描述長租公寓的願景，行業的主要利潤來源至今與傳統的二房東無異，而由於出房價受市場行情、供需關係、租客購買力等多重因素作用，如果玩家一味追求規模，拿房前缺乏審慎的財務模型測算，其體系本身存在巨大的風險。
更有甚者，玩家在明知虧損的情況下，不惜借租金貸以“高買低賣”模式支撐快速擴張，一旦資金供應端收緊或者市場形勢生變（以此次突發的疫情為例），這種擴張將再難繼續，乃至直接陷入“崩塌”的境地。
與此同時，作為一個極其倚重現金流的行業，空置週期與出租率是企業回款效率的關鍵，在唯規模論與快週轉的驅動下，拿房與出房成為兩大重頭，而包括“產品優化”、“安全監管”、“服務落地”等的投入與權重，只能被不斷下調。
當用戶對產品和服務體驗差強人意，低續簽率與轉介紹導致運營獲客成本越來越高，空置週期越來越長，整個運營體系失衡，並由此陷入惡性循環。此前，各地不斷爆出的長租公寓企業倒閉、爆雷事件，多與此直接或間接相關。
歷經多輪資本助力，以青客、蛋殼為代表的行業頭部品牌先後成功赴美上市，客觀來看，這為其拓寬融資渠道的同時，也提升了其品牌的市場認知度。但與此對立的是，鉅額虧損、大幅下挫的股價以及充斥於各平臺的大量投訴維權信息顯示，一切並沒有表面那般美好。
儘管自定義為租住時代新生活方式的行業領軍者，但對比其運維效率與投資者對其能力的判斷，雙方顯然有明顯的不對稱；至於企業外宣的品牌形象與真實的用戶評價之間，更是存在巨大的鴻溝。而疫情突襲帶來的殺傷，更是將品牌方生存困境與用戶維權訴求之間的矛盾暴露無疑。
伴隨監管對長租公寓行業的持續收緊，可以預見，在歷經早先的草莽期後，長租公寓行業的生態將實現去偽存真。而有別於大眾認知中的“規模第一”，以運營效率的提升為核心，快速的自我調整、持續的體系優化與真正的價值再造，將決定這場長租公寓玩家大洗牌中，誰能真正做到“剩者為王”。
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